కొనుగోలుకు ముందే రెరా ఒప్పందపత్రం

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (రెరా)లో నమోదైతే తప్ప ఫ్లాట్లు/ప్లాట్లను విక్రయించలేరు డెవలపర్లు. మరి, ప్రస్తుతం తెలంగాణ, ఆంధ్రప్రదేశ్‌ రాష్ట్రాల్లో రెరా అమలులో లేదు కదా! మరెలా? అంటే ప్రాపర్టీలను విక్రయించకూడదా? నిబంధనల ప్రకారమైతే.. కూడదంటే కూడదు! కానీ, నిర్మాణ సంస్థలేవీ విక్రయాలను ఆపేయట్లేదు. పైగా రెరా వచ్చాక ధరలు పెరుగుతాయని కస్టమర్లను తొందరపెట్టేస్తున్నాయ్‌ కూడా! కనీసం కొనుగోలుదారులైనా రెరాలో నమోదవ్వని ప్రాజెక్ట్‌ల్లో ఫ్లాట్లు/ప్లాట్లను కొనుగోలు చేసే సమయంలో ఏం చేయాలి?

సాక్షి, హైదరాబాద్‌: హైదరాబాద్‌తో సహా ఏపీ, తెలంగాణల్లో రెరా చట్టం నిబంధనలు, ప్రయోజనాల మీద కొనుగోలుదారులకు పూర్తి స్థాయిలో అవగాహన లేదు. ఇదే డెవలపర్లకు బ్రహ్మాస్త్రంగా మారింది. రెరాలోని పిచ్చి నిబంధనల కారణంగా భవిష్యత్తులో ప్రాపర్టీల ధరలు 30 శాతం వరకూ పెరుగుతాయని కస్టమర్లకు చెబుతున్నారు. పైగా జీఎస్‌టీ, స్టాంప్‌ డ్యూటీ బాదుడూ తప్పదని హెచ్చరిస్తున్నారు. దీంతో భవిష్యత్తు రెరా నిబంధనలేవీ పట్టించుకోకుండానే కస్టమర్లు ముందడుగు వేస్తున్నారు.

రెరా మోడల్‌ అగ్రిమెంట్‌ రాసుకోండి!
కొనుగోలు చేయబోయే ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణ సంస్థ వెబ్‌సైట్‌ను, బ్రౌచర్‌ను సందర్శించి సంబంధిత ప్రాజెక్ట్‌ రెరా నిబంధనల ప్రకారమే ఉందో లేదో పరిశీలించాలి. డెవలపర్‌ గత చరిత్ర, పూర్తి చేసిన ప్రాజెక్ట్‌లు, ఆర్థిక క్రమశిక్షణ వంటి వివరాలను ఆరా తీయాలి. నిబంధనల ప్రకారమే ఉందనే రూఢీ అయ్యాక.. ఫ్లాట్లు/ప్లాట్లను కొనేముందు డెవలపర్లతో రెరా నమూనా ఒప్పందం (మోడల్‌ అగ్రిమెంట్‌) రాయించుకోవాలి. లేకపోతే రెరా పూర్తి స్థాయిలో అమల్లోకి వచ్చాక.. మీరు సేల్‌డీడ్‌ రాసుకుంది లేక మీరు కొనుగోలు చేసింది రెరా అమలులో లేని సమయంలో కాబట్టి రెరా నిబంధనలు మీకు వర్తించవని డెవలపర్లు తిరకాసు పెట్టే ప్రమాదముంది.

∙ఒకవేళ ఇప్పటికే బుకింగ్‌ సొమ్ము చెల్లించి ఉంటే గనక.. డెవలపర్‌తో రేపే ఒక కొత్త అగ్రిమెంట్‌ చేసుకోండి. సంబంధిత ప్రాజెక్ట్‌ను రెరాలో నమోదు చేస్తానని, రెరా నిబంధనలన్నీ ఈ ప్రాజెక్ట్‌కూ వర్తిస్తాయని అందులో రాసుకోండి. రెరా మొదలయ్యాక ప్రాజెక్ట్‌కు సంబంధించిన లే అవుట్, టైటిల్, అనుమతులు, కాంట్రాక్టర్లు, నిధుల సమీకరణ వంటి వివరాలన్నీ రెరా అథారిటీకి సమర్పిస్తామని అగ్రిమెంట్‌లో ఉండేలా చూసుకోండి.

ఐదేళ్ల వారంటీ, టైటిల్‌ బీమా తప్పనిసరి!
రెరా నిబంధనల ప్రకారం కస్టమర్ల నుంచి అడ్వాన్స్‌గా 10 శాతం కంటే ఎక్కువ సొమ్మును తీసుకోవటానికి వీల్లేదు. ఒకవేళ తీసుకుంటే మాత్రం వెంటనే డెవలపర్, కొనుగోలుదారులు అగ్రిమెంట్‌ చేసుకోవాల్సిందే. పైగా కస్టమర్ల నుంచి వసూలు చేసే సొమ్ములో 70 శాతం నగదును ప్రత్యేక బ్యాంక్‌ ఖాతా (ఎస్క్రో) తెరిచి అందులో డిపాజిట్‌ చేయాలని, ఈ సొమ్మును కేవలం ఆ ప్రాజెక్ట్‌కే వినియోగించాలని రెరా చట్టం చెబుతోంది.

అందుకే మీరు చెల్లించే సొమ్మును ఎస్క్రో ఖాతాలో జమ చేయాల్సిందేనని డెవలపర్‌తో చెప్పండి. ఖాతా వివరాలను తీసుకొని బ్యాంక్‌లో పునఃపరిశీలించండి. ఆర్థిక క్రమశిక్షణ లేకపోతే గడువులోగా ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తికాకపోవచ్చు. అంతేకాదండోయ్‌.. రెరాలో నిర్మాణంలో వాడే ప్రతి వస్తువులకూ అంటే స్విచ్చులు, వైర్లు, డోర్లు, శానిటేషన్, రంగులు అన్ని రకాల ఉత్పత్తులకూ ఐదేళ్ల వారంటీ ఇవ్వాల్సిన బాధ్యత కూడా డెవలపర్‌దే. ఇది కూడా అగ్రిమెంట్‌లో ఉండేలా చూసుకోండి. టైటిల్‌ బీమా కూడా ఉండాల్సిందే.
కార్పెట్‌ ఏరియా లెక్కనే కొనండి!
ప్రస్తుతం డెవలపర్లు సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా చొప్పున ఫ్లాట్లను విక్రయిస్తున్నారు. కానీ, రెరా ఏమంటోందంటే.. కామన్‌ ఏరియా, సేలబుల్‌ ఏరియా ఎంతనేది వివరించి.. కేవలం కార్పెట్‌ ఏరియా లెక్కన మాత్రమే విక్రయించాలని! అందుకే దీని ప్రకారమే కొనుగోలు చేయడం ఉత్తమం.
♦ కార్పెట్‌ ఏరియా అంటే గది పొడవు, వెడల్పులు. అంటే వాడుకోవటానికి వీలుండే ఏరియా అన్నమాట. సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా అంటే కార్పెట్‌ ఏరియాతో పాటూ బాల్కనీ, వెలుపలి గోడల మందం, లాబీ, లిఫ్ట్, మెట్లు వంటి వాటికి  కేటాయించిన స్థలమన్నమాట. అంటే మనం చ.అ.కు చెల్లించే సొమ్ములో సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా కూడా కలిసే ఉంటుందన్నమాట.
♦ అసలు కార్పెట్‌ ఏరియా లెక్కన కొనుగోలు చేస్తే కలిగే ప్రయోజనమేంటంటే.. ప్రతి ప్రాజెక్ట్‌లో 22–25 శాతం స్థలం కామన్‌ ఏరియాకు కేటాయిస్తారు. అంటే బాల్కనీ, లాబీ, లిఫ్ట్‌ వంటి వాటికి! ఉదాహరణకు ఫ్లాట్‌ ఏరియా 1,500 చ.అ. అనుకుంటే.. ఇందులో 300 చ.అ. స్థలం కామన్‌ ఏరియాకు పోతుంది. చ.అ.కు రూ.5 వేలనుకుంటే... మొత్తం ఫ్లాట్‌ ధర రూ.75 లక్షలు. ఇందులో కామన్‌ ఏరియాకు చెల్లించే మొత్తం రూ.15 లక్షలు. ఇలా అపార్ట్‌మెంట్‌లోని ప్రతి ఫ్లాట్‌ కస్టమర్‌ చెల్లిస్తాడన్నమాట. సాధారణంగా డెవలపర్లు కామన్‌ ఏరియాకు 2–3 శాతం అదనంగా వేసుకొని లెక్కిస్తుంటారు. ఇది కూడా ఒకరకంగా కొనుగోలుదారులకు అదనపు భారమే. రెరా అమలయ్యాక డెవలపర్లు ఏం చేస్తారంటే.. కార్పెట్‌ ఏరియా లెక్కన విక్రయించాలంటే స్థలం తక్కువొస్తుంది కాబట్టి చ.అ. ధరలను పెంచే అవకాశముంది.

నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్ట్‌లూ రెరా పరిధిలోకే..
2017 జనవరి1 తర్వాత యూడీఏ, డీటీసీపీ, మున్సిపల్‌ కార్పొరేషన్స్, టీఎస్‌ఐఐసీ నుంచి అనుమతి పొందిన 500 చ.మీ. లేదా 8 ఫ్లాట్లుండే ప్రతి ప్రాజెక్టూ రెరాలోకి వస్తాయి. మరి, 2017, జనవరి1కి ముందున్న ప్రాజెక్ట్‌లు, ప్రస్తుతం నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌లల్లో కొన్న కొనుగోలుదారులకు సమస్యలెదురైతే? ఇదే విషయమై.. ఫోరం ఫర్‌ పీపుల్స్‌ కలెక్టివ్‌ ఎఫోర్ట్స్‌ (ఎఫ్‌పీసీఈ) ముంబై, ఢిల్లీ, ఇతర రాష్ట్రాల్లో కోర్టులను ఆశ్రయించించింది.

‘‘ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్‌ పొందినవనో లేక 40–60 శాతం వరకు నిర్మాణం పూర్తయినవనో నిబంధనను పెట్టి నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్ట్‌లను రెరా నుంచి మినహాయింపునిచ్చాయి కొన్ని రాష్ట్రాలు. ఇది సరైంది కాదని అసలు సమస్య నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌లతోనేనని.. అందుకే వీటిని కూడా రెరా పరిధిలోకి తీసుకురావాలని డిమాండ్‌ చేసింది ఎఫ్‌పీసీఈ. కేంద్రం రూపొందించిన రెరా నిబంధనలను ఆయా రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు స్థానిక అవసరాల రీత్యా నీరుగారుస్తున్నాయని.. నిర్మాణంలోని అన్ని ప్రాజెక్ట్‌లు కూడా రెరా పరిధిలోకి వస్తాయని ఇటీవల ముంబై కోర్టు తీర్పునిచ్చిందని ఎఫ్‌పీసీఈ వైస్‌ ప్రెసిడెంట్‌ బీటీ శ్రీనివాసన్‌ తెలిపారు.

అవిభాజ్య వాటా ఎవరి పేరు మీద?
వాస్తవానికి రెరా నిబంధనల ప్రకారం అపార్ట్‌మెంట్‌ స్థల అవిభాజ్య వాటా (అన్‌డివైడెండ్‌ షేర్‌) సొసైటీ పేరు మీద రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయాలి. కానీ, ప్రస్తుతం డెవలపర్లు మాత్రం అవిభాజ్య వాటాను కొనుగోలుదారుల పేరు మీదే రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తున్నారు. నిజానికి ఫ్లాట్‌ కొనుగోలుదారులెవరైనా సరే ఇదే కోరుకుంటారు కూడా. కానీ, రెరా చట్టం ప్రకారం అవిభాజ్య వాటా సొసైటీ పేరిట ఉండాలి. లేనిపక్షంలో భవిష్యత్తులో చిక్కులొస్తాయని నిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు.

సొసైటీ పేరిటైతే చిక్కులొస్తాయ్‌!
కొనుగోలుదారులెవరైనా సరే స్థల అవిభాజ్య వాటా కూడా వాళ్ల పేరు మీదే ఉండాలనుకుంటారు. సొసైటీ పేరిట అవిభాజ్య వాటా రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తే చిక్కులొస్తాయి. స్థలానికి సంబంధించిన హక్కులు సొసైటీలోని ఒకరిద్దరి చేతుల్లోనే ఉంటుంది. అపార్ట్‌మెంట్‌ సొసైటీ ఏర్పడ్డ కొత్తలో ఇబ్బందులుండకపోవచ్చు.

కానీ, పదిహేను ఇరవై ఏళ్ల తర్వాత అపార్ట్‌మెంట్‌ పాతబడ్డాక అసలైన సమస్యలొస్తాయి. ‘‘అపార్ట్‌మెంట్‌ పాతబడింది. స్థలాన్ని నాకప్పగించండి. కొత్త అపార్ట్‌మెంట్‌ను కట్టి మీకందరికి ఫ్లాట్లను ఇచ్చి.. కొన్ని ఫ్లాట్లను నేను విక్రయించుకుంటానని’’ ఎవరైనా సొసైటీ సభ్యులను ప్రలోభ పెట్టే ప్రమాదముంది. సొసైటీలోని ఒకరిద్దరు డబ్బుకు ఆశపడి స్థలాన్ని విక్రయించే ప్రమాదముంది. ఇది అపార్ట్‌మెంట్‌లోని యజమానులందరికీ ప్రమాదమే. – జే వెంకట్‌ రెడ్డి, తెలంగాణ బిల్డర్స్‌ ఫెడరేషన్‌ (టీబీఎఫ్‌) జనరల్‌ సెక్రటరీ

కామన్‌ ఏరియాలే సొసైటీ పేరిట! 
మహారాష్ట్రలో లాగా సొసైటీ పేరిట స్థలం కొనుగోలు, నిర్మాణం తెలుగు రాష్ట్రాల్లో ఉండదు. ఇక్కడ అపార్ట్‌మెంట్‌ యాక్ట్‌ ప్రకారం నిర్మాణాలుంటాయి. పైగా రెరాలో కార్పెట్‌ ఏరియా లెక్కన మాత్రమే విక్రయిస్తున్నాం కాబట్టి దాన్ని మాత్రమే యజమాని పేరు మీద.. కామన్‌ ఏరియాను సొసైటీ పేరు మీద రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయాల్సి ఉంటుంది. ఉదాహరణకు వెయ్యి గజాల్లోని ప్లాట్‌లో 20 వేల చ.అ. బిల్టప్‌ ఏరియాలో అపార్ట్‌మెంట్‌ను నిర్మించామనుకుందాం.

ఒక్కొక్కరికి 2,000 చ.అ. చొప్పున 10 మంది కస్టమర్లకు విక్రయించాం. ఒక్కొక్కరికి 100 గజాలొస్తుంది. ఇందులో 1,300 చ.అ. బిల్టప్‌ ఏరియా, 700 చ.అ. కామన్‌ ఏరియా ఉంటుంది. రెరా ప్రకారం.. 65 గజాలు కొనుగోలుదారుల పేరు మీద, 35 గజాలు సొసైటీ పేరు మీద రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయాల్సి ఉంటుంది. లేనిపక్షంలో స్థలం మొత్తాన్ని సొసైటీ పేరిట రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తే బ్యాంక్‌లు రుణాలు మంజూరు చేయవు. ఎందుకంటే తనఖా పెట్టుకునేందుకు స్థలం సొసైటీ పేరిట ఉంటుంది కాబట్టి!
– సీ శేఖర్‌ రెడ్డి, భారత స్థిరాస్తి డెవలపర్ల సమాఖ్య (క్రెడాయ్‌) మాజీ జాతీయ అధ్యక్షుడు