న్యూఢిల్లీ: హైదరాబాద్‌లో నివాస గృహాల ధర ఏప్రిల్‌–జూన్‌ మధ్య చదరపు అడుగుకు సగటున రూ.9,218గా ఉంది. గత ఏడాది కాలంతో పోలిస్తే ఇది 8 శాతం పెరిగింది. మొత్తం ఎనిమిది నగరాల్లో ఈ కాలంలో సగటు ధర పెరుగుదల రేటు 5 శాతంగా ఉంది. హౌసింగ్‌ డిమాండ్‌ పునరుద్ధరణ, నిర్మాణ వ్యయాల్లో పెరుగుదల వంటి అంశాలు దీనికి కారణమని హౌసింగ్‌ ప్రైస్‌ ట్రాకర్‌ నివేదిక– 2022  తెలిపింది. రియల్టర్ల అత్యున్నత సంస్థ క్రెడాయ్, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కన్సల్టెంట్‌ కొలియర్స్‌ ఇండియా, డేటా అనలిటిక్‌ సంస్థ లియాసెస్‌ ఫోరాస్‌లు సంయుక్తంగా రూపొందించిన ఈ నివేదికలో హైదరాబాద్‌సహా ఢిల్లీ–ఎన్‌సీఆర్, ముంబై మెట్రోపాలిటన్‌ ప్రాంతం (ఎంఎంఆర్‌), చెన్నై, కోల్‌కతా, బెంగళూరు, పూణె, అహ్మదాబాద్‌ల రెసిడెన్షియల్‌ ప్రాపర్టీ సగటు ధరలను ప్రాతిపదికగా తీసుకోవడం జరిగింది.   నివేదికలోని కొన్ని ముఖ్యాంశాలు.. ► కార్పెట్‌ ఏరియా (గోడలు కాకుండా ఇంటి లోపలి స్థలం) ఆధారంగా ధరలను లెక్కించడం జరిగింది.   ► 2022 ఏప్రిల్‌–జూన్‌ సమయంలో భారతదేశంలో గృహాల ధరలు మహమ్మారికి ముందు స్థాయిలను అధిగమించాయి. భారీ డిమాండ్, దీనికి తగిన సరఫరాలను ఇది సూచిస్తోంది.   ► భవిష్యత్తులో ధరలు భారీ ఒడిదుడుకులు లేకుండా ఒక నిర్దిష్ట శ్రేణిలో ఉండే అవకాశం ఉంది.   ► పెరుగుతున్న వడ్డీరేట్ల ప్రభావాన్ని డెవలపర్లు ముందే గ్రహించి, తగ్గింపు ఈఎంఐ పథకాలతో కస్టమర్లను ఆకర్షిస్తున్నారు. పండుగ ఆఫర్లు, సరఫరా పరిస్థితి బాగుండడం వంటి అంశాల నేపథ్యంలో విక్రయాల పరిమాణం మెరుగుపడే అవకాశం ఉంది. ► గృహాల ధరల పెరుగుదలకు కీలకమైన నిర్మాణ సామగ్రి రేట్లు, కార్మికుల వేతనాల వంటివి ప్రధాన కారణాలు.   ► గృహ రుణాలపై వడ్డీ రేట్ల పెంపు ప్రభావం డిమాండ్‌పై స్వల్పంగానే ఉండవచ్చు. సెప్టెంబర్‌ నుంచి విక్రయాలు పెరిగే అవకాశాలే కనిపిస్తున్నాయి. ► రాబోయే పండుగ సీజన్‌ మార్కెట్‌ సెంటిమెంట్‌ను సానుకూలంగా ఉంచే అవకాశం ఉంది. ఫలితంగా వడ్డీ రేట్లు పెరిగినప్పటికీ అమ్మకాలు ఎక్కువగా ఉంటాయన్న అభిప్రాయం నెలకొంది.   ► ఢిల్లీ–ఎన్‌సీఆర్‌కు సంబంధించి చూస్తే,  గురుగ్రామ్‌లోని గోల్ఫ్‌కోర్సు రోడ్డులో ఇండ్ల ధర అత్యధికంగా 21 శాతం ఎగసింది.   ► అహ్మదాబాద్‌లో గృహాల ధరలు 3 సంవత్సరాలలో అత్యధికం. గాంధీనగర్‌ సబర్బ్‌లో అత్యధికంగా 13 శాతం పెరుగుదల కనిపించింది.   ► సెంట్రల్‌ చెన్నైలో ధరలు దాదాపు 13 శాతం క్షీణించగా,  పశ్చిమ పూనమల్లిలో అత్యధికంగా 13 శాతం పెరిగింది. ► కోల్‌కతా నైరుతి, హౌరాలో అత్యధికంగా 13 శాతం ధరలు పెరిగాయి.   ► ముంబై మెట్రోపాలిటన్‌ ప్రాంతం (ఎంఎంఆర్‌) మార్కెట్‌లో పశ్చిమ శివారు ప్రాంతాల్లో (దహిసర్‌కు ఆవల) 12 శాతం చొప్పున  ధరలు పెరిగాయి. ► పూణె మార్కెట్‌లోని కోత్రుడ్, బ్యానర్‌ గృహాల ధరలు గరిష్టంగా 9–10 శాతం శ్రేణిలో పెరిగాయి.   బడా రియల్టర్ల హవా... గత దశాబ్ద కాలంలో ఇళ్ల ధరలు పెద్దగా పెరగలేదు. బిల్డర్లు చాలా తక్కువ మార్జిన్‌లో పనిచేస్తున్నారు. కీలకమైన నిర్మాణ సామగ్రి ధరల పెరుగుదలతో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ డెవలపర్లు వినియోగదారులపై భారం మోపడం మినహా వేరే మార్గం లేదు. అయినప్పటికీ ఈ రంగంలో బడా, విశ్వసనీయ బిల్డర్లు ఇతరుల కంటే మెరుగైన డిమాండ్‌ను చూస్తున్నారు.  వారు మార్కెట్లో ప్రీమియంను (అధిక ధరల స్థితిని) నియంత్రించగలుగుతున్నారు. తద్వారా ప్రయోజనమూ పొందుతున్నారు.   – పంకజ్‌ పాల్, ఏఐపీఎల్‌ గ్రూప్‌ ఎగ్జిక్యూటివ్‌ డైరెక్టర్‌ 


 - స్థలాలపై పెట్టుబడులూ పరిశీలించొచ్చు
 సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి అంటే నివాస గృహం కొనుక్కోవడమే... అనే భావన చాలా మందిలో ఉంటుంది. కానీ రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలు మాత్రమే కాకుండా ఇందులోనూ వివిధ రకాలున్నాయి. అసలు రియల్టీలో పెట్టుబడి సరైనదేనా? స్థిరాస్తి కొనే ముందు పరిశీలించాల్సిన అంశాలేమిటి? రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులకు వేరే ప్రత్యామ్నాయాలున్నాయా? ఒకసారి చూద్దాం..
  
 రియల్ ఎస్టేట్ అంటే నివాస గృహాలే అని చాలా మంది భావించినప్పటికీ... నిజానికి ఈ పెట్టుబడి సాధనాన్ని రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలు, కమర్షియల్ ప్రాపర్టీలు, వ్యవసాయ భూములు, పారిశ్రామిక స్థలం అని.. రకరకాలుగా వర్గీకరించొచ్చు.  గడిచిన కొన్నేళ్లుగా చూస్తే.. హౌసింగ్ ప్రాపర్టీలు వార్షికంగా సగటున 14-16 శాతం మేర రాబడినిస్తున్నట్లు గణాంకాలు చెబుతున్నాయి. ఇక వాణిజ్య భవంతులు, పారిశ్రామిక స్థలాలు మొదలైన రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడుల విలువ కూడా గణనీయంగానే పెరిగింది. బ్యాంకు ఫిక్సిడ్ డిపాజిట్లతో పోలిస్తే రియల్ ఎస్టేట్ మెరుగైన రాబడులు అందిస్తున్న నేపథ్యంలో రియల్టీలో ఇన్వెస్ట్ చేయడం వివేకవంతమైన ఆలోచనే. కాకపోతే రియల్టీలో ఇన్వెస్ట్ చేసే ముందు ఆలోచించాల్సిన అంశాలు కొన్ని ఉన్నాయి. అవి...
  
 రియల్టీలో వివిధ రకాలు
 మనలో చాలా మంది స్థిరాస్తి పెట్టుబడులకు సంబంధించి ముందుగా సొంతింటికే ప్రాధాన్యమిస్తారు. అయితే, ఒకవేళ  తల్లిదండ్రులకు చెందిన సొంత ఇంట్లో నివసించే అవకాశమున్నా.. లేదా జీవిత భాగస్వామి అప్పటికే ఒక ఇల్లు కొనేసి ఉంచినా... మళ్లీ ప్రత్యేకంగా నివాసానికి మరో ఇల్లు కొనడం ఎంతవరకు అవసరమన్నది బేరీజు వేసుకోవాలి. ఒకవేళ ఇల్లు కొని అద్దెకిచ్చే ఉద్దేశం ఉన్న పక్షంలో కమర్షియల్ ప్రాపర్టీని తీసుకుని అద్దెకిస్తే మరింత ఎక్కువ ఆదాయం వచ్చే అవకాశముంటుంది.
 
 ఒకవేళ మీ దగ్గర ఏ తరహా రియల్టీ ఆస్తులూ లేనట్లయితే... నిరభ్యంతరంగా ముందు రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీతోనే మొదలుపెట్టవచ్చు.  ఇది కాకుండా.. భవిష్యత్‌లో స్థలాల రేట్లు బాగా పెరిగే అవకాశమున్న ప్రాంతాల్లో వ్యవసాయ భూమి, పారిశ్రామిక స్థలాలు మొదలైన వాటిలో కూడా ఇన్వెస్ట్ చేయడాన్ని పరిశీలించవచ్చు. వీటిలో పెట్టుబడులు తక్షణ రాబడులు అందించకపోయినప్పటికీ.. ఆఖర్లో విక్రయించినప్పుడు లాభం.
  
 అనువైన ప్రాంతాలు
 ఏ రకమైన రియల్ ఎస్టేట్‌లో ఇన్వెస్ట్ చేసినప్పటికీ.. సదరు స్థిరాస్తి ఉన్న ప్రాంతం చాలా కీలకమైనది. వేగంగా ఎదుగుతున్న పారిశ్రామిక వాడలు, టెక్నాలజీ పార్క్‌లకు దగ్గర్లో ఉన్న ప్రాపర్టీలపై పెట్టే పెట్టుబడులు... స్వల్పకాలంలో అత్యధిక రాబడులు ఇచ్చే వీలుంటుంది. అలాగే,  పోష్ ఏరియాల్లో ప్రాపర్టీ కొంటే అద్దెల రూపంలో అధిక ఆదాయం రావడంతో పాటు ధనవంతులుండే ప్రాంతాలు కాబట్టి స్థిరాస్తి విలువ కూడా గణనీయంగా పెరుగుతుంది.
  
 మౌలిక సదుపాయాలు
 నివాస గృహాలు కావచ్చు, వాణిజ్య సంబంధ ప్రాపర్టీలు కావొచ్చు.. మౌలిక సదుపాయాలున్నాయో లేదో చూసుకోవాలి. అపార్ట్‌మెంట్ కాంప్లెక్స్‌ల విషయానికొస్తే.. సరైన సెక్యూరిటీ, నిరంతరాయ విద్యుత్ సరఫరా, సమృద్ధిగా నీటి లభ్యత,  రవాణా వ్యవస్థ,  అన్నింటికీ మించి భద్రత మొదలైన  అంశాలు పరిశీలించుకోవాలి. కాలుష్యం, ట్రాఫిక్ రద్దీ తక్కువగా ఉండే ప్రాంతం ఎంచుకోవాలి.
 
 ఒకవేళ పిల్లలున్న పక్షంలో విద్యా సంస్థలు, ఆస్పత్రులు దగ్గర్లో ఉండే ఇంటిని ఎంచుకుని ఇన్వెస్ట్ చేయడం మంచిది. కాబట్టి, చెప్పొచ్చేదేమిటంటే.. రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులంటే కేవలం రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలు మాత్రమే కాదు.. ఇతరత్రా ప్రాపర్టీలు కూడా ఉన్నాయి. పన్నుపరమైన ప్రయోజనాలతో పాటు పెట్టుబడులపై మంచి రాబడులూ ఇవి అందిస్తాయి.
 - అనిల్ రెగో


 హైదరాబాద్, బిజినెస్ బ్యూరో: కొత్త సంవత్సరం కూడా దేశీయ బ్యాంకింగ్ రంగానికి కలిసొచ్చేట్లు కనిపించడం లేదు. అనూహ్యంగా పెరుగుతున్న నిరర్ధక ఆస్తులు అందర్నీ భయపెడుతున్నాయి. దేశ ఆర్థిక వ్యవస్థ ఏ మాత్రం కోలుకోకపోతే 2015 మార్చి నాటికి స్థూల నిరర్ధక ఆస్తుల విలువ 7 శాతానికి చేరినా ఆశ్చర్యపోనక్కర్లేదంటే పరిస్థితి ఎంత గడ్డుగా ఉందో అర్థం చేసుకోవచ్చు. 2013 సెప్టెంబర్ నాటికి స్థూల నిరర్థక ఆస్తుల విలువ 4.6 శాతంగా ఉన్నట్లు ఆర్‌బీఐ విడుదల చేసిన తాజా గణాంకాలు వెల్లడిస్తున్నాయి. కొత్తగా నిరర్ధక ఆస్తులు పెరుగుతుండటంతో వచ్చే మూడు నెలల్లో నికర నిరర్థక ఆస్తులు రూ.1.50 లక్షల కోట్లకు చేరుతాయని అసోచామ్ సర్వేలో తేలింది.
  
  2012 సెప్టెంబర్ నాటికి రూ.1.67 లక్షల కోట్లుగా ఉన్న స్థూల నిరర్ధక ఆస్తులు... ఏడాది తిరిగేసరికి అంటే 2013 సెప్టెంబర్ నాటికి రూ.2.29 లక్షల కోట్లకు చేరుకున్నట్లు ఆర్‌బీఐ వెల్లడించింది. ఇది మొత్తం రుణాల్లో 4.6 శాతానికి సమానం. ఇదే సమయంలో బ్యాంకులు పునర్‌వ్యవస్థీకరిం చిన రుణాల విలువ రూ. నాలుగు లక్షల కోట్లను తాకింది. ఇది మొత్తం రుణాల్లో 10.2 శాతానికి సమానం. పునర్‌వ్యవస్థీకరించిన రుణాలు ఈ స్థాయికి చేరుకోవడం దేశీయ బ్యాంకింగ్ చరిత్రలో ఇదే ప్రధమమని, ఇది ఆందోళన కలిగించే అంశమే అయినా, పరిస్థితి చేయిదాటిపోలేదని ఆర్‌బీఐ పేర్కొనడం విశేషం. ప్రస్తుత ముగిసిన త్రైమాసికంతోపాటు మరో త్రైమాసికంలో కూడా ఎన్‌పీఏలు భారీగా పెరిగే అవకాశం ఉందని ఆంధ్రాబ్యాంక్ చైర్మన్ అండ్ మేనేజింగ్ డెరైక్టర్ సి.వి.ఆర్ రాజేంద్రన్ తెలిపారు. ఈ త్రైమాసికంలో మరో రూ.3,000 కోట్ల విలువైన రుణాలను పునర్ వ్యవస్థీకరించామని, ఈ సంఖ్య మరింత పెరిగే అవకాశం ఉందన్నారు. ఆంధ్రాబ్యాంక్ మొత్తం రుణాల్లో 13 శాతం పునర్ వ్యవస్థీకరించగా, 5 శాతం నిరర్థక ఆస్తులున్నాయి. అంటే 18 శాతం ఆస్తుల నుంచి ఎలాంటి ఆదాయం రావట్లేదన్న మాట.
  
  రియల్టీ పరిస్థితి ఘోరం
  నిరర్థక ఆస్తుల విషయంలో రియల్టీ రంగం బాగా ఒత్తిడిని ఎదుర్కొంటోంది. దాదాపు 13,200 యూనిట్లకు సంబంధించిన రుణాలు ఎన్‌పీఏలుగా మారిపోయాయి. వీటి విలువ దాదాపు రూ.7,700 కోట్లకు సమానమని, వీటిని వేలం వేయడానికి బ్యాంకులు రంగం సిద్ధం చేసుకుంటున్నట్లు ఎన్‌పీఏసోర్స్ డాట్ కామ్ తన నివేదికలో పేర్కొంది. ఇందులో 2,200 యూనిట్లు వాణిజ్య సముదాయాలు, 11,000 రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్టులు ఉన్నాయి. మొత్తం రూ.27,500 కోట్ల విలువైన రియల్ ఎస్టేట్ రుణాల్లో 15 శాతం ఎన్‌పీఏలుగా మారాయి. రెసిడెన్షియల్ ఎన్‌పీఏల విషయంలో రాష్ట్రం రూ.497 కోట్లతో మూడో స్థానంలో ఉంది. మొదటి రెండు స్థానాల్లో ముంబై, ఢిల్లీలున్నాయి.
  
  ఎన్నికల తర్వాతే...
  ఈ ఏడాది ద్వితీయార్ధం నుంచి ఆర్థిక వ్యవస్థ మెరుగవుతుందని మార్కెట్ వర్గాలు అంచనా వేస్తున్నాయి. దీంతో ఎన్నికల తర్వాత బ్యాంకింగ్ రంగంలో ఎన్‌పీఏలు తగ్గుముఖం పట్టే అవకాశం ఉంది. ప్రస్తుతం 4.6%గా ఉన్న ఎన్‌పీఏలు 2015 మార్చి నాటికి 4.4 శాతానికి తగ్గుతుందని ఆర్‌బీఐ అంచనా వేసింది. ఒకవేళ ఆర్థిక వ్యవస్థ మెరుగవకుండా మరింత దిగజారితే మాత్రం ఎన్‌పీఏలు 7 శాతానికి చేరినా ఆశ్చర్యపోనక్కర్లేదని ఆర్‌బీఐ వ్యాఖ్యానించడం గమనార్హం.