గృహ రుణం.. స్మార్ట్‌గా తీర్చేద్దాం..!

రుణంతో సొంతింటి కలను కెరీర్‌ ఆరంభంలోనే నెరవేర్చుకుంటోంది నేటి తరం యువత. 25–30 ఏళ్ల కాలానికి రుణం తీసుకుని, క్రమం తప్పకుండా చెల్లించడం ఒక విధంగా పొదుపే. కానీ, అందరికీ అంత సుదీర్ఘకాలం పాటు రుణ వాయిదాలు చెల్లించే నగదు ప్రవాహ వెసులుబాటు ఉండకపోవచ్చు. వివాహం అనంతరం పెరిగిపోయిన ఖర్చులతో ఈఎంఐ చెల్లింపులు భారంగా మారొచ్చు.

 దీంతో త్వరగా రుణ భారం నుంచి బయటపడిపోవాలని అనిపిస్తుంటుంది. అయితే ఈ దిశగా ఆచరణ చాలా మందికి తోచదు. వ్యవస్థలో వడ్డీ రేట్లు గరిష్ట స్థాయిలో ఉన్నాయి. కనుక గృహ రుణాన్ని నిర్ణీత కాలానికంటే ముందుగా తీర్చేయడం మంచి ఆలోచనే అవుతుంది. ఇందుకు ఎన్నో మార్గాలున్నాయి. ఈ దిశగా నిపుణులు ఏమంటున్నారో తెలియజేసే కథనమిది... 

ముంబైకి చెందిన నీరవ్‌ (35) 2015లో రూ.40 లక్షల గృహ రుణాన్ని 30 ఏళ్ల కాలానికి 8.5 శాతం వడ్డీ రేటుపై తీసుకున్నారు. నెలవారీ రూ.31,000 చొప్పున ఇంటి రుణానికి చెల్లిస్తున్నారు. దీంతో వేతనంలో సగానికి పైనే రుణ చెల్లింపులకు పోతోంది. రుణ ఖాతా వార్షిక నివేదికను ఒక్కసారి పరిశీలించగా, తొలి నాళ్లలో తాను చెల్లిస్తున్న ఈఎంఐలో అధిక భాగం వడ్డీ చెల్లింపులకే వెళుతున్నట్టు అర్థమైంది. దీంతో నిపుణుల సాయంతో ఐదేళ్లలోనే ఆ రుణాన్ని తీర్చివేశారు.

 నీరవ్‌ మాదిరే ప్రతి ఒక్కరూ తమకు వీలైన మార్గంలో గృహ రుణ భారాన్ని ముందుగానే వదిలించుకోవచ్చు. ఈఎంఐలో తొలి ఏడాది 90 శాతం వడ్డీ చెల్లింపులకు వెళుతుంది. ఏటా ఇది క్రమంగా తగ్గుతూ, అసలు వాటా పెరుగుతూ పోతుంది. ముఖ్యంగా 20–25 ఏళ్ల కాలానికి సంబంధించి గృహ రుణాల్లో మొదటి ఐదేళ్లలో వడ్డీ చెల్లింపులే ఎక్కువగా ఉంటాయి.

 ఉదాహరణకు రూ.75 లక్షల గృహ రుణాన్ని 25 ఏళ్ల కాలానికి 8.5 శాతం వడ్డీ రేటుపై తీసుకున్నారని అనుకుందాం. అప్పుడు నెలవారీ ఈఎంఐ రూ.60,392 అవుతుంది. 25 ఏళ్లలో వడ్డీ రూపంలోనే రూ.1.06 కోట్లు చెల్లించాల్సి వస్తుంది. అసలు రూ.75 లక్షలు కూడా కలిపితే మొత్తం రూ.1.81 కోట్లు అవుతుంది. అంటే తీసుకున్న మొత్తానికి రెట్టింపునకు పైగా వడ్డీ రూపంలో చెల్లించాలి. ఒకవేళ గృహ రుణంపై వడ్డీ రేటు 9.5 % గా ఉంటే అప్పుడు 25 ఏళ్లలో వడ్డీ రూపంలో 1.22 కోట్లు చెల్లించాల్సి వస్తుంది.  

చాలా ఆదా చేసుకోవచ్చు.. 
గృహ రుణాన్ని కాల వ్యవధి చివర్లో కంటే మొదటి ఐదేళ్లలో తీర్చేయడం ఎంతో ప్రభావవంతంగా ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఆరంభ సంవత్సరాల్లో ఈఎంఐలో వడ్డీ భాగమే ఎక్కువగా ఉంటుంది’’అని బ్యాంక్‌ బజార్‌ సీఈవో ఆదిల్‌ శెట్టి తెలిపారు. రూ.50 లక్షల రుణాన్ని 9 శాతం వడ్డీపై 20 ఏళ్ల కాలానికి తీసుకున్నారని అనుకుందాం. ఈ కాలంలో వడ్డీ రూపంలోనే రూ.58 లక్షలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. 

ఏడాది పూర్తయిన వెంటనే రూ.5 లక్షల మొత్తాన్ని అదనంగా చెల్లించడం ద్వారా మొత్తం కాల వ్యవధిలో 17.6 లక్షల మేర వడ్డీని ఆదా చేసుకోవచ్చు. అంటే అప్పుడు నికరంగా రూ.40.4 లక్షలు చెల్లిస్తే సరిపోతుంది. అంతేకాదు 240 నెలల్లో తీరిపోవాల్సిన రుణ భారం, 190 నెలలకే ముగిసిపోతుంది. అంటే రుణాన్ని 50 నెలల ముందే ముగించేయొచ్చు. తొలి నాళ్లలో వడ్డీలకే సింహభాగం పోతుంది. దీంతో అసలు పెద్దగా తగ్గదు. ఇలా వడ్డీకి ఎక్కువ మొత్తం జమ అవుతున్న తొలి సంవత్సరాల్లో చేసే అదనపు చెల్లింపులతో అసలు భాగం తగ్గుతుంది. ఫలితంగా ఈఎంఐలో వడ్డీ భాగం తగ్గి, అసలు జమ వేగాన్ని అందుకుంటుంది.

ముందుగా 
చెల్లిస్తే ఎంత ఆదా? 
రూ.50 లక్షల రుణం. కాల వ్యవధి 20 ఏళ్లు. వడ్డీ 9 శాతం. రూ.5 లక్షలను రుణం తీసుకున్న అనంతరం ఏడాది, రెండేళ్లు, మూడేళ్లు, నాలుగేళ్లు, ఐదేళ్లు పూర్తి అయిన వెంటనే చెల్లించనట్టయితే, తద్వారా ఎంత మేర ఆదా అవుతుందో టేబుల్‌లో తెలుసుకోవచ్చు.  

ఈక్విటీలో పెట్టుబడులు 
గృహ రుణాన్ని ముందుగా వదిలించుకునేందుకు ఈక్విటీ పెట్టుబడుల మార్గాన్ని సైతం ఆశ్రయించొచ్చు. ఈక్విటీల్లో పదేళ్లకు పైన కాలంలో వార్షిక రాబడులు 12–15 శాతంగా ఉండొచ్చు. గృహ రుణంపై 9 శాతం వడ్డీయే పడుతుంది. కనుక ప్రతి నెలా గృహ రుణ ఈఎంఐ చెల్లిస్తూనే, ఈఎంఐలో 10–20 శాతం మేర ఈక్విటీ ఫండ్‌లో ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తూ వెళ్లాలి. 

ఐదేళ్లు ముగిసిన తర్వాత నుంచి అప్పటి వరకు ఇన్వెస్ట్‌ చేసిన మొత్తానికి సమానంగా ఉపసంహరించుకుంటూ గృహ రుణ చెల్లింపులకు వినియోగించుకోవాలి. లేదా పదేళ్ల పాటు ఈక్విటీల్లో ఇన్వెస్ట్‌ చేసిన తర్వాత, మార్కెట్లు బుల్లిష్‌గా ఉన్న తరుణంలో ఆ మొత్తాన్ని ఉపసంహరించుకుని గృహ రుణానికి జమ చేసుకోవచ్చు. ఒక ఆరి్థక సంవత్సరంలో ఈక్విటీల్లో 1.25 లక్షల మొత్తంపై పన్ను లేదు. కనుక ఏడాదిలో రూ.1.25 లక్షల్లోపే వెనక్కి తీసుకోవడం ద్వారా పన్ను లేకుండా చూసుకోవచ్చు. పైన చెప్పుకున్న నీరవ్‌ ఉదాహరణను తీసుకుందాం.

 రూ.40 లక్షల రుణాన్ని 30 ఏళ్ల కాలానికి 8.50 శాతం రేటుపై తీసుకున్నారు. అప్పుడు నెలవారీ ఈఎంఐ రూ.31,000. మొత్తం కాల వ్యవధిలో సుమారు రూ.61 లక్షలు వడ్డీ పడుతోంది. ప్రతి నెలా ఈఎంఐలో 20 శాతానికి సమాన మొత్తం అంటే, 6,200 చొప్పున 12 శాతం రాబడిని ఇచ్చే ఈక్విటీ ఫండ్‌లో 30 ఏళ్ల పాటు ఇన్వెస్ట్‌ చేసుకోవాలి. తద్వారా గృహ రుణం తీరిపోయే సమయానికి రూ. 62 లక్షలు సమకూరుతుంది. రుణంపై చెల్లించిన వడ్డీకి సమానంగా నిధి ఏర్పడినట్టు అవుతుంది.  

ఏటా 5 % లేదా ఒక ఈఎంఐ 
అసలులో ఏటా నిర్ణిత శాతాన్ని అదనంగా చెల్లించాలి. రూ.50 లక్షల రుణాన్ని 9 శాతం రేటుపై 20 ఏళ్లకు తీసుకుంటే నెలవారీ ఈఎంఐ రూ. 44,986 అవుతుంది. కేవలం వడ్డీ రూపంలోనే రూ. 58 లక్షలు చెల్లించాలి. ఏటా రుణ బకాయిలో 5% చొప్పున ఒకే విడత తీర్చుతూ వెళితే చెల్లించాల్సిన వడ్డీ రూ.29.8 లక్షలకు తగ్గిపోతుంది. దీంతో 240 నెలలకు బదులు 143 నెలల్లోనే రుణాన్ని ముగించేయొచ్చు. ఏటా ఒక ఈఎంఐ (రూ.44,986) చొప్పున అదనంగా చెల్లిస్తూ వెళితే మొత్తం చెల్లించాల్సిన వడ్డీ రూ.58 లక్షలకు బదులు రూ.45 లక్షలు అవుతుంది. రూ.13 లక్షల వడ్డీ ఆదా అవడంతోపాటు రుణం 45 నెలల ముందే తీరిపోతుంది.  

ఎన్నో మార్గాలు.. 
→ ఉద్యోగులు అయితే వార్షిక బోనస్‌ను ముందస్తు రుణ చెల్లింపులకు వినియోగించుకోవచ్చు. 
→ కొందరికి బోనస్‌లు రావు. కానీ వార్షికంగా ఎంతో కొంత వేతన పెంపు ఉంటుంది. పెరుగుతున్న వేతనం స్థాయిలోనే గృహ రుణం ఈఎంఐని పెంచుకుంటూ వెళ్లాలి. ఏడాదికి ఒక్క ఈఎంఐ అదనంగా చెల్లించినా చాలా మొత్తాన్ని ఆదా చేసుకోవచ్చు. 
→ స్వయం ఉపాధి, వ్యాపారాల్లోని వారు సైతం భిన్న సందర్భాల్లో వచ్చే అదనపు ఆదాయ వనరులను ఇందుకు వినియోగించుకోవచ్చు.  
→ చాలా తక్కువ రాబడులు ఇచ్చే డెట్‌ పెట్టుబడులు ఉంటే వాటిని ఉపసంహరించుకుని గృహ రుణ చెల్లింపులకు మళ్లించుకోవచ్చు. కాకపోతే గృహ రుణం వడ్డీ రేటు కంటే, తక్కువ రాబడులు ఇస్తున్న పెట్టుబడులనే ఇందుకు పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.  
→ ఈక్విటీ డివిడెండ్‌ రాబడులు ఉన్న వారు ఆ మొత్తాన్ని ఇందుకు వినియోగించుకోవచ్చు.  
→ దీర్ఘకాల లక్ష్యాలైన రిటైర్మెంట్‌ (ఎన్‌పీఎస్‌), పిల్లల భవిష్యత్‌ విద్య (పీపీఎఫ్, ఈక్విటీ తదితర) కోసం ఉద్దేశించిన పెట్టుబడులను ఉపసంహరించుకోవద్దని నిపుణుల సూచన.  
→ గృహ రుణం ముందుగా చెల్లించేస్తే ‘ఫోర్‌ క్లోజర్‌’ చార్జీలు విధించని బ్యాంక్‌ను ఎంపిక చేసుకోవాలి. 
→ పదవీ కాలంలోనే గృహ రుణాన్ని ముగించేలా చూసుకోవాలని ఆదిల్‌ శెట్టి సూచన.  
 

హోమ్‌లోన్‌ ఓవర్‌డ్రాఫ్ట్‌ అకౌంట్‌... 
ఈ ఖాతా తెరవడం ద్వారా మిగులు నిధులను డిపాజిట్‌ చేసుకోవచ్చు. దీంతో రుణం అసలు వేగంగా తగ్గిపోతుంది. ‘‘ఓవర్‌డ్రాఫ్ట్‌ అకౌంట్‌లో మిగులు నిల్వలను కావాలనుకున్నప్పుడు జమ చేసుకోవచ్చు. ఈ విషయమై అధికారికంగా బ్యాంక్‌కు తెలియజేయక్కర్లేదు’’ అని ఆదిల్‌ శెట్టి వివరించారు.  

20 20 60 
‘‘ఆదాయంలో 20 % పొదుపు చేసి పెట్టుబడులకు వినియోగించుకోవాలి. 20 శాతం రుణ ఈఎంఐలకి, మిగిలిన 60 శాతం జీవన అవసరాలకు వినియోగించుకోవాలి’’ అని ఎఫ్‌పీఎస్‌బీ ఇండియా (అమెరికాకు చెందిన స్టాండర్డ్‌ బోర్డు లిమిటెడ్‌ సబ్సిడరీ) సీఈవో కృష్ణ మిశ్రా సూచించారు. అంటే ఆదాయంలో గృహ రుణ ఈఎంఐ 20 శాతానికి పరిమితం చేసుకోవడం మంచి ఆలోచన అవుతుంది. జీవన అవసరాల్లో 10 శాతాన్ని ఆదా చేసి, ఆ మేరకు గృహ రుణ ముందస్తు చెల్లింపులకు కేటాయించుకోవచ్చు. అంటే ఆదాయంలో జీవన అవసరాలను 60 శాతానికి బదులు 50 శాతానికి పరిమితం చేసుకోవాలి.  

– సాక్షి, బిజినెస్‌ డెస్క్‌