రియల్టీకి నోటు దెబ్బ!

రియల్టీకి నోటు దెబ్బ!

జిల్లాల విభజనతో తెలంగాణలో.. అమరావతితో ఏపీలో రియల్ బూమ్
• తాజాగా పెద్ద నోట్ల రద్దుతో స్తంభించిన రియల్టీ రంగం
• నగదు రూపంలో జరిగే స్థిరాస్తి లావాదేవీలన్నీ కుదేలే
• స్థలాలు, విల్లాలు, ప్రీమియం ప్రాజెక్ట్‌లపై తీవ్ర ప్రభావం
• వాణిజ్య, కార్యాలయ, రీసేల్ ప్రాపర్టీలపైన కూడా..
• అఫడబుల్ హౌజింగ్‌కు మాత్రం కలిసొస్తుంది: నిపుణులు

‘‘తెలంగాణలో కొత్త జిల్లాల ఏర్పాటుతో హైదరాబాద్‌తో సహా అన్ని జిల్లాల్లో స్థిరాస్తి ధరలకు ఒక్కసారిగా రెక్కలొచ్చారుు. కొన్ని జిల్లా కేంద్రాల్లో అరుుతే హైదరాబాద్‌తో సమానంగా ధరలున్నారుు’’

 ‘‘ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో రాజధాని ప్రకటనతో ఆయా చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో భూముల ధరలు రాత్రికి రాత్రే పెరిగారుు. అమరావతిలో అరుుతే ఏకంగా హైదరాబాద్ కంటే ఎక్కువే ధరలున్నారుు’’ .. అరుుతే తాజాగా కేంద్రం తీసుకున్న రూ.1,000, రూ.500 నోట్ల రద్దు నిర్ణయం..

దేశంలోని ఇతర రాష్ట్రాలతో పోల్చితే తెలుగు రాష్ట్రాల్లోని రియల్టీ రంగంపై తీవ్ర ప్రభావం పడింది. అప్పటివరకు నగదు రూపంలో జరిగిన స్థిరాస్తి లావాదేవీలన్నీ ఒక్కసారిగా ఆగిపోయారుు. అగ్రిమెంట్లు, రిజిస్ట్రేషన్లు లేక ప్రభుత్వ ఖజానా ఖాళీ అవుతుందని స్వయంగా ముఖ్యమంత్రే చెప్పడం ఇందుకు నిదర్శనం!!

సాక్షి, హైదరాబాద్
తెలంగాణలో సగటున రోజుకు 3 వేల రిజిస్ట్రేషన్ లావాదేవీలు జరుగుతారుు. పెద్ద నోట్ల రద్దుతో బుధవారం కేవలం 150, గురువారం 300 రిజిస్ట్రేషన్లు మాత్రమే జరిగారుు. ఇవి చాలవూ పెద్ద నోట్ల రద్దు ప్రభావం స్థిరాస్తి రంగంపై ఎంతలా ఉందో చెప్పడానికి! రియల్టీ రంగంలో నగదు లావాదేవీలు జరిగేది స్థలాలు, విల్లాలు, ప్రీమియం ఫ్లాట్ల కొనుగోళ్లలోనే. అందుకే ఆయా విభాగాలపై స్వల్ప కాలంలో ప్రభావం పడుతుందని భారత స్థిరాస్తి డెవలపర్ల సమాఖ్య (క్రెడాయ్) మాజీ అధ్యక్షులు శేఖర్ రెడ్డి చెప్పారు.

డెవలపర్, స్థల యజమాని మధ్య జరిగే జారుుంట్ డెవలప్‌మెంట్ ప్రాజెక్ట్‌లకు ఎలాంటి ఇబ్బంది ఉండదు. ఎందుకంటే ఇందులో నగదు లావాదేవీలుండవు. బిల్డర్ నిర్మించే నిర్మాణంలో కొన్ని ఫ్లాట్లు ఓనర్‌కు అప్పగిస్తాడు. అంటే వాటిని యజమానే విక్రరుుంచుకోవచ్చు. ఇది 40:50 లేదా 60:40 శాతంగా ఉంటుంది. అలాకాకుండా బిల్డర్లే ఒకేసారి డబ్బు చెల్లించి స్థలాన్ని కొంటాడో ఆయా ప్రాజెక్ట్‌లపై ప్రభావముంటుంది.

నివాస సముదాయాలు: ఈ విభాగంలో ప్రీమియం, లగ్జరీ ఫ్లాట్లు, విల్లాలపై తీవ్ర ప్రభావం ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఆయా కస్టమర్లు చెక్స్ కంటే నగదు రూపంలో సొమ్ము చెల్లించేందుకే ఇష్టపడతారు. ఉదాహరణకు అఫడబుల్ హౌజింగ్ విభాగంలో నగదు-చెక్ నిష్పత్తి 10:90 శాతంగా ఉంటే.. కోటి ఆపైన విలువ ఉండే స్థిరాస్తి కొనుగోళ్లలో ఈ నిష్పత్తి 40:60 శాతంగా ఉంటుంది.

వాణిజ్య సముదాయాలు: కార్యాలయాలు, ఇండస్ట్రియల్ లీజింగ్, లావాదేవీల మీద ప్రభావం ఉంటుంది. వాణిజ్య సముదాయాల్లో విదేశీ ప్రత్యక్ష పెట్టుబడులు (ఎఫ్‌డీఐ), ప్రైవేట్ ఈక్విటీ (పీఈ) లుండటం వల్ల పెద్దగా ప్రభావముండదు.

రిటైల్: నగదు లావాదేవీలు స్వల్పకాలం తగ్గటం వల్ల రిటైల్ రంగంపై కూడా కొంత ప్రభావం ఉంటుంది. లగ్జరీ విభాగంలో మాత్రం దీర్ఘకాలం ప్రభావం ఉంటుంది. నల్లధనం ప్రవాహం ఎక్కువగా ఉండటమే ఇందుకు కారణం. అరుుతే డెబిట్, క్రెడిట్, ఈ-వాలెట్ వినియోగంపై ఎలాంటి పరిమితి లేకపోవటం లగ్జరీ విభాగానికి కొంత ఉపశమనాన్ని కలిగిస్తుంది.

భూమి కొనుగోళ్లు, లీజులు: భూమి లావాదేవీలు, జారుుంట్ వెంచర్లు, జారుుంట్ డెవలప్‌మెంట్స్, కార్పొరేట్ పెట్టుబడుల మీద కూడా ప్రభావం తప్పదు. ఇందులో భూమి లావాదేవీలు ప్రత్యేకించి వ్యవసాయ భూముల కొనుగోళ్ల మీద తీవ్ర ప్రభావం ఉంటుంది. ఎందుకంటే ఆయా కొనుగోళ్లు పూర్తిగా నగదు రూపంలోనే జరుగుతారుు మరి. జారుుంట్ వెంచర్స్, డెవలప్‌మెంట్స్‌లో సంస్థాగత పెట్టుబడులుండటం కలిసొచ్చే అంశం.

అందరి దారి అఫడబుల్ హౌజింగ్ వైపు
పెద్ద నోట్ల రద్దు అందుబాటు గృహాలు (అఫడబుల్ హౌజింగ్)కు అంటే రూ.30-60 లక్షల మధ్య ధరలుండే అపార్ట్‌మెంట్లకు మాత్రం కలిసొస్తుందని గిరిధారి కన్‌స్ట్రక్షన్‌‌స ఎండీ ఇంద్రసేనా రెడ్డి చెప్పారు. ఎందుకంటే ఈ విభాగంలో నగదు రూపంలో లావాదేవీలు జరిగేది కొంతే. 20-25 శాతం మాత్రమే ముందస్తు చెల్లింపులుగా నగదు రూపంలో తీసుకుంటాం. మిగిలినదంతా బ్యాంకు రుణంగా ఇస్తుంది. అందుబాటు గృహాల నిర్మాణదారులకు ప్రధాన పోటీదారులు పంచాయతీ లే-అవుట్లు, వెంచర్లు చేసే అసంఘటిత డెవలపర్లే. కానీ, ఇప్పుడు నోట్ల రద్దుతో లావాదేవీలు, బదిలీలు లేక వారందరూ తెరమరుగైపోతారు.

దీంతో ఎన్నారైలు, ఐటీ ఉద్యోగులు, పెట్టుబడిదారులకు మిగిలిన విభాగాల్లో ఇన్వెస్ట్ చేసే అవకాశమే లేదు కాబట్టి అపార్ట్‌మెంట్ విభాగంలో పెట్టుబడులు పెడతారని ఆయన వివరించారు. ప్రస్తుతం నగరంలో 40-60 శాతం అందుబాటు గృహాలున్నారుు. బంజారాహిల్స్, జూబ్లిహిల్స్, శ్రీనగర్‌కాలనీ, గచ్చిబౌలి, కొండాపూర్ వంటి ప్రీమియం ప్రాంతాల్లోని ప్రాజెక్ట్‌లు, కొత్త జిల్లాల్లోని వెంచర్లు, స్థలాల క్రయవిక్రయాలకు కొంత కాలం ప్రభావం తప్పదని పేర్కొన్నారు. వడ్డీ రేట్ల, రిజిస్ట్రేషన్ చార్జీలను తగ్గింపు, వాస్తవ, మార్కెట్ విలువకు మధ్యనున్న వ్యత్యాసాన్ని తగ్గించడం వంటి చర్యల వల్ల ఈ రంగంలో నల్లధనాన్ని అరికట్టవచ్చని సూచించారు.

విలువ ఎక్కువేస్తారు..
• నల్లధనం ఎక్కువ ప్రవహించే రంగం స్థిరాస్తి రంగమే. ఇది ఎవరూ కాదనలేని వాస్తవం. ఎందుకంటే ప్లాట్ల విషయంలో ప్రభుత్వం నిర్ణరుుంచిన ధరలకు, యజమాని చెప్పే ధరలకు పొంతనుండదు. ఫ్లాట్ల సంగతి చూసినా అంతే.. రిజిస్ట్రేషన్ విలువకు, చెల్లించే విలువకూ మధ్య భారీ వ్యత్యాసమే ఉంటుంది. అసలేమవుతుందంటే..

• కస్టమర్ సాధ్యమైనంత వరకూ సొమ్మును బ్యాంకు నుంచి రుణం రూపంలో తీసుకోవాలనే చూస్తాడు. ఫ్లాట్ ధర రూ.40 లక్షలు, ఆ తర్వాత రూ.5 లక్షలు ఇంటీరియర్ ఖర్చులనుకుందాం. కానీ, కస్టమర్ చేతిలో ఉండేది కేవలం రూ.8-10 లక్షలే. అప్పుడు కస్టమరేం చేస్తాడంటే.. బిల్డర్‌తో అగ్రిమెంట్‌లో విలువ ఎక్కువేయమంటాడు. ఉదాహరణకు ధర చ.అ.కు రూ.2,700 అరుుతే రూ.3,000లుగా అగ్రిమెంట్ చేసుకుంటారు. దీంతో బ్యాంక్ నుంచి రుణం ఎక్కువొస్తుంది. దీంతో ఇంటీరియర్ ఖర్చులు కూడా రుణం రూపంలో వచ్చేస్తుందన్నమాట.

⇔ స్థలాలు, వ్యవసాయ భూముల వంటి స్థిరాస్తులను నగదు రూపంలోనే ఎందుకు జరుగుతాయంటే.. ఉదాహరణకు ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో క్యాపిటల్ రీజియన్‌లో ప్రభుత్వం భూమి విలువను ఎకరానికి రూ.25 లక్షలుగా విధించింది. కానీ, ఆయా ప్రాంతాల్లో మార్కెట్ రేటు మాత్రం రూ.2-4 కోట్లుంది. దీంతో కొనుగోలుదారుడు ప్రభుత్వానికి ఫీజులు, పన్నులు కేవలం రూ.25 లక్షలకే చెల్లిస్తాడు. అమ్మేవాళ్లూ ఆదాయ పన్నులో ఈ లెక్కలు చూపించరు. కావాలంటే ఆదాయ పన్ను కూడా కొనుగోలుదారుడ్నే కట్టమంటారు. దీంతో కొనుగోలుదారుడు చేసేదేం లేక నగదు రూపంలోనే సొమ్మును చెల్లించాల్సిన అనివార్య పరిస్థితి. దీంతో ఆయా కొనుగోళ్లలో మిగిలిన సొమ్ము అంటే సుమారు రూ.1.75-3.75 కోట్లు నల్లధనంగా మారిందన్నట్టేగా!