Foreclosure: వేలంలో ‘ప్రాపర్టీ’ కొనొచ్చా?

సొంతిల్లు ప్రతి ఒక్కరి లక్ష్యాల్లో ఒకటిగా ఉంటుంది. కానీ, మార్కెట్లో ఇళ్ల ధరలు చూస్తే.. అంత పెట్టి కొనగలమా? అనేట్టు ఉన్నాయి. మధ్యతరగతి వారు కూడా కొనలేని విధంగా కొన్ని ప్రాంతాల్లో రేట్లు ఉన్నాయంటే అతిశయోక్తి ఎంత మాత్రం కాదు.

ఈ పరిస్థితుల్లో కొంచెం అందుబాటు ధరల ఇళ్లు ఎక్కడ ఉన్నాయి? కొన్నేళ్ల పాతది అయినా ఫర్వాలేదని భావించే వారికి.. ‘ఫోర్‌ క్లోజ్డ్‌’ ప్రాపర్టీలు (జప్తు చేసిన ఆస్తులు) ఒక మార్గం. బ్యాంకులు జప్తు చేసిన ఈ ఆస్తులలో తమ స్థోమతకు తగ్గట్టు నచ్చిన దానిని ఎంపిక చేసుకోవచ్చు. ఇందుకు ఏం చేయాలి? అనుసరించాల్సిన ప్రక్రియ ఏంటి? ఇందులో ఉండే లాభ, నష్టాల వివరాలను తెలియజేసేదే ఈ వారం ప్రాఫిట్‌ ప్లస్‌ కథనం...

బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు ఇళ్లు, ఫ్లాట్ల కొనుగోలుకు రుణాలు ఇస్తుంటాయి. రుణ గ్రహీతలు నెలవారీ ఈఎంఐల చెల్లింపుల్లో విఫలమైతే ఆయా ఆస్తులను బ్యాంక్‌లు స్వాధీనం చేసుకుంటాయి. నిర్ణీత కాలం పాటు రుణ వాయిదాలు చెల్లించకపోతే రుణ గ్రహీతకు నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాత బ్యాంకులు ఈ చర్యలు చేపడతాయి. ఇలా బ్యాంకుల స్వాధీనంలోకి వెళ్లిన వాటిని ఫోర్‌క్లోజ్డ్‌ ప్రాపర్టీస్‌గా చెబుతారు. ఇలాంటి ఆస్తులకు బ్యాంకులు వేలం నిర్వహిస్తుంటాయి.

వేలంలో విక్రయించగా వచ్చిన మొత్తాన్ని రుణ వసూలుగా అవి ఖాతాల్లో చూపిస్తాయి. అంటే తాము ఇచ్చిన రుణాన్ని ఈ రూపంలో అవి రికవరీ చేసుకుంటాయి. ఒక్కసారి బ్యాంక్‌ ఓ ఇంటిని స్వాధీనం చేసుకుందంటే.. సర్ఫేసీ చట్టం కింద దానికి యజమానిగా మారిపోతుంది. అటువంటి ఇళ్లను విక్రయించేందుకు నూరు శాతం హక్కులు వాటికి దఖలు పడతాయి. ఈ తరహా ప్రాపర్టీలను మార్కెట్‌లో పలుకుతున్న రేటు కంటే తక్కువకే బ్యాంకులు సాధారణంగా విక్రయిస్తుంటాయి.

ఎందుకంటే తమ రుణ బకాయిలను రాబట్టుకోవడమే ఇక్కడ బ్యాంకులకు ప్రాధాన్యంగా ఉంటుంది. అంతేకానీ, మార్కెట్‌ రేటు కంటే మెరుగైన ధరకు విక్రయించుకుని, కాస్త లాభపడదామన్న సగటు వినియోగదారుని ధోరణి బ్యాంకులకు ఉండదు.  పైగా బ్యాంకులు ప్రాపర్టీ విలువలో 70–80 శాతానికే రుణం ఇస్తాయి. అది కూడా ప్రభుత్వ రికార్డుల్లోని వ్యాల్యుయేషన్‌ ఆధారంగానే ఉంటుంది. మార్కెట్‌ రేటు ఆధారంగా రుణాలు ఇవ్వవు. ప్రాపర్టీని సగం ధరకు విక్రయించినా వాటి రుణం మొత్తం వసూలైపోతుంది. అందుకనే తక్కువ రేటుకు ఫోర్‌క్లోజ్డ్‌ ప్రాపర్టీలు లభిస్తుంటాయి.

అనుకూలతలు... ప్రతికూలతలు
బ్యాంకులు వేలానికి పెట్టే ఇళ్ల ధరలు మార్కెట్‌ రేటు కంటే తక్కువకు లభించడమే ప్రధాన అనుకూలతగా చెప్పుకోవాలి. ఎంత మేర తక్కువకు వస్తాయంటే..? కచ్చితంగా ఇంత శాతం అని కాకుండా, సంబంధిత ప్రాపర్టీ పట్టణంలోనా, పట్టణ శివారులోనా, మండల కేంద్రంలోనా అనే దాని ఆధారంగా రేట్ల వ్యత్యాసం ఉంటుంది. సాధారణంగా 20–30 శాతం వరకు మార్కెట్‌ రేటు కంటే చౌకగా ఇవి లభిస్తాయి. ఇంకో విషయం ఏమిటంటే రుణ బకాయి ఎంత మేరకు బ్యాంకుకు వసూలు కావాల్సి ఉందన్న అంశం కూడా ధరను నిర్ణయిస్తుంది.

ఇచ్చిన రుణంలో సగమే తిరిగి రావాలనుకుంటే బ్యాంకులు ఇంకాస్త తక్కువ ధరకే వాటిని విడిచిపెట్టొచ్చు. ఇలా వేలంలో కొనుగోలు చేసే జప్తు ఆస్తులకు న్యాయపరమైన చిక్కులు దాదాపుగా ఉండవు. ఎందుకంటే బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు ఆయా ప్రాపర్టీలకు రుణాలు ఇచ్చే ముందు న్యాయపరమైన అన్ని కోణాలను పరిశీలిస్తాయి. పైగా బ్యాంక్‌ వేలాలకు చట్టపరమైన రక్షణ ఉంది. ఇవి సర్ఫేసీ చట్టం, డీఆర్‌టీ చట్టం పరిధిలోకి వస్తాయి. బ్యాంకుల వేలంలో కొనుగోలు చేసిన వాటి బదిలీ ప్రక్రియ రెండు మూడు నెలల్లో పూర్తయిపోతుంది. యాజమాన్య హక్కులు ఒక నెలలోనే లభిస్తాయి. కాకపోతే వాటి స్వాధీనానికి మరో నెల, రెండు నెలలు పట్టొచ్చు.
  ∙
బ్యాంకులు స్వాధీనం చేసుకుని విక్రయించే ఇళ్ల నాణ్యత ఏ మేరకు అన్నది సందేహమే. బ్యాంకులు రుణం వసూలు కాకపోతే రుణ గ్రహీత నుంచి ప్రాపర్టీని స్వాధీనం చేసుకుని వేలం పెడతాయే కానీ, దాని వయసు ఎంత? కండీషన్‌ బాగుందా, లేదా, నాణ్యత ఇత్యాది అంశాలేవీ అవి పట్టించుకోవు, ఆ వివరాలను వెల్లడించవు. ఏవైనా మరమ్మతులు చేయాల్సి ఉంటే అవి వేలంలో కొనుగోలు చేసుకున్న వ్యక్తే భరించాల్సి ఉంటుంది. బ్యాంకులు చేయించి ఇవ్వవు. వాటిపై ఆ బాధ్యత కూడా ఉండదు. ఉన్నది ఉన్న స్థితిలోనే వేలం పెడుతున్నట్టు నియమ, నిబంధనల్లో బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు స్పష్టంగా పేర్కొంటాయి. కనుక నాసిరకం నిర్మాణం అయితే ఆ మేరకు కొనుగోలుదారు నిరాశకు గురికావచ్చు.

చూడాల్సినవి.. ముందు జాగ్రత్తలు..
జప్తు చేసిన ఇంటికి పూర్వపు యజమాని (రుణం చెల్లించలేకపోయిన) నుంచి కొన్ని బాకీలు ఉండొచ్చు. ప్రాపర్టీ పన్నులు, సొసైటీ మెయింటెనెన్స్‌ చార్జీలు, విద్యుత్‌ బిల్లులు, ఇతరత్రా ఏవైనా బకాయిలు ఉంటే వాటికి బ్యాంకులు బాధ్యత వహించవు. వేలంలో కొనుగోలు చేసిన వారే స్వయంగా ఆయా బకాయిలు తీర్చేయాల్సి ఉంటుంది. వేలానికి పెట్టిన ఇల్లు, ధర ఆకర్షణీయంగా ఉన్నాయని, ఇంకేవీ తెలుసుకోకుండా ఉత్సాహంగా పాల్గొని కొనేయడం కాకుండా.. ముందస్తుగా ఈ వివరాలు అన్నీ ఆరాతీయాలి. కనుక ప్రాపర్టీ వ్యవహారాల్లో అనుభవం ఉన్న న్యాయవాదిని సంప్రదించాలి. వారితో డాక్యుమెంట్లను తనిఖీ చేయించాలి.

మరీ పాత ఇళ్లను కొనుగోలు చేయడం మంచి నిర్ణయం అనిపించుకోదు. ఎందుకంటే 20–30 ఏళ్లు దాటిన ఇళ్లకు ఏమంత విలువ ఉండదు. అందులో నివాసం ఉండేట్టు అయితే పూర్తిగా నవీకరించుకోవాల్సి రావచ్చు. అందుకోసం ఖర్చు అంచనా ఉండాలి. వేలానికి వచ్చే ఇళ్లు/ఫ్లాట్లలో ఎవరైనా అద్దెకు ఉంటే, వారిని ఖాళీ చేయించుకోవాల్సిన బాధ్యత కూడా కొనుగోలుదారుపైనే ఉంటుంది. చాలా కాలంగా కిరాయిదారు ఉంటే, కొన్ని సందర్భాల్లో ఖాళీ చేసి వెళ్లిపోవడానికి నిరాకరించొచ్చు. అందుకని వేలానికి ఉంచిన ఇళ్లల్లో కిరాయిదారు ఉంటున్నట్టు అయితే వాటిని ఎంపిక చేసుకోకుండా ఉండడమే మంచి నిర్ణయం అవుతుంది.

గుర్తించడం ఎలా..?
జప్తు చేసిన ఆస్తులకు సంబంధించిన సమాచారం అంతగా ప్రచారంలో ఉండదు. వీటి గురించి తెలియజేసే ఓ ఏకీకృత డేటాబేస్‌ అంటూ లేదు. అందుకని ఫోర్‌ క్లోజ్డ్‌ ఆస్తులకు సంబంధించిన సమాచారం కోసం ప్రత్యేకంగా కొన్ని వెబ్‌సైట్లు ఉన్నాయి. వాటిని పరిశీలించడం ద్వారా తెలుసుకోవచ్చు. ‘ఫోర్‌క్లోజర్‌ఇండియా డాట్‌ కామ్‌’, ఎన్‌పీఏసోర్స్‌ డాట్‌ కామ్, బ్యాంక్‌ ఈఆక్షన్స్, బ్యాంకుడీఆర్‌టీ డాట్‌ కామ్‌ పోర్టళ్లను పరిశీలించాల్సి ఉంటుంది. అలాగే, స్థానిక పత్రికల్లోనూ బ్యాంకులు ప్రకటనలు ఇచ్చి వేలం నిర్వహిస్తుంటాయి. వీటికి సంబంధించి బ్యాంక్‌ శాఖల వద్ద బ్యానర్లు కూడా కనిపిస్తుంటాయి. ఎస్‌బీఐ అయితే తన పోర్టల్‌లోనే ఇలాంటి వేలం ఆస్తులకు ప్రత్యేక పేజీ నిర్వహిస్తోంది. బ్యాంకు శాఖలను సంప్రదించడం ద్వారా వేలానికి వచ్చే ప్రాపర్టీల వివరాలు తెలుసుకోవచ్చు.

ప్రాపర్టీ ఎంపిక, వేలంలో పాల్గొనడం..?
వేలానికి సంబంధించి ప్రాథమిక సమాచారం తెలుసుకున్న తర్వాత బ్యాంక్‌ అధికారితో కలసి జప్తు చేసిన ఇంటిని సందర్శించొచ్చు. వేలం పోర్టల్‌లో ఇంటిపై రుణం తీసుకుని చెల్లించలేకపోయిన వ్యక్తి పేరు, ప్రాపర్టీ ఏ ప్రాంతంలో ఉంది?, రిజర్వ్‌ ధర, వేలం తేదీ, సమయం, ముందస్తుగా చేయాల్సిన డిపాజిట్, ఇలాంటి వివరాలు అన్నీ ఉంటాయి. వేలంలో పాల్గొనాలని నిర్ణయించుకుంటే దరఖాస్తుతోపాటు, కేవైసీ డాక్యుమెంట్లను బ్యాంక్‌కు సమర్పించాలి.

అలాగే బిడ్‌ విలువలో 5–20 శాతాన్ని వేలానికి ముందుగానే చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. వేలం రోజున అధికంగా బిడ్‌ చేసిన వ్యక్తిని విజేతగా బ్యాంక్‌ ప్రకటిస్తుంది. సంబంధిత వ్యక్తి బిడ్‌ ధరలో ముందుగా చెల్లించింది మినహాయించగా, మిగిలిన మొత్తాన్ని బ్యాంకు చెప్పిన తేదీలోపు చెల్లించాలి. దీనికి ఎంత వ్యవధి, నియమ, నిబంధనలను బ్యాంకులు ముందే ప్రకటిస్తాయి. అవసరమైతే అప్పుడు రుణ మార్గాన్ని కూడా ఎంపిక చేసుకోవచ్చు. కానీ, ముందుగా సంబంధిత ప్రాపర్టీకి సరిపడా తమ వంతుగా సమకూర్చుకునే సామర్థ్యం ఉంటేనే వేలంలో పాల్గొనాలి.