ఇంటి రుణం.. ఇప్పుడేం చేద్దాం?

వడ్డీ రేట్లు మళ్లీ పెరుగుతున్నాయి. నాలుగున్నరేళ్ల తర్వాత ఆర్‌బీఐ గత నెలలో రెపో రేటును పావు శాతం పెంచింది. నిజానికి ఆర్‌బీఐ రేట్లు పెంచడానికి ముందే పలు బ్యాంకులు రుణాలపై రేట్లను పెంచేశాయి. డిపాజిట్లపై ప్రస్తుతానికి పెంచకపోయినా... మున్ముందు పెంచే అవకాశం లేకపోలేదు. దీనివల్ల వడ్డీ ఆదాయంపై ఆధారపడ్డ వారికి కొంత లాభమే. వారికిది ఊరటే!. మరి రుణాలు తీసుకున్నవారు..? ముఖ్యంగా దీర్ఘకాలానికి గృహ రుణాలు తీసుకున్నవారి సంగతో..? కచ్చితంగా వారిపై వడ్డీ భారం పడుతుంది. మరి ఆ భారాన్ని అధిగమించేందుకు మార్గాలేమైనా ఉన్నాయా? నిపుణులు ఏమంటున్నారు..? ఆయా ఈ వివరాల సమాహారమే... ఈ ‘సాక్షి’ ప్రాఫిట్‌ ప్లస్‌ కథనం. – సాక్షి, పర్సనల్‌ ఫైనాన్స్‌ విభాగం

త్వరలో మరో విడత పాలసీ రేట్ల పెంపు ఉంటుందనేది మార్కెట్‌ నిపుణుల అంచనా. దీంతో ఇంటి రుణాలు తీసుకున్న వారు పెరిగే రేట్ల భారాన్ని మోయాల్సి వస్తుంది. అంతర్జాతీయ, దేశీయ పరిణామాలను గమనిస్తే ఈ ఏడాది సెప్టెంబర్‌ తర్వాత వడ్డీ రేట్లు మరింత కఠినంగా మారతాయనే అంచనాలున్నాయి. దీంతో రానున్న ఆరేడు నెలల కాలంలో ఇంటి రుణాలపై 25– 30 బేసిస్‌ పాయింట్లు వడ్డీ రేటు పెరగొచ్చని ఆధార్‌ హౌసింగ్‌ ఫైనాన్స్‌ ఎండీ శంకర్‌ త్రిపాఠి చెప్పారు.

రూ.50 లక్షల రుణాన్ని 20 ఏళ్లకి 8.5% వడ్డీ రేటుపై తీసుకుంటే.. కేవలం 10 బేసిస్‌ పాయింట్ల మేర రేటు పెంపుతో ఈఎంఐ రూ.317 మేర అధికమవుతుంది. అందుకే వడ్డీ రేట్ల పెంపుతో పరిస్థితి కఠినంగా మారుతుంది. అయితే, ఆందోళన కలిగించే అంశమేంటంటే... రేట్ల పెరుగుదల ఇక నుంచి నిటారుగా ఉంటుందని భావిస్తున్నారు. ఇంటి రుణగ్రహీతల కోణంలో చూస్తే ప్రస్తుతానికి వడ్డీ రేట్లు కొంత పెరిగాయి. అందుకే వడ్డీ రేటు భారం పెరగకుండా నిరోధించలేం. కాకపోతే దాన్ని అధిగమించే మార్గాలపై దృష్టి పెట్టడం మేలు.  

ఈఎంఐ లేదా కాల వ్యవధి పెంపు
చాలా సంస్థలు వడ్డీ రేట్లను పెంచినప్పుడు ఈఎంఐ  పెరగకుండా చెల్లింపుల కాలాన్ని పెంచేస్తుంటాయి. దీంతో పెంచిన మేర బ్యాంకులు సర్దుబాటు చేసుకుంటాయి. దీనివల్ల రుణంపై అధికంగా వడ్డీ చెల్లించినట్లే లెక్క. కానీ, నెలవారీగా భారం పెరిగిపోదు. కాల వ్యవధి పెరగడం ఇష్టం లేకపోతే పెరిగిన వడ్డీ మేర ఈఎంఐని పెంచి చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ఇలా చేస్తేనే రుణం తీసుకున్న వారికి లాభసాటి అనేది మోర్ట్‌గేజ్‌ వరల్డ్‌ వ్యవస్థాపకుడు విపుల్‌ పటేల్‌ మాట.

రుణం బదిలీ చేసుకుంటే..!
రుణాన్ని మరో సంస్థకు బదిలీ చేసుకోవడం మరో ఆప్షన్‌. తక్కువ వడ్డీ రేటుకు రుణాన్ని ఆఫర్‌ చేసే సంస్థకు ప్రస్తుత రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవడం వల్ల పెరిగిన భారాన్ని కొంతయినా తగ్గించుకోవచ్చు. ఫ్లోటింగ్‌ రేటు రుణాలను ముందస్తుగా చెల్లించేస్తే దానిపై చార్జీలను బ్యాంకులు విధించడం లేదు. కాకపోతే రుణం చెల్లింపునకు ఎంత కాలం మిగిలి ఉందన్న దానిపైనే అది ప్రయోజనమా, కాదా అన్నది ఆధారపడి ఉంటుంది. ఇటీవలే గృహ రుణం తీసుకున్నారనుకోండి.

కనీసం 50 బేసిస్‌ పాయింట్లు (అరశాతం) మేర వడ్డీ రేటు పెరిగినప్పుడే దాన్ని మార్చుకోవడం వల్ల ప్రయోజనం పొందొచ్చు. ఒకవేళ రుణాన్ని కొన్నేళ్ల క్రితం తీసుకుని ఉంటే, వడ్డీ రేట్ల పెంపు కొంచెమే అయినా రుణాన్ని బదిలీ చేసుకునే ఆప్షన్‌ను పరిశీలించొచ్చు. కాకపోతే రుణం చెల్లింపుల కాల వ్యవధి ముగిసే దశలో ఉన్న వారికి దీనితో పెద్దగా ఒరిగేదేమీ ఉండదు.  ఉదాహరణకు... ఇంటి రుణం తీసుకుని ఇంకా రూ.50 లక్షలు చెల్లించాల్సి ఉంటే, వడ్డీ రేటు 9 శాతం, కాల వ్యవధి 22 ఏళ్లు ఉందనుకుంటే... వెంటనే తక్కువ వడ్డీ రేటును ఆఫర్‌ చేసే సంస్థకు మారిపోవచ్చు.

ఎందుకంటే వడ్డీ రేటు అర శాతం తక్కువ అయినా మొత్తం కాల వ్యవధిలో మారడం వల్ల రూ.11.08 లక్షలు ఆదా అవుతాయి. ప్రాసెసింగ్‌ చార్జీల వంటి నామమాత్రపు చార్జీలను పట్టించుకోనక్కర్లేదు. రుణాలిచ్చే కొన్ని సంస్థలు మాత్రం ఆర్‌బీఐ రేట్లను పెంచినప్పటికీ, కస్టమర్లను ఆకర్షించేందుకు వడ్డీరేట్లు పెంచుకుండా అలానే కొనసాగిస్తున్నాయి. అయితే, స్వతంత్ర ఆర్థిక సలహాదారుడు వీఎన్‌ కులకర్ణి మాత్రం రుణాన్ని ఒక సంస్థ నుంచి మరో సంస్థకు మార్చుకోవాలంటే కనీసం ఒక శాతం మేర అయినా తక్కువ రేటు ఉండాలని సూచించారు.  

పాక్షికంగా చెల్లించొచ్చు కూడా...
రుణ గ్రహీతలు పరిశీలించాల్సిన మరో అవకాశం ఏంటంటే... రుణాన్ని పాక్షికంగా ముందుగానే చెల్లించటం ద్వారా వడ్డీ భారాన్ని కొంతయినా తగ్గించుకోవటం. తక్కువ వడ్డీ రేటుంటే బ్యాంక్‌ డిపాజిట్లలోనో, మరోచోటో ఇన్వెస్ట్‌ చేసే కంటే... ఆ సొమ్మును పాక్షికంగా ఇంటి రుణం చెల్లించడానికి ఉపయోగించుకోవటం మంచిదేనంటారు కులకర్ణి. ఎందుకంటే సేవింగ్స్‌పై మీకు వచ్చే వడ్డీ కన్నా... రుణంపై మీరు చెల్లించే వడ్డీ చాలా ఎక్కువ కనక!!

ఈ తప్పులు మాత్రం చేయొద్దు..
చివరిగా చెప్పేదేంటంటే... వడ్డీ రేట్లు పెరుగుతున్నాయన్న ఒకే ఒక్క కారణంతో హడావుడిగా రుణం తీసుకోవటమో, లేక రుణం తీసుకోవటాన్ని మానేయటమో, బ్యాలెన్స్‌ను బదిలీ చేసుకోవటమో చేయొద్దు. మీరు కొత్తగా రుణం తీసుకునే వారైనా, ఇప్పటికే రుణం తీసుకున్న వారైనా... సాధారణంగా రుణ గ్రహీతలు చేసే తప్పులు చేయొద్దు.  
♦  ఏదో కొంత వడ్డీ పెరిగిందని చాలామంది స్థిర వడ్డీ రుణాలు తీసుకోవటానికి మొగ్గు చూపుతుంటారు. అది సరికాదు. ఈ చిన్న పెంపుతో పోలిస్తే చిరకాలం మీరు చెల్లించే అధిక వడ్డీ మొత్తం చాలా ఎక్కువ. ‘‘స్థిర వడ్డీ రేట్లపై రుణాలు తీసుకున్న వారు ఇరుక్కుపోతుంటారు. వారు ఒకవేళ రుణాన్ని బదిలీ చేసుకుందామనుకున్నా అది ఆకర్షణీయంగా కనిపించదు. ఎందుకంటే స్థిర రుణాన్ని బదిలీ చేయాలనుకుంటే ముందస్తు క్లోజింగ్‌ చార్జీలు చెల్లించాలి. అవి చాలా ఎక్కువ’’ అని పాటిల్‌ వివరించారు.  
♦     మీరు గనక నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాపర్టీ కొనాలనుకుంటే మీ ప్రయోజనాల్ని కాపాడే నిబంధనలున్న రుణదాతనే ఎంచుకోండి.  
♦     నిర్మాణాన్ని బట్టి విడతల వారీగా బిల్డరుకు రుణం చెల్లించే రుణదాతనే ఎంపిక చేసుకోవాలి. ‘‘నేనైతే నిర్మాణంలో ఉన్న వాటికి అగ్రిమెంట్‌ విలువను బట్టి పూర్తి పేమెంట్‌ చేసే రుణదాతను ఎంచుకోవాలని ఎవ్వరికీ చెప్పరు’’ అని త్రిపాఠీ వ్యాఖ్యానించారు.  
♦    చివరిగా చెప్పాలంటే... మీ ఆదాయం, కుటుంబ ఖర్చులు, ఇతర బాధ్యతలు అన్నిటినీ పరిగణనలోకి తీసుకున్నాకే రుణం ఎంత తీసుకోవాలో నిర్ణయించుకోండి. అంతేకానీ బ్యాంకు ఆమోదించింది కదా అని భారీ రుణాన్ని తీసుకోవటం సరికాదు. తిరిగి చెల్లించే సామర్థ్యాన్ని మళ్లీ మళ్లీ ఎందుకు పరిశీలించుకోవాలంటే ఇది దీర్ఘకాలిక రుణం. పన్నులు పోను వచ్చే ఆదాయంలో 35–40 శాతాన్ని మాత్రమే ఇంటి రుణ వాయిదా చెల్లించడానికి ఉపయోగిస్తే మంచిది.