గృహానికి సముహూర్తం

గృహనికి సముహూర్తం

► దిగివస్తున్న వడ్డీ రేట్లు... రెండేళ్ల కిందటితో పోలిస్తే 0.75% తక్కువ
► ఐదేళ్ల కిందటితో పోలిస్తే ఇప్పటికీ 2 శాతం ఎక్కువే
► వచ్చే ఏడాది మరో అర శాతం తగ్గొచ్చంటున్న నిపుణులు
► పరిస్థితులు ఇలానే ఉంటే రెండు మూడేళ్లలో కనిష్టానికి
► ఈ పరిస్థితుల్లో అయితే ఫ్లోటింగ్ రేటే మంచిదంటూ సూచన
 
గడిచిన ఏడాదిలో రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా తన రెపో రేటును ఏకంగా 1.25% తగ్గించింది. ఈ తగ్గింపును నేరుగా తన వినియోగదార్లకు బదలాయించాల్సిన బ్యాంకులు మాత్రం ఇప్పటికి వడ్డీ రేట్లను 0.75 శాతం వరకు తగ్గించాయి. ఇది కూడా తాజా తగ్గింపును కలిపితేనే! నిజానికి ఇటీవలిదాకా ఆర్‌బీఐ 0.75 శాతాన్ని తగ్గించినా బ్యాంకులు మాత్రం 0.25 మాత్రమే తగ్గించి తాత్సారం చేస్తూ వచ్చాయి. అందుకే మరింత తగ్గింపునకు ఆర్‌బీఐ ససేమిరా అంది. కానీ ఆర్థిక వృద్ధికి ఊతమివ్వటానికి రేట్లు తగ్గించాలని ప్రభుత్వం పదేపదే కోరటంతో చివరికి అనూహ్యంగా ఒకేసారి 0.50% తగ్గించింది రిజర్వు బ్యాంకు. దీంతో బ్యాంకులు కూడా తగ్గింపులు మొదలు పెట్టాయి. అదీ కథ. ప్రస్తుత పరిస్థితులను బట్టి చూస్తే వచ్చే ఏడాది కూడా వడ్డీ రేట్లు మరో అర శాతం వరకూ తగ్గవచ్చనే నిపుణులు చెబుతున్నారు. వచ్చే రెండు మూడేళ్లు అన్ని వైపుల నుంచి ఇదే విధమైన సంకేతాలు వెలువడితే వడ్డీ రేట్లు కొత్త కనిష్టాలకు చేరుకోవచ్చన్నది కూడా వారి విశ్లేషణ.
 
ఐదేళ్ల కిందట... అంటే 2010లో వడ్డీరేట్లు అట్టడుగు స్థాయిలో ఉన్నాయి. బ్యాంకులు సైతం కేవలం 7.5 శాతం వడ్డీకే గృహ రుణాలను ఆఫర్ చేశాయి. కానీ ఏడాది తిరిగే లోపు... 2011లో మళ్లీ గరిష్ట స్థాయికి ఎగబాకాయి. ఏకంగా 10 శాతాన్ని తాకాయి. ఇక అప్పటి నుంచి కాస్త తగ్గుతూ... ఇంకాస్త పెరు గుతూ వచ్చినా దాదాపుగా 9.5 శాతానికి పైనే ఉన్నాయి తప్ప దిగిరాలేదు. మళ్లీ ఇపుడు... తొలిసారిగా 9.5 శాతానికే దిగి వచ్చాయి. స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియానే తీసుకుంటే... దాని గృహ రుణ వడ్డీరేట్లు ప్రస్తుతం 9.5 శాతానికే చేరాయి. మున్ముందు కూడా ఇంకా వడ్డీ రేట్లు తగ్గవచ్చనే సంకేతాలే ఉన్నాయి. మరి ఈ తరుణంలో గృహ రుణాలు తీసుకునేవారు ఫిక్స్‌డ్ రుణాలకు వెళ్లాలా? లేదంటే మున్ముందు తగ్గుతుంది కనక ఫ్లోటింగ్ మంచిదా? ఇప్పటికే అధిక వడ్డీకి రుణాలు తీసుకున్న వారు తక్కువ వడ్డీ ఉన్న గృహ రుణానికి మారటం మంచిదా? వీటన్నిటిపై అవగాహన కల్పించేదే ఈ వారం ప్రాఫిట్ ప్లస్ ప్రధాన కథనం...
 
ఈ వడ్డీ ఎక్కువా? తక్కువా?
ప్రస్తుతం చాలా బ్యాంకులు 9.5% వడ్డీకి గృహ రుణాలు ఇస్తున్నాయి. మరి ఇవి ఎక్కువా? తక్కువా? ఈ ప్రశ్నకు జవాబు ఒకింత కష్టమే. ఎందుకంటే ఐదేళ్ల కిందటితో పోలిస్తే ఈ వడ్డీరేట్లు 2% ఎక్కువేనని చెప్పాలి. ఎందుకంటే అప్పట్లో 7.5 శాతానికే రుణాలిచ్చాయి బ్యాంకులు. కానీ రెండేళ్ల కిందటితో పోలిస్తే మాత్రం 0.75% తక్కువకే దక్కుతున్నాయని చెప్పాలి. అందుకని ఈ రేట్లు ఎక్కువా? తక్కువా? అనేది తేల్చుకునే ముందు అప్పటి రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ పరిస్థితులు, వాటి ధరలను కూడా దృష్టిలో ఉంచుకోవాలి. ధరలు గరిష్ట స్థాయిలో ఉన్నపుడు వడ్డీ రేట్లు ఎంత తక్కువ ఉన్నా లాభముండదు. అలాగే ధరలు బాగా దిగివచ్చినపుడు వడ్డీ రేట్లు కొండెక్కి కూర్చున్నా నష్టమే.
 
ఇప్పుడు ఏ రేటైతే బెటర్?
ఐదేళ్ల కిందట కనిష్ఠ స్థాయి వద్ద ఫిక్స్‌డ్ రేటుకు గృహ రుణం తీసుకున్న వారికి ఇపుడు లాభమే. అప్పట్లో రేటు 7.5గా ఉన్నపుడు ఫిక్స్‌డ్ రుణాలను మాత్రం 8 లేదా 8.5 శాతం వడ్డీకి బ్యాంకులు ఆఫర్ చేశాయి. అలా తీసుకున్నా... ఇప్పటి రేట్లతో పోలిస్తే వారికి లాభమనే చెప్పాలి. అలాకాక 2011లో 10 శాతం ఉన్నపుడు ఫిక్స్‌డ్ తీసుకున్న వారు ఇప్పటికి బాగా నష్టపోయినట్లే. ఇక తాజా పరిస్థితి చూస్తే మున్ముందు ఇంకా వడ్డీరేట్లు తగ్గే అవకాశం ఉండటంతో ఫిక్స్‌డ్ కంటే ఫ్లోటింగ్ రేటునే ఎంచుకోవడం ఉత్తమం అంటున్నారు నిపుణులు.  అయితే బ్యాంకులు ఈ రేట్లను ఆఫర్ చేయటంలో తమ వ్యూహాన్ని అమలు చేస్తూ ఉంటాయి. వడ్డీరేట్లు తగ్గుతున్న ఈ తరుణంలో ఫ్లోటింగ్ రేటును కాస్త ఎక్కువగా నిర్ణయిస్తాయి. దానికన్నా ఫిక్స్‌డ్‌ను కాస్త తక్కువగా నిర్ణయించి వినియోగదారులను ఫిక్స్‌డ్ వైపు ఆకర్షించడానికి ప్రయత్నిస్తాయి. పావుశాతం, అరశాతం తక్కువ కదా అని ఫిక్స్‌డ్ రేటు ఎంచుకుంటే మున్ముందు వడ్డీరేట్లు తగ్గినా ప్రయోజనాన్ని పొందలేరు. సాధారణంగా వడ్డీరేట్లు కనిష్ట స్థాయికి చేరాయి, ఇక నుంచి పెరిగే అవకాశం ఉందన్నప్పుడు మాత్రమే ఫిక్స్‌డ్ రేటు ఎంచుకోవాలని నిపుణులు చెపుతారు.     
 
ఫిక్స్‌డా.. ఫ్లోటింగా..?
బ్యాంకులు గృహరుణాలపై వడీ ్డరేట్లను రెండు రకాలుగా అందిస్తాయి. అవి... ఫిక్స్‌డ్ లేదా ఫ్లోటింగ్. ఫిక్స్‌డ్ అంటే స్థిర వడ్డీ. పేరుకు తగ్గట్టే బ్యాంకులు షరతులు పెడితే తప్ప వడ్డీ రేట్లు మారినపుడల్లా ఈ రేటు మారదు. ఇక ఫ్లోటింగ్ అంటే బ్యాంకులు వడ్డీ రేట్లను సవరించినపుడల్లా ఈ రేటు కూడా మారుతుంటుంది. అయితే మనలో చాలా మంది ఫ్లోటింగ్ రేటే ఎంచుకుంటుంటారు. ఈ ఫ్లోటింగ్ రేటును ఎంచుకుంటే బ్యాంకు వడ్డీరేట్లు మార్చినప్పుడల్లా ఈఎంఐ కూడా మారుతుంటుంది. వడ్డీరేట్లు పెరిగితే ఈఎంఐ మొత్తం పెరగటం, తగ్గితే ఈఎంఐ భారం తగ్గటం జరుగుతుంటుంది. నిజానికి ఇపుడు ఏ బ్యాంకూ పూర్తి కాలానికి ఫిక్స్‌డ్ రేటును ఇవ్వడం లేదు. కొన్ని బ్యాంకులు ఐదు నుంచి పదేళ్ల కాలానికి మాత్రమే ఫిక్స్‌డ్ రేటును అందిస్తున్నాయి. ఆ తర్వాత అప్పటి వడ్డీ రేట్ల ప్రకారం ఫ్లోటింగ్‌లోకి మారిపోతాయి.
 
మీ రుణ భారం తగ్గించుకోండి..
ప్రస్తుతం అందరికంటే తక్కువ వడ్డీ రేటుకు రుణాలను అందిస్తున్నది స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియానే. ఇప్పటికీ కొన్ని గృహరుణ సంస్థలు గృహ రుణాలపై 10 శాతంపైనే వడ్డీ వసూలు చేస్తున్నాయి. ఇలా అధికంగా ఉన్న రేట్ల నుంచి తక్కువ వడ్డీ రేటు ఉన్న బ్యాంకుల్లోకి మారడం ద్వారా వడ్డీ భారాన్ని తగ్గించుకోవచ్చు. చాలా బ్యాంకులిపుడు తక్కువ రుసుముతోనే ఈ విధంగా రుణాలను స్విచ్చింగ్ (మార్చుకోవడం) చేసుకోవడానికి అనుమతిస్తున్నాయి. అలాగే పండుగల సీజన్‌ను దృష్టిలో పెట్టుకొని ఎటువంటి ప్రోసెసింగ్ రుసుములు లేకుండానే గృహరుణాలను అందిస్తున్నాయి. అదే మహిళల పేరుమీద తీసుకుంటే మరిన్ని రాయితీలు కూడా అందిస్తున్నాయి. ఇవన్నీ దృష్టిలో ఉంచుకుని రుణం వైపు అడుగులేస్తే మంచిది.
 
ఈ రేట్లతో ప్రయోజనమెంత?
వడ్డీ రేట్లు తగ్గితే ఆ మేరకు చెల్లించే వడ్డీ భారం తగ్గుతుంది. ముఖ్యంగా దీర్ఘకాలిక రుణాల్లో ఇది మరింత అధికంగా ఉంటుంది. వడ్డీరేట్లు తగ్గితే ప్రతి నెలా చెల్లించే ఈఎంఐ తగ్గుతుంది. ఆ మేరకు ప్రయోజనం లభిస్తుంది. రెండేళ్ల క్రితం 10 శాతం వడ్డీ రేటు మీద 20 ఏళ్లకు రూ. 50 లక్షల గృహరుణం తీసుకుంటే ప్రతి నెలా రూ.48,251 ఈఎంఐ చెల్లించాలి. అదే ఇప్పుడు 9.3 శాతానికి తీసుకుంటే 45,955 చెల్లిస్తే సరిపోతుంది. అంటే 0.7 శాతం తగ్గితేనే నెలకు చెల్లించే ఈఎంఐ రూ.2,296 తగ్గినట్లు లెక్క. మొత్తం కాల పరిమితి మీద చూస్తే రూ.5.51 లక్షలు ఆదా అవుతుంది. అంటే లక్ష రూపాయల రుణానికి 20 ఏళ్లకు తీసుకుంటే నెలకు రూ.460 వరకు తగ్గుతుందన్న మాట. వడ్డీరేట్లు ఇంకా తగ్గితే మరింత ప్రయోజనం పొందచ్చు. ఒకవేళ ఈఎంఐ తగ్గించకుండా అదే మొత్తం కొనసాగిస్తే కాలపరిమితి కంటే ముందుగానే రుణ చెల్లింపులు పూర్తి చేసుకోవచ్చు.
 
 
బ్యాంకు    గృహరుణం వడ్డీరేటు (%)
స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా    9.5-9.55
ఐసీఐసీఐ బ్యాంక్    9.5-9.55
యాక్సిస్ బ్యాంక్    9.5-9.60
బ్యాంక్ ఆఫ్ బరోడా    9.65
ఓరియంటల్ బ్యాంక్    9.70
ఆంధ్రాబ్యాంక్    9.75
హెచ్‌డీఎఫ్‌సీ    9.85
డీహెచ్‌ఎఫ్‌ఎల్    9.9
ఎల్‌ఐసీహెచ్‌ఎఫ్    10.1
 
ఎస్‌బీఐలో బేస్ రేట్ల కదలికిలా...
మారిన తేది    వడ్డీరేటు
05 అక్టోబర్ 15    9.30%
02 జూన్ 15    9.70%
07ఏప్రిల్15    9.85%
07 నవంబర్ 13    10.00%
19 సెప్టెంబర్  13    9.80%
04 ఫిబ్రవరి 13    9.70%
20 సెప్టెంబర్ 12    9.75%
13 ఆగస్టు 11    10.00%
11 జూలై 11    9.50%
12 మే 11    9.25%
25 ఏప్రిల్ 11    8.50%
01 మార్చి 11    8.00%
14 ఫిబ్రవరి 11    8.25%
21 అక్టోబర్ 10    7.60%
01 జూలై 10    7.50%