అవగాహన లేకుండా పెట్టుబడులొద్దు

హోల్‌సేల్, రిటైల్‌ వ్యాపార విధానాలు ఎలా ఉంటాయో.. సేమ్‌ అన్‌డివైడెడ్‌ షేర్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌ (యూడీఎస్‌) ప్రాజెక్ట్‌లుంటాయి. హోల్‌సేల్‌లో పెద్ద మొత్తంలో మాత్రమే విక్రయిస్తే.. కొనుగోలుదారులకు ఎంత కావాలంటే ఆ స్థాయిలో చిన్న మొత్తంలో విక్రయించడం రిటైల్‌ వ్యాపార విధానం. ఇదే తరహాలో యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లలో విక్రయాలు చేస్తుంటారు డెవలపర్లు. ఎప్పుడైతే ఎకరాల నుంచి గజాల చొప్పున కొనుగోళ్లు మొదలయ్యాయో.. అప్పటినుంచి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లకు ఆకాశమే హద్దుగా మారింది. పెట్టుబడుల మొత్తాన్ని బట్టి స్థలాన్ని విక్రయిస్తుండటం, సామాన్య, మధ్యతరగతి వర్గాలూ యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లపై ఆసక్తి చూపిస్తుండటం దీనికి ప్రధాన కారణం.  

సాక్షి, హైదరాబాద్‌: యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లనేవి అనాదిగా ఉన్నవే కానీ, పెద్ద నోట్ల రద్దు (డీమానిటైజేషన్‌) తర్వాత నగదు కొరత కారణంగా చిన్న మొత్తంలో పెట్టుబడులను ఆకర్షించడం మొదలైంది. కోట్ల నుంచి లక్షలకు, ఎకరాల నుంచి గజాల్లోకి ఎప్పుడైతే పెట్టుబడులు రూపాంతరం చెందాయో అప్పటి నుంచి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు కోకొల్లలయ్యాయి. గతంలో ఎకరాల చొప్పున చేసే యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లలో కొనుగోళ్లకు కొనుగోలుదారులు పెద్దగా ఆసక్తి చూపించేవారు కాదు ఎందుకంటే పెట్టుబడులూ పెద్దగానే ఉంటాయి కాబట్టి. దీంతో డెవలపర్లూ ఆ తరహా ప్రాజెక్ట్‌లూ పెద్దగా చేసేవారు కాదు. కానీ, ఎప్పుడైతే ఎకరాలకు బదులుగా గజాల్లో కొనుగోళ్లకు ఇన్వెస్టర్లు ఆసక్తి చూపించారో అప్పటి నుంచే బిల్డర్లకు కూడా యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లపై మోజు పెరిగింది. 
అవగాహన లేకపోతే.. 
సామాన్యులు, మధ్యతరహా వర్గాలు కూడా యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లలో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి ఆసక్తి చూపిస్తున్నారు. ఎంత ఎక్కువ మంది ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తే అంత త్వరగా డెవలపర్లకు చేతిలో నగదు చేరుతుంది. ఇచ్చిన హామీ ప్రకారం బిల్డర్‌ యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌ను పూర్తి చేస్తే ఎవరికీ ఇబ్బందులు ఉండవు. కానీ, నిర్మాణ అనుమతుల్లోనో లేక లే–అవుట్‌ ప్లాన్, డిజైన్స్‌లోనో లేక ఇతరత్రా ఇబ్బందులు తలెత్తితే మాత్రం బిల్డర్‌తో పాటూ ఆ ప్రాజెక్ట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టిన వారంతా చిక్కుల్లో పడిపోతారు. సాధారణంగా కోట్లలో పెట్టుబడులు పెట్టేవారికి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌ల విధానాలపై అనుభవం ఉంటుంది. లేకపోతే ప్రొఫెషనల్స్, నిపుణుల సలహా తీసుకోనైనా పెట్టుబడి నిర్ణయం తీసుకుంటుంటారు. అదే సామాన్య, మధ్య తరగతి వారికి ఈ తరహా ప్రాజెక్ట్‌లపై అవగాహన ఉండదు. తక్కువ ధరకు వస్తుందనేదొక్కటే ఆలోచిస్తారు. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణంలో ఏ మాత్రం చిన్న సమస్య తలెత్తినా నెత్తినోరు బాదుకున్నా ప్రయోజనం ఉండదు. 
యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు ఎలా ఉంటాయంటే.. 
స్థలం కొనుగోలు, ప్లాన్స్, డిజైన్స్, అనుమతులు, నిర్మాణ సామగ్రి సమీకరణ.. ఇలా ఏ అంశంలోనూ డెవలపర్‌ జేబు నుంచి డబ్బులు పెట్టడు. జస్ట్, స్థల యజమానితో ఒప్పందం చేసుకొని ప్రాజెక్ట్‌ను మార్కెట్లో పెట్టేస్తాడు. ప్రాజెక్ట్‌ ఇలా ఉంటుంది అలా ఉంటుందని అందమైన బ్రోచర్లు ముద్రించి కొనుగోలుదారుల నుంచి డబ్బులు వసూలు చేస్తాడు. వాటిలో కొంత మొత్తాన్ని స్థల యజమానికి ఇస్తూ కాలం గడుపుతుంటాడు. యజమానికి మొత్తం డబ్బు చేరితే తప్ప రిజిస్ట్రేషన్లు జరగవు. ఆ తర్వాతే నిర్మాణ అనుమతులు, నిర్మాణ పనులు మొదలవుతాయి. నిర్మాణ అనుమతుల్లో ఏమైనా న్యాయపరమైన సమస్యలు వచ్చినా, ఆర్థిక ఇబ్బందులు తలెత్తినా సదరు బిల్డర్‌ ఆ ప్రాజెక్ట్‌ను ఎలా ముందుకు తీసుకెళతాడన్నదే లక్ష డాలర్ల ప్రశ్న. 
స్థల సమీకరణ ఒక్కటే సరిపోదు.. 
ప్రాజెక్ట్‌ను చేపట్టాలంటే స్థల సమీకరణ అనేది చాలా చిన్న పార్ట్‌. దాని కంటే కీలకమైనవి.. విధానం, డిజైన్స్, అనుమతులు, ఆర్థిక శక్తి, విస్తృతమైన మార్కెటింగ్‌ బృందం ఉండాలి. చాలా మంది కొనుగోలుదారులకు డెవలపర్‌ పేరు మీద స్థలం తాలూకు కాగితాలు ఉన్నాయో లేవో చూస్తారంతే, మిగిలిన విషయాలు పట్టించుకోరు. ఇదే యూడీఎస్‌ డెవలపర్లకు అవకాశంగా మారిపోతుంది. న్యాయపరమైన అవగాహన, మార్కెట్‌ను అధ్యయనం, మంచి కస్టమర్‌ బేస్‌.. ఇవేవీ లేకుండానే ‘ఎవడితో కత్తి.. ఎవడితో నెత్తి’అన్నట్లు ఏమాత్రం అనుభవం లేనివాళ్లు బిల్డర్లుగా మారి యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లను చేపడుతున్నారు. కనీసం ఇటుక కూడా పట్టుకోవడం రాని వాళ్లు కూడా రాత్రికి రాత్రే బిల్డర్లుగా అవతారం ఎత్తుతున్నారు. డెవలపర్‌ ట్రాక్‌ రికార్డ్‌ను పరిశీలించకుండానే ధర తక్కువ అనగానే సంతోషంతో గంతేసి పెట్టుబడులు పెడుతుంటారు. ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణంలో డెవలపర్‌ విఫలమై, నిర్మాణం ఆగిపోగానే ఇదేదో ప్రభుత్వ తప్పు అన్నట్లు గగ్గోలు పెడుతుంటారు. ఫలానా డెవలపర్‌ అన్యాయం చేశాడంటూ ప్రభుత్వాన్ని నిందిస్తుంటారు. 
పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో ఎక్కువగా.. 
గత మూడేళ్లుగా హైదరాబాద్‌లో యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు విపరీతమయ్యాయి. కోకాపేట, నార్సింగి, ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్, తెల్లాపూర్‌ వంటి స్థలాల ధరలు ఎక్కువగా    ఉన్న ప్రాంతాలలో యూడీఎస్‌ ప్రాజెక్ట్‌లు ఎక్కువగా వస్తున్నాయి. ఎందుకంటే ఆయా ప్రాంతాలలో ధర తక్కువ అనగానే కొనుగోలుదారులు కూడా సులువుగా బుట్టలో పడతారు. ఇలా చాలా మంది కస్టమర్లు అపార్ట్‌మెంట్లు కొనుగోలు చేశారు. ఆ ఇన్వెంటరీ అంతా ఇప్పుడు మార్కెట్లోకి వస్తుంది. స్థల యజమానులు మార్కెట్‌ను అతిగా ఊహించుకొని డెవలపర్లను ఎక్కువ మార్జిన్లు కావాలని డిమాండ్‌ చేస్తున్నారు. మార్కెట్‌ స్థితిగతులను అర్థం చేసుకోవటం లేదు. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ నిష్పత్తి పెరుగుతుంది. 

ఈ 12 సూత్రాలు పాటిస్తే సొంతింటికి చేరినట్లే.. 
డెవలపర్‌ గత చరిత్ర, ప్రొఫైల్‌ చెక్‌ చేయాలి. 
గతంలో పూర్తి చేసిన ప్రాజెక్ట్‌లు తెలుసుకో వాలి. అందులోని కస్టమర్లతో మాట్లాడాలి. 
పాత ప్రాజెక్ట్‌లలో ధరల వృద్ధి ఎలా ఉందో తెలుసుకోవాలి. 
నిర్మాణం పూర్తయిన ప్రాజెక్ట్‌లలో న్యాయపరమైన సమస్యలు ఎదురయ్యాయో కనుక్కోవాలి. 
ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తయ్యాక కస్టమర్లతో బిల్డర్‌ వ్యవహారశైలి ఎలా ఉంటుందో తెలుసుకోవాలి. 
గడువులోగా నిర్మాణం పూర్తి చేస్తాడా? లేదా? తనిఖీ చేసుకోవాలి. 
బ్రోచర్‌లో ఇచ్చిన హామీలను తప్పకుండా పూర్తి చేస్తాడా లేదా తెలుసుకోవాలి. 
డెవలపర్‌ ఆర్థిక సామర్థ్యం కనుక్కోవాలి. 
బహుళ ప్రాజెక్ట్‌లను చేపట్టే బిల్డర్‌తో రిస్క్‌ తక్కువగా ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఏమైనా సమస్యలు తలెత్తినా వేరే ప్రాజెక్ట్‌లో అయినా సర్దుబాటు చేసే అవకాశం ఉంటుంది. 
నిర్మాణ అనుమతులు, రెరా నమోదు గురించి భౌతికంగా తనిఖీ చేయాలి. 
ప్రాజెక్ట్‌ రుణాలు, పాత లోన్ల రీపేమెంట్‌ గురించి ఆరా తీయాలి. 
డెవలపర్‌ లేదా కంపెనీ కార్పొరేట్‌ సామాజిక బాధ్యత గురించి కూడా పరిశీలించాలి.