సాక్షి, హైదరాబాద్‌: కస్టమర్లకు ఆకాశంలో పిట్టను చూపించి కింద మసాలా నూరిస్తున్నారు డెవలపర్లు. ఖాళీ స్థలం చూపించి 10 అంతస్తులు, 20 ఫ్లోర్లు కడుతున్నామని నమ్మబలికి వంద శాతం సొమ్ము చెల్లిస్తే సగం కంటే తక్కువ ధరకే దొరకుతుందని ఆశ చూపెడుతున్నారు. నిజమేనని నమ్మిన కొనుగోలుదారులను నట్టేట ముంచేస్తున్నారు. సాధారణంగా డెవలపర్‌ చదరపు అడుగు (చ.అ.) రూ.5 వేలకు విక్రయిస్తుంటాడు. ప్రీ లాంచ్, యూడీఎస్‌ స్కీమ్స్‌లో వంద శాతం సొమ్ము చెల్లిస్తే మాత్రం రూ.3 వేలకే అమ్ముతారు. నిర్మాణ అనుమతులు వచ్చి, రెరాలో నమోదయ్యాక ఇందులో ధర రూ.5,500లకు చేరుతుంది. ఎందుకంటే ఆయా అనుమతుల కోసం డెవలపర్‌ కొంత ఆమ్యామ్యాలు సమర్పించుకుంటాడు కాబట్టి. ఈ ఖర్చును ధరను పెంచేసి భర్తీ చేసుకుంటాడు డెవలపర్‌. ఇదే ప్రాజెక్ట్‌లో ప్రీలాంచ్, యూడీఎస్‌లో కొనుగోలు చేసిన కొనుగోలుదారుడు చ.అ. రూ.3,500 చొప్పున రీసేల్‌కు పెడతాడు. కొనేందుకు వచ్చిన ఏ కస్టమర్‌ అయినా రీసేల్‌ ప్రాపర్టీకే ఆకర్షితుడవుతాడు. దీంతో డెవలపర్‌ వాటా ఫ్లాట్లు విక్రయం కాక చేతిలో నిర్మాణ వ్యయం లేక పనులను నిలిపివేస్తాడు. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ మధ్యలోనే ఆగిపోతుంది. ఎవరు నిర్మిస్తున్నారంటే? చిన్న కంపెనీలు మాత్రమే కాదు బడా కంపెనీలు కూడా ఇదే యూడీఎస్, ప్రీలాంచ్‌ ప్రాజెక్ట్‌లను చేపడుతున్నాయి. ఇటీవల కోకాపేట, ఖానామేట్‌ వేలంలో భూములు దక్కించుకున్న పలు నిర్మాణ సంస్థలు కూడా యూడీఎస్‌ స్కీమ్‌తో పెద్ద ఎత్తున సొమ్ము వసూలు చేశాయి. ఇటీవలే నానక్‌రాంగూడలో హైరైజ్‌ ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రకటించిన మరొక నిర్మాణ సంస్థ, జూబ్లిహిల్స్‌ ప్రధాన కేంద్రంగా ఉన్న మరొక కంపెనీ ఇదే తరహా విక్రయాలు చేపడుతున్నాయి. ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్, మాదాపూర్, కొల్లూరు, నార్సింగి, నిజాంపేట, ఎల్బీనగర్,     కొల్లూరు, నార్సింగి, పుప్పాలగూడ, తెల్లాపూర్‌       వంటి ప్రాంతాలలో ఎక్కువగా యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లను చేపడుతున్నారు. అంతా సోషల్‌ మీడియాలోనే.. యూడీఎస్‌ విధానంలో ఫ్లాట్లు లేదా స్థలాల విక్రయాల ప్రచార దందా సోషల్‌ మీడియా వేదికగానే సాగుతుంది. ప్రధాన కంపెనీలు తమ పాత కస్టమర్లకు ఇంటర్నల్‌ సేల్స్‌ చేస్తుంటే.. కొన్ని కంపెనీలేమో       తమ పేరు బయట పడకుండా ఏజెంట్ల ద్వారా వాట్సాప్, ట్విట్టర్‌లలో ప్రచారం చేయిస్తున్నాయి.      100 శాతం పేమెంట్‌తో ఫ్లాట్లను అమ్మించే ఏజెంట్లకు అధిక శాతం కమీషన్‌ను అందిస్తున్నాయి. ప్రీలాంచ్, యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లన్నీ పేపర్లు, బ్రోచర్ల మీదనే ఉంటాయి. ప్రభుత్వ విభాగాల నుంచి నిర్మాణ     అనుమతులు, రెరాలో నమోదు ఏదీ ఉండదు. వంద శాతం సొమ్ము చెల్లిస్తే చాలు.. సొంతిల్లు సొంతమవుతుందని నమ్మబలుకుతారు. అధిక కమీషన్‌కు          ఆశపడి చాలా మంది ఏజెంట్లు యూడీఎస్‌ విధానంలో ఫ్లాట్లను విక్రయిస్తున్నారు. వీరంతా కేవలం తమ      కమీషన్‌ గురించి ఆలోచిస్తున్నారే తప్ప.. రేపొద్దున సదరు బిల్డర్‌ అపార్ట్‌మెంట్‌ను కడతాడా? లేదా అని ఆలోచించట్లేదు. పొరపాటు బిల్డర్‌ ప్రాజెక్ట్‌ను కట్టకపోయినా.. సమయానికి డెలివరీ చేయకపోయినా      నష్టపోయేది కొనుగోలుదారులే.   ప్రభుత్వానికి నష్టం ఎలాగంటే? ప్రభుత్వానికి రిజిస్ట్రేషన్ల రూపంలోనే ఎక్కువ ఆదాయం సమకూరుతుంటుంది. కానీ, నిర్మాణ సంస్థలు హెచ్‌ఎండీఏ పరిధిలో చెల్లించాల్సిన రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలను దొడ్డిదారిన తగ్గించుకుంటున్నాయి. ఫ్లాట్ల అమ్మకాలకు బదులుగా ప్రాజెక్ట్‌ కంటే ముందే అన్‌ డివైడెడ్‌ షేర్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌ (యూడీఎస్‌)ను రిజిస్ట్రేషన్లు చేసేస్తున్నారు. ఫ్లాట్‌ కొంటే చెల్లించాల్సిన 7.5 శాతం రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలకు బదులుగా.. యూడీఎస్‌లో సప్లమెంటరీ రిజిస్ట్రేషన్‌ కింద 1 శాతం రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలను మాత్రమే చెల్లిస్తున్నారు. యూడీఎస్‌లో చ.అ. ధర తక్కువగా ఉండటం, రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలు లేకపోవటంతో కొనుగోలుదారులు ఈ తరహా ప్రాజెక్ట్‌లకు ఆకర్షితులవుతున్నారు. ఈ విధానంతో బిల్డర్లకు భారీగా ఆదాయం వస్తుంది. ప్రభుత్వానికి రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీల రూపంలో రావాల్సిన ఆదాయానికి గండి కొడుతున్నారు. దేశంలో ఇప్పటివరకు టీఎస్‌ రెరాకు 70 వేలకు పైగానే ఫిర్యాదులు అందాయి. కానీ, ఒక్క కేసు నమోదు చేయలేదు. కేవలం నోటీసులు జారీ చేసి జరిమానాలతోనే సరిపెడుతుంది. మహారాష్ట్ర, గుజరాత్‌ వంటి రాష్ట్రాల్లో ఆన్‌లైన్‌లో ఫిర్యాదు చేసే వెçసులుబాటు అందుబాటులో ఉండగా.. మన రాష్ట్రంలో మాత్రం భౌతికంగా ఫిర్యాదు చేయాల్సిందే. ప్రభుత్వం ఏం చేయాలంటే? ► హెచ్‌ఎండీఏ, రెరా విభాగాలకు శాశ్వత చైర్మన్లను నియమించాలి. టౌన్‌ప్లానింగ్‌ విభాగంలో అధికారుల కొరతను తీర్చాలి. రెరా అథారిటీ, అప్పిలేట్‌ ట్రిబ్యునల్‌ను ఏర్పాటు చేయాలి. ► సబ్‌ రిజిస్ట్రార్‌ ఆఫీసుకు జీహెచ్‌ఎంసీ, హెచ్‌ఎండీఏ, డీటీసీపీ, రెరా విభాగాలను అనుసంధానించాలి. దీంతో ఆయా విభాగాల అనుమతులు జారీ అయితే రిజిస్ట్రేషన్‌ చేసేలా ఉండాలి. ► రెరాలో నమోదు కాకుండా విక్రయాలు జరిపే ఏజెంట్లు, మధ్యవర్తులపై క్రమశిక్షణరాహిత్య చర్యలు తీసుకోవాలి. ► రెరా అధికారులు, సిబ్బంది ఆఫీసులో కూర్చోవడానికి బదులు శివారు ప్రాంతాల్లో క్రమం తప్పకుండా క్షేత్ర పర్యటన చేయాలి. అప్పుడే ఏయే బిల్డర్లు మోసాలకు పాల్పడుతున్నారో తెలుస్తుంది. ► ప్రత్యేక సాంకేతిక సిబ్బందిని నియమించి ఫేస్‌బుక్, ఇన్‌సాగ్రామ్‌ వంటి సోషల్‌ మీడియాలో సాగే ప్రీలాంచ్, యూడీఎస్‌ ప్రచారాలు, రాయితీలపై ఆరా తీయాలి. ► ఆన్‌లైన్‌లో ఫిర్యాదు చేసేందుకు ప్రత్యేకంగా వెబ్‌సైట్‌ ఉండాలి. రెరా అథారిటీ ప్రత్యేకంగా ఒక వాట్సాప్‌ నంబరు క్రియేట్‌ చేసి.. ఫ్లాట్లు, ప్లాట్లు కొనే వారు ముందస్తుగా తమకు సమాచారం ఇ వ్వాలని కోరాలి. ఈ నంబరు మొత్తం మీడియాలో విస్తృతంగా ప్రచారం జరగాలి. స్థిరాస్తిని కొనేముందు కొనుగోలుదారులు తప్పకుండా రెరాను సంప్రదించి నిర్ణయం తీసుకునే అవకాశం ఉంది. ► పక్క రాష్ట్రంలో లోకల్‌ బాడీ ఫీజులు కూడా ప్రధాన విభాగమే కలెక్ట్‌ చేస్తుంది. డెవలపర్లు ప్లానింగ్‌ అనుమతుల కోసం లోకల్‌ బాడీకి వెళ్లాల్సిన అవసరం లేదు. దీంతో సమయం, అధికారుల చేతివాటం రెండూ తగ్గుతాయి.  

సాక్షి, హైదరాబాద్‌: గృహ కొనుగోలుదారులకు భద్రత, పెట్టుబడులకు రక్షణ కల్పించే టీఎస్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (టీఎస్‌ రెరా) లక్ష్యానికి కొందరు డెవలపర్లు తూట్లు పొడుస్తున్నారు. నిర్మాణ అనుమతులు రాకముందే, రెరాలో నమోదు చేయకుండానే అవిభాజ్య స్థలం వాటా (యూడీఎస్‌) కింద య«థేచ్ఛగా విక్రయాలు చేస్తున్నారు. కొందరు డెవలపర్లయితే స్థల యజమానితో ఒప్పందం చేసుకొని.. తనది కాని స్థలంలో ఆకాశహర్మ్యం నిర్మిస్తామని మాయమాటలు చెప్పి కొనుగోలుదారులకు కుచ్చుటోపీ పెడుతున్నారు. ప్రతిపాదిత హెచ్‌ఎండీఏ అనుమతులు అని బ్రోచర్‌లో ముద్రించి యూడీఎస్‌ కింద విక్రయాలనే చేస్తోంది కరోనా సమయంలో పుట్టుకొచ్చిన ఓ నిర్మాణ సంస్థ. మేడ్చల్‌లో 3.04 ఎకరాలలో లగ్జరీ అపార్ట్‌మెంట్‌ను నిర్మిస్తున్నామని ప్రకటించింది. 1,100 నుంచి 1,525 చ.అ. విస్తీర్ణంలో మొత్తం 273 రెండు, మూడు పడక గదులను నిర్మిస్తున్నామని సామాజిక మాధ్యమాలలో విపరీతంగా ప్రచారం చేస్తోంది. అయితే ఈ ప్రాజెక్ట్‌కు ఇప్పటివరకు నిర్మాణ అనుమతులు రాలేదు, టీఎస్‌ రెరాలో నమోదు కాకుండానే 60–80 వరకు గృహాలను విక్రయించడం గమనార్హం. విక్రయ ధర కూడా వేర్వేరుగా ఉంటుందట. రెగ్యులర్‌ ధర రూ.3,499 కాగా.. ఆఫర్‌ కింద రూ.2,200కే విక్రయిస్తుందంట. అంటే 2 బీహెచ్‌కే ధర రూ.24.20 లక్షలు. అదే బ్యాంక్‌ రుణం ద్వారా కొనుగోలు చేస్తే.. చ.అ.కు రూ.2,600 అంట. 2 బీహెచ్‌కేకు రూ.28.60 లక్షలు అవుతుంది. ఇందులోను 50 శాతం ముందస్తు సొమ్ము చెల్లించాలని, మిగిలిన సొమ్ముకు మాత్రమే లోన్‌కు వెళ్లాలనే షరతు ఉంటుందని కంపెనీ ప్రతినిధి ఒకరు వివరించారు.  

అవిభాజ్య స్థలం వాటా (యూడీఎస్‌)లో విక్రయాలు చేయరాదని, నిబంధనలను ఉల్లఘించిన వారిపై కఠిన చర్యలు తీసుకుంటామని ఓ వైపు ప్రభుత్వం ఆదేశాలు జారీ చేసినా.. అక్రమ డెవలపర్లకు చెవికెక్కడం లేదు. హైదరాబాద్‌లో సొంతిల్లు కొనాలనే సామాన్యుని కలను ఆసరా చేసుకొని అందినకాడిక దండుకుంటున్నారు. స్థల యజమానితో ఒప్పందం చేసుకొని.. అదే ఖాళీ ప్లేస్‌లో తక్కువ ధరకే అపార్ట్‌మెంట్‌ కడుతున్నామనడంతో కొనుగోలుదారులు కూడా ముందు వెనకా ఆలోచించకుండా తెగ తొందరపడి కొనేస్తున్నారు. సాక్షి, హైదరాబాద్‌: కరోనా సమయంలో శామీర్‌పేటలో 3.85 ఎకరాలలో జీ+10 అంతస్తులలో ఓ గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీ ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రారంభించింది.  మొత్తం 1,200 ఫ్లాట్లకు గాను 300 ఫ్లాట్లను చ.అ.కు రూ.1,600లకే విక్రయించింది. ఇందులో క్లబ్‌ హౌస్, స్విమ్మింగ్‌ పూల్, ఆడిటోరియం వంటివి నిర్మిస్తామని ప్రకటించింది. పైగా ఎమినిటీస్‌ చార్జీలు లేవు. కార్‌ పార్కింగ్‌ ఫీజు కట్టక్కర్లేదు. జీఎస్‌టీ లేదు. రిజిస్ట్రేషన్‌ కూడా ఉచితమేనని ప్రకటించింది. ఈస్థాయిలో ఆఫర్లు ఇవ్వటం తో సామాన్యులు ఎగబడ్డారు. వందల సంఖ్యలో ఫ్లాట్లను విక్రయించి కోట్లాది రూపాయలను సంపాదించింది. మరి, నిర్మాణ పనులు మొదలయ్యాయా అంటే ఇంకా కంపెనీ దగ్గర సమాధానం లేదు.   రూ.11 వేల అద్దె చెల్లిస్తుందంట.. ఇక ఇప్పుడిదే ప్రాంతంలో ఫేజ్‌–2 అని మరో ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రారంభించింది. 11 ఎకరాలలో జీ+10 టవర్లను నిర్మిస్తోంది. 9 బ్లాక్‌లలో మొత్తం 1,170 ఫ్లాట్లుంటాయి. చ.అ.ను 2,600లకు విక్రయిస్తున్నామని కంపెనీ ప్రతినిధి ఒకరు తెలిపారు. ముందస్తుగా రూ.8 లక్షల సొమ్ము చెల్లించి ఫ్లాట్‌ సేల్‌ ఆఫ్‌ అగ్రిమెంట్‌ చేస్తారంట. 45 రోజుల వ్యవధిలో మిగిలిన సొమ్ము చెల్లిస్తే.. 121 గజాల స్థలాన్ని కొనుగోలుదారునికి రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తారంట. ఈ స్థలాన్ని తిరిగి డెవలపర్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ అగ్రిమెంట్‌ రాసుకుంటాడంట. ఆపైన నిర్మాణ పనులను మొదలుపెడతారట. ఇప్పటివరకు సదరు నిర్మాణ సంస్థకు అనుమతులు రాలేదు. రెరాలో నమో దు కాకపోవటం గమనార్హం. ఇదిలా ఉండగా.. మొత్తం 11 ఎకరాల ప్రాజెక్ట్‌ కాగా ఫేజ్‌–1లో 5.5 ఎకరాలకు మాత్రమే నిర్మాణ అనుమతులు వచ్చాయని కంపెనీ యజమాని తెలిపారు. ప్రస్తుతానికైతే అందులోనే విక్రయాలను చేస్తున్నామని చెప్పారు. నిర్మాణ అనుమతులు రాకముందే యూడీఎస్‌లో చ.అ. రూ.1,600 చొప్పున 200 ఫ్లాట్లను విక్రయించామని పేర్కొన్నారు. ప్రభుత్వానికి నష్టం ఎలాగంటే? నిర్మాణ సంస్థలు హెచ్‌ఎండీఏ పరిధిలో చెల్లించాల్సిన రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలను దొడ్డిదారిన తగ్గించుకుంటున్నాయి. ఫ్లాట్ల అమ్మకాలకు బదులుగా ప్రాజెక్ట్‌ కంటే ముందే అన్‌ డివైడెడ్‌ షేర్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌ (యూడీఎస్‌) పేరిట స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్లు చేసేస్తున్నారు. ఫ్లాట్‌ కొంటే చెల్లించాల్సిన 7.5 శాతం రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలకు బదులుగా.. యూడీఎస్‌లో సప్లమెంటరీ రిజిస్ట్రేషన్‌ కింద 1 శాతం రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలను మాత్రమే చెల్లిస్తున్నారు. యూడీఎస్‌ విధానంతో బిల్డర్లకు భారీగా ఆదాయం వస్తుంది. ప్రభుత్వానికి రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీల రూపంలో రావాల్సిన ఆదాయానికి గండిపడుతుంది. మహారాష్ట్ర, గుజరాత్‌ వంటి రాష్ట్రాల్లో ఆన్‌లైన్‌లో ఫిర్యాదు చేసే వెసలుబాటు అందుబాటులో ఉండగా.. మన రాష్ట్రంలో మాత్రం భౌతికంగా ఫిర్యాదు చేయాల్సిందే.

హోల్‌సేల్, రిటైల్‌ వ్యాపార విధానాలు ఎలా ఉంటాయో.. సేమ్‌ అన్‌డివైడెడ్‌ షేర్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌ (యూడీఎస్‌) ప్రాజెక్ట్‌లుంటాయి. హోల్‌సేల్‌లో పెద్ద మొత్తంలో మాత్రమే విక్రయిస్తే.. కొనుగోలుదారులకు ఎంత కావాలంటే ఆ స్థాయిలో చిన్న మొత్తంలో విక్రయించడం రిటైల్‌ వ్యాపార విధానం. ఇదే తరహాలో యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లలో విక్రయాలు చేస్తుంటారు డెవలపర్లు. ఎప్పుడైతే ఎకరాల నుంచి గజాల చొప్పున కొనుగోళ్లు మొదలయ్యాయో.. అప్పటినుంచి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లకు ఆకాశమే హద్దుగా మారింది. పెట్టుబడుల మొత్తాన్ని బట్టి స్థలాన్ని విక్రయిస్తుండటం, సామాన్య, మధ్యతరగతి వర్గాలూ యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లపై ఆసక్తి చూపిస్తుండటం దీనికి ప్రధాన కారణం.   సాక్షి, హైదరాబాద్‌: యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లనేవి అనాదిగా ఉన్నవే కానీ, పెద్ద నోట్ల రద్దు (డీమానిటైజేషన్‌) తర్వాత నగదు కొరత కారణంగా చిన్న మొత్తంలో పెట్టుబడులను ఆకర్షించడం మొదలైంది. కోట్ల నుంచి లక్షలకు, ఎకరాల నుంచి గజాల్లోకి ఎప్పుడైతే పెట్టుబడులు రూపాంతరం చెందాయో అప్పటి నుంచి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు కోకొల్లలయ్యాయి. గతంలో ఎకరాల చొప్పున చేసే యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లలో కొనుగోళ్లకు కొనుగోలుదారులు పెద్దగా ఆసక్తి చూపించేవారు కాదు ఎందుకంటే పెట్టుబడులూ పెద్దగానే ఉంటాయి కాబట్టి. దీంతో డెవలపర్లూ ఆ తరహా ప్రాజెక్ట్‌లూ పెద్దగా చేసేవారు కాదు. కానీ, ఎప్పుడైతే ఎకరాలకు బదులుగా గజాల్లో కొనుగోళ్లకు ఇన్వెస్టర్లు ఆసక్తి చూపించారో అప్పటి నుంచే బిల్డర్లకు కూడా యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లపై మోజు పెరిగింది.  అవగాహన లేకపోతే..  సామాన్యులు, మధ్యతరహా వర్గాలు కూడా యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లలో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి ఆసక్తి చూపిస్తున్నారు. ఎంత ఎక్కువ మంది ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తే అంత త్వరగా డెవలపర్లకు చేతిలో నగదు చేరుతుంది. ఇచ్చిన హామీ ప్రకారం బిల్డర్‌ యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌ను పూర్తి చేస్తే ఎవరికీ ఇబ్బందులు ఉండవు. కానీ, నిర్మాణ అనుమతుల్లోనో లేక లే–అవుట్‌ ప్లాన్, డిజైన్స్‌లోనో లేక ఇతరత్రా ఇబ్బందులు తలెత్తితే మాత్రం బిల్డర్‌తో పాటూ ఆ ప్రాజెక్ట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టిన వారంతా చిక్కుల్లో పడిపోతారు. సాధారణంగా కోట్లలో పెట్టుబడులు పెట్టేవారికి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌ల విధానాలపై అనుభవం ఉంటుంది. లేకపోతే ప్రొఫెషనల్స్, నిపుణుల సలహా తీసుకోనైనా పెట్టుబడి నిర్ణయం తీసుకుంటుంటారు. అదే సామాన్య, మధ్య తరగతి వారికి ఈ తరహా ప్రాజెక్ట్‌లపై అవగాహన ఉండదు. తక్కువ ధరకు వస్తుందనేదొక్కటే ఆలోచిస్తారు. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణంలో ఏ మాత్రం చిన్న సమస్య తలెత్తినా నెత్తినోరు బాదుకున్నా ప్రయోజనం ఉండదు.  యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు ఎలా ఉంటాయంటే..  స్థలం కొనుగోలు, ప్లాన్స్, డిజైన్స్, అనుమతులు, నిర్మాణ సామగ్రి సమీకరణ.. ఇలా ఏ అంశంలోనూ డెవలపర్‌ జేబు నుంచి డబ్బులు పెట్టడు. జస్ట్, స్థల యజమానితో ఒప్పందం చేసుకొని ప్రాజెక్ట్‌ను మార్కెట్లో పెట్టేస్తాడు. ప్రాజెక్ట్‌ ఇలా ఉంటుంది అలా ఉంటుందని అందమైన బ్రోచర్లు ముద్రించి కొనుగోలుదారుల నుంచి డబ్బులు వసూలు చేస్తాడు. వాటిలో కొంత మొత్తాన్ని స్థల యజమానికి ఇస్తూ కాలం గడుపుతుంటాడు. యజమానికి మొత్తం డబ్బు చేరితే తప్ప రిజిస్ట్రేషన్లు జరగవు. ఆ తర్వాతే నిర్మాణ అనుమతులు, నిర్మాణ పనులు మొదలవుతాయి. నిర్మాణ అనుమతుల్లో ఏమైనా న్యాయపరమైన సమస్యలు వచ్చినా, ఆర్థిక ఇబ్బందులు తలెత్తినా సదరు బిల్డర్‌ ఆ ప్రాజెక్ట్‌ను ఎలా ముందుకు తీసుకెళతాడన్నదే లక్ష డాలర్ల ప్రశ్న.  స్థల సమీకరణ ఒక్కటే సరిపోదు..  ప్రాజెక్ట్‌ను చేపట్టాలంటే స్థల సమీకరణ అనేది చాలా చిన్న పార్ట్‌. దాని కంటే కీలకమైనవి.. విధానం, డిజైన్స్, అనుమతులు, ఆర్థిక శక్తి, విస్తృతమైన మార్కెటింగ్‌ బృందం ఉండాలి. చాలా మంది కొనుగోలుదారులకు డెవలపర్‌ పేరు మీద స్థలం తాలూకు కాగితాలు ఉన్నాయో లేవో చూస్తారంతే, మిగిలిన విషయాలు పట్టించుకోరు. ఇదే యూడీఎస్‌ డెవలపర్లకు అవకాశంగా మారిపోతుంది. న్యాయపరమైన అవగాహన, మార్కెట్‌ను అధ్యయనం, మంచి కస్టమర్‌ బేస్‌.. ఇవేవీ లేకుండానే ‘ఎవడితో కత్తి.. ఎవడితో నెత్తి’అన్నట్లు ఏమాత్రం అనుభవం లేనివాళ్లు బిల్డర్లుగా మారి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లను చేపడుతున్నారు. కనీసం ఇటుక కూడా పట్టుకోవడం రాని వాళ్లు కూడా రాత్రికి రాత్రే బిల్డర్లుగా అవతారం ఎత్తుతున్నారు. డెవలపర్‌ ట్రాక్‌ రికార్డ్‌ను పరిశీలించకుండానే ధర తక్కువ అనగానే సంతోషంతో గంతేసి పెట్టుబడులు పెడుతుంటారు. ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణంలో డెవలపర్‌ విఫలమై, నిర్మాణం ఆగిపోగానే ఇదేదో ప్రభుత్వ తప్పు అన్నట్లు గగ్గోలు పెడుతుంటారు. ఫలానా డెవలపర్‌ అన్యాయం చేశాడంటూ ప్రభుత్వాన్ని నిందిస్తుంటారు.  పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో ఎక్కువగా..  గత మూడేళ్లుగా హైదరాబాద్‌లో యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు విపరీతమయ్యాయి. కోకాపేట, నార్సింగి, ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్, తెల్లాపూర్‌ వంటి స్థలాల ధరలు ఎక్కువగా    ఉన్న ప్రాంతాలలో యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు ఎక్కువగా వస్తున్నాయి. ఎందుకంటే ఆయా ప్రాంతాలలో ధర తక్కువ అనగానే కొనుగోలుదారులు కూడా సులువుగా బుట్టలో పడతారు. ఇలా చాలా మంది కస్టమర్లు అపార్ట్‌మెంట్లు కొనుగోలు చేశారు. ఆ ఇన్వెంటరీ అంతా ఇప్పుడు మార్కెట్లోకి వస్తుంది. స్థల యజమానులు మార్కెట్‌ను అతిగా ఊహించుకొని డెవలపర్లను ఎక్కువ మార్జిన్లు కావాలని డిమాండ్‌ చేస్తున్నారు. మార్కెట్‌ స్థితిగతులను అర్థం చేసుకోవటం లేదు. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ నిష్పత్తి పెరుగుతుంది.  ఈ 12 సూత్రాలు పాటిస్తే సొంతింటికి చేరినట్లే..  డెవలపర్‌ గత చరిత్ర, ప్రొఫైల్‌ చెక్‌ చేయాలి.  గతంలో పూర్తి చేసిన ప్రాజెక్ట్‌లు తెలుసుకో వాలి. అందులోని కస్టమర్లతో మాట్లాడాలి.  పాత ప్రాజెక్ట్‌లలో ధరల వృద్ధి ఎలా ఉందో తెలుసుకోవాలి.  నిర్మాణం పూర్తయిన ప్రాజెక్ట్‌లలో న్యాయపరమైన సమస్యలు ఎదురయ్యాయో కనుక్కోవాలి.  ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తయ్యాక కస్టమర్లతో బిల్డర్‌ వ్యవహారశైలి ఎలా ఉంటుందో తెలుసుకోవాలి.  గడువులోగా నిర్మాణం పూర్తి చేస్తాడా? లేదా? తనిఖీ చేసుకోవాలి.  బ్రోచర్‌లో ఇచ్చిన హామీలను తప్పకుండా పూర్తి చేస్తాడా లేదా తెలుసుకోవాలి.  డెవలపర్‌ ఆర్థిక సామర్థ్యం కనుక్కోవాలి.  బహుళ ప్రాజెక్ట్‌లను చేపట్టే బిల్డర్‌తో రిస్క్‌ తక్కువగా ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఏమైనా సమస్యలు తలెత్తినా వేరే ప్రాజెక్ట్‌లో అయినా సర్దుబాటు చేసే అవకాశం ఉంటుంది.  నిర్మాణ అనుమతులు, రెరా నమోదు గురించి భౌతికంగా తనిఖీ చేయాలి.  ప్రాజెక్ట్‌ రుణాలు, పాత లోన్ల రీపేమెంట్‌ గురించి ఆరా తీయాలి.  డెవలపర్‌ లేదా కంపెనీ కార్పొరేట్‌ సామాజిక బాధ్యత గురించి కూడా పరిశీలించాలి.  

సాక్షి, హైదరాబాద్‌: హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌కు అన్‌డివైడెడ్‌ షేర్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌ (యూడీఎస్‌) భూతం పట్టుకుంది. అవిభాజ్య స్థలం ధర తక్కువే ఉంటుంది కావచ్చు.. కానీ, స్థలానికి సంబంధించి ఏమైనా న్యాయపరమైన చిక్కులొచ్చినా, నిర్మాణ అనుమతులు రాకపోయినా నష్టపోయేది మాత్రం కొనుగోలుదారులే. యూడీఎస్‌లో కొనుగోలు చేస్తే కలిగే నష్టాలపై కాన్ఫడరేషన్‌ ఆఫ్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ డెవలపర్స్‌ అసోసియేషన్‌ (క్రెడాయ్‌) ప్రచార కార్యక్రమాలను ప్రారంభించింది. రెరాలో నమోదైన ప్రాజెక్ట్‌లు, రెరా అనుమతి పొందిన ఏజెంట్ల నుంచి మాత్రం కొనుగోళ్లు జరపాలని సూచిస్తుంది. 2017, జనవరి 1వ తేదీ తర్వాత 500 చ.మీ. లేదా 6 యూనిట్ల కంటే ఎక్కువ అపార్ట్‌మెంట్ల నిర్మాణానికి అనుమతి పొందిన ప్రతీ ప్రాజెక్ట్‌ తెలంగాణ స్టేట్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (టీఎస్‌–రెరా) నిబంధనలను పాటించాల్సిందే. కొనుగోలుదారులు తాము కొనుగోలు చేసే ప్రాపర్టీ టీఎస్‌–రెరాలో నమోదైందో లేదో నిర్ధారించుకున్నాకే నిర్ణయం తీసుకోవటం ఉత్తమమని క్రెడాయ్‌ హైదరాబాద్‌ ప్రెసిడెంట్‌ రామకృష్ణా రావు తెలిపారు. కష్టపడి సంపాదించుకున్న ప్రతి రూపాయికి తగ్గ విలువను, సామాన్యుల పెట్టుబడులకు భరోసాను కల్పించే రెరా ప్రాజెక్ట్‌లలోనే విక్రయాలు చేయాలని సూచించారు. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌లో ప్రాపర్టీల ధరలు తక్కువగా ఉన్నాయని, దీంతో గృహ కొనుగోళ్లకు ఇదే సరైన సమయమని పేర్కొన్నారు. ప్రణాళికబద్ధమైన విస్తరణ, వ్యాపార పెట్టుబడులతో రానున్న రోజుల్లో ధరలు పెరుగుతాయని తెలిపారు. హైదరాబాద్‌లో అధిక శాతం కొనుగోలుదారులు తొలిసారి ఇల్లు కొనుగోలు చేసేవారు ఉంటారు. వీరికి నిర్ధిష్టమైన వనరులు, రియల్టీ లావాదేవీలపై అవగాహన కాసింత తక్కువగా ఉంటుంది. ఇలాంటి పరిస్థితులలో కొనుగోలుదారులు బిల్డర్ల ప్రొఫైల్‌ను పరిశీలించకుండా తక్కువ ధర అనగానే తొందరపడి కొనుగోలు చేస్తుంటారని క్రెడాయ్‌ హైదరాబాద్‌ జనరల్‌ సెక్రటరీ వీ రాజశేఖర్‌ రెడ్డి తెలిపారు. రెరా నమోదిత ప్రాజెక్ట్‌లలో కొంటేనే కస్టమర్ల కష్టార్జితానికి పూర్తి విలువ చేకూరుతుందని పేర్కొన్నారు.  యూడీఎస్‌లో కొంటే   కొనుగోలు లేదా సమీకరణ చేసిన స్థల విలువకు ప్రామాణికత ఉండదు   జీహెచ్‌ఎంసీ/హెచ్‌ఎండీఏ/డీటీసీపీ అనుమతులు ఉండవు.   రెరా అథారిటీ వద్ద నమోదు కాదు.   స్థలం అమ్మకం అనధికారిక అగ్రిమెంట్‌ లేదా జీపీఏ ద్వారా చేస్తారు.   రెరా లేదా ఇతర సంస్థల నుంచి కొనుగోలుదారులకు రక్షణ ఉండదు.   భూ వివాదాలు తలెత్తితే స్థల యజమానిగా బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది.   రేటు తక్కువే కానీ సురక్షితం ఏమాత్రం కాదు.  రెరాలో కొంటే   సేకరణ లేదా కొనుగోలులో స్థల విలువకు ప్రామాణికత ఉంటుంది.   అన్ని రకాల ప్రభుత్వ విభాగాల నుంచి నిర్మాణ అనుమతులు ఉంటాయి.   రెరాలో నమోదు అవుతుంది, రెరా నంబర్‌ కూడా కేటాయిస్తారు.   అమ్మకం, రిజిస్ట్రేషన్‌ ప్రక్రియ అంతా నిబంధనల ప్రకారమే ఉంటుంది.   రెరా అథారిటీలోని పలు నిబంధనలు కస్టమర్లకు రక్షణ కల్పిస్తాయి.   ఎలాంటి వివాదాలు తలెత్తినా రెరా అథారిటీ పరిష్కరిస్తుంది.   ధర ఎక్కువైనా.. ప్రాపర్టీ మాత్రం సురక్షితం.

సాక్షి, హైదరాబాద్‌: ఫ్లాట్‌ కొనేముందు విస్తీర్ణం, వసతులు, లొకేషన్, వాస్తు వంటి వాటిపై శ్రద్ధ చూపినంతగా.. అన్‌ డివైడెడ్‌ షేర్‌ (యూడీఎస్‌) మీద శ్రద్ధ చూపించరు కొనుగోలుదారులు. వాస్తవానికి స్థిరాస్తి కొనుగోళ్లలో యూడీఎస్‌ అనేది చాలా ప్రధానమైనది. భూకంపాలు, తుఫాన్లు వంటి ప్రకృతి వైపరీత్యాలు సంభవించినప్పుడు (లేదా) ఏదైనా ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణం కోసం ప్రభుత్వం మీ ప్రాపర్టీని తీసుకున్నప్పుడు మీకిచ్చే పరిహారం యూడీఎస్‌ మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. అందుకే అగ్రిమెంట్‌లో మీ ఇంటి యూడీఎస్‌ ఎంతనేది స్పష్టంగా ఉండి తీరాలి. యూడీఎస్‌ అంటే.. అపార్ట్‌మెంట్‌లోని ఒక్కో ఫ్లాట్‌కు కేటాయించిన స్థలమే యూడీఎస్‌. అంటే అపార్ట్‌మెంట్‌ నిర్మిం చిన స్థలంలో మీ వాటా ఎంతనేది యూడీఎస్‌ చెబుతుంది. కాకపోతే ఇది అవిభాజ్య వాటా. అంటే విభజించడానికి వీలు కాదన్నమాట. ఫ్లాట్‌ విస్తీర్ణాన్ని బట్టి యూడీఎస్‌ కూడా మారుతుంది. యూడీఎస్‌ అనేది ఫ్లాట్‌ యజమాని పేరు మీద రిజిస్టరై ఉంటుంది. అయితే కొన్ని నిర్మాణాల్లో భవనం ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌ (ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ)ని బట్టి కూడా యూడీఎస్‌ మారుతుంది. ఎవరైనా... ఎక్కడైనా ఫ్లాట్‌ కొనుగోలు చేసే ముందు రెండు విషయాలు గుర్తుంచుకోవాలి. 1.    ప్రాజెక్ట్‌ మొత్తం స్థలం ఎంత? ఎంత భాగంలో భవనాన్ని నిర్మించారు? 2.    ప్రాపర్టీ ధర పెరిగిందంటే అది ల్యాండ్‌ విలువ పెరిగిందని అర్థం. అంతే తప్ప బిల్డింగ్‌ విలువ పెరిగిందని కాదు. అంటే ప్రాపర్టీ పెరుగుదల అనేది యూడీఎస్‌ మీద ఆధారపడి ఉంటుందన్నమాట. యూడీఎస్‌ను ఎలా లెక్కిస్తారు? యూడీఎస్‌ లెక్కింపు అనేది అపార్ట్‌మెంట్‌ సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. అంటే అపార్ట్‌మెంట్‌లోని అన్ని ఫ్లాట్ల సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియాలూ లెక్కలోకొస్తాయన్నమాట. ఉదాహరణకు 2,400 చ.అ. స్థలంలో 4 ఫ్లాట్ల అపార్ట్‌మెంట్‌ను నిర్మించారనుకుందాం. ఒక్కో ఫ్లాట్‌ విస్తీర్ణం 1,000 చ.అ.లనుకుందాం. ఇప్పుడీ నాలుగు ఫ్లాట్ల యూడీఎస్‌ ఎంతంటే? యూడీఎస్‌ = ఒక్కో ఫ్లాట్‌ సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా/ అన్ని ఫ్లాట్ల సూపర్‌ బిల్టప్‌ ఏరియా గీ మొత్తం ల్యాండ్‌ ఏరియా 1,000 గీ 2,400/4,000 అంటే ఒక్కో ఫ్లాట్‌ యూడీఎస్‌ 800 చ.అ.


 అన్‌డివెడైడ్ షేర్‌తోనే ఇంటి విలువ లెక్కింపు
 స్విమ్మింగ్ పూల్, జిమ్, క్లబ్‌హౌజ్ వంటి ఆధునిక వసతుల వల్ల కొందరు.. నాణ్యమైన నిర్మాణం, నిర్వహణ, భద్రతల వల్ల ఇంకొందరు.. .. ఏదేమైనా మనలో చాలా మంది బహుళ అంతస్తుల్లో నివాసానికి కారణాలివే. అలా అని అపార్ట్‌మెంట్‌లో ఫ్లాట్ కొనడంతోనే కోరిక తీరినట్టు కాదండోయ్. మీ ఇంటి అన్‌డివెడైడ్ షేర్ (యూడీఎస్) ఎంతనేది ముందే తెలుసుకోవాలి. అగ్రిమెంట్‌లో యూడీఎస్‌ను ప్రస్తావించారో లేదో పరిశీలించాలి కూడా. ఎందుకంటే మీ ఇంటి విలువను లెక్కించేది, ఇంటి విలువ పెరిగేది కూడా యూడీఎస్‌తోనే మరి!!  
 - సాక్షి, హైదరాబాద్
 ఫ్లాట్ కొనేముందు విస్తీర్ణం, వసతులు, లొకేషన్, వాస్తు వంటి వాటిపై శ్రద్ధ చూపినంతగా.. యూడీఎస్ మీద శ్రద్ధ చూపించరు కొనుగోలుదారులు. వాస్తవానికి స్థిరాస్తి కొనుగోళ్లలో యూడీఎస్ అనేది చాలా ముఖ్యమైంది. భూకంపాలు, తుఫాన్ వంటి ప్రకృతి వైపరీత్యాలు సంభవించినప్పుడు (లేదా) ఏదైనా ప్రాజెక్ట్ నిర్మాణం కోసం ప్రభుత్వం మీ ప్రాపర్టీని తీసుకున్నప్పుడు మీకిచ్చే పరిహారం యూడీఎస్ మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. అందుకే అగ్రిమెంట్‌లో మీ ఇంటి యూడీఎస్ ఎంతనేది స్పష్టంగా ఉండాలన్నమాట.
  యూడీఎస్ అంటే..
 అపార్ట్‌మెంట్‌లోని ఒక్కో ఫ్లాట్‌కు కేటాయించిన స్థలమే యూడీఎస్. అపార్ట్‌మెంట్ నిర్మించిన స్థలంలోని అవిభాజ్య వాటానే యూడీఎస్ అన్నమాట. ఫ్లాట్ విస్తీర్ణాన్ని బట్టి యూడీఎస్ కూడా మారుతుంది. యూడీఎస్ అనేది ఫ్లాట్ యజమాని పేరు మీద రిజిస్టరై ఉంటుంది. అయితే కొన్ని నిర్మాణాల్లో భవనం ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ (ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ)ని బట్టి కూడా యూడీఎస్ మారుతుందండోయ్.
 ఎవరైనా.. ఎక్కడైనా సరే ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేసేముందు రెండు విషయాలు గుర్తుంచుకోవాలి.
 1. ప్రాజెక్ట్ మొత్తం స్థలం ఎంత? ఎంత భాగంలో భవనాన్ని నిర్మించారు?
 2. ప్రాపర్టీ ధర పెరిగిందంటే అది ల్యాండ్ విలువ పెరిగిందని అర్థం. అంతే తప్ప బిల్డింగ్ విలువ పెరిగిందని కాదు. అంటే ప్రాపర్టీ పెరుగుదల అనేది యూడీఎస్ మీద ఆధారపడి ఉంటుం దన్నమాట.
 యూడీఎస్‌ను ఎలా లెక్కిస్తారు?
 యూడీఎస్ లెక్కింపు అనేది అపార్ట్‌మెంట్ సూపర్ బిల్టప్ ఏరియా మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. అంటే అపార్ట్‌మెంట్‌లోని అన్ని ఫ్లాట్ల సూపర్ బిల్టప్ ఏరియాలూ లెక్కలోకొస్తాయన్నమాట. ఉదాహరణకు 2,400 చ.అ. స్థలంలో 4 ఫ్లాట్ల అపార్ట్‌మెంట్‌ను నిర్మించారనుకుందాం. ఒక్కో ఫ్లాట్ విస్తీర్ణం 1,000 చ.అ.లనుకుందాం. ఇప్పుడీ నాలుగు ఫ్లాట్ల యూడీఎస్ ఎంతంటే?
 యూడీఎస్ = ఒక్కో ఫ్లాట్ సూపర్ బిల్టప్ ఏరియా/ అన్ని ఫ్లాట్ల సూపర్ బిల్టప్ ఏరియా 6
 మొత్తం ల్యాండ్ ఏరియా
 యూడీఎస్ = 1,000 6 2,400/4,000
 యూడీఎస్ = ఒక్కో ఫ్లాట్ యూడీఎస్ 800 చ.అ.
 కార్పెట్ ఏరియా
 ఫ్లాట్‌లోని గోడలున్న స్థలం కాకుం డా నికరంగా మనం ఉపయోగించే స్థలాన్ని కార్పెట్ ఏరియా అంటా రు. అంటే ఫ్లాట్‌లో కార్పెట్ పరిచి ఉండే స్థలమన్నమాట.
 బిల్టప్ ఏరియా
 ఫ్లాట్‌లోని గోడలున్న స్థలాన్ని కూడా కలిపి బిల్టప్ ఏరియా అంటారు. అంటే కార్పెట్ ఏరియా కంటే 10-15 శాతం స్థలం ఎక్కువుంటుందన్నమాట.
 సూపర్ బిల్టప్ ఏరియా
 లాబీ, లిఫ్టు, మెట్లు, స్విమ్మింగ్ పూల్, గార్డెన్, క్లబ్ హౌజ్ వంటి అన్ని రకాల వసతులకు కేటాయించే స్థలాన్ని మొత్తం కలిపి సూపర్ బిల్టప్ ఏరియా అంటారు.
 ఫ్లాట్లు, ప్లాట్లు, లోన్లు, నిర్మాణాలు, న్యాయకోణాలు, పన్నులు, వాస్తు ఇలా స్థిరాస్తులకు సంబంధించి మీ సందేహాలు మాకు రాయండి.
 realty@sakshi.com