RERA Rules: రెరా నిబంధనలు...గృహ కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలపై సుప్రీంకోర్టు కీలక వ్యాఖ్యలు..!

న్యూఢిల్లీ: గృహ కొనుగోలు దారుల ప్రయోజనాలకు పెద్దపీట వేయాలని అత్యున్నత న్యాయస్థానం సుప్రీంకోర్టు మరోసారి స్పష్టం చేసింది.  తమ అధికార పరిధిలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ (రెగ్యులేషన్‌ అండ్‌ డెవలప్‌మెంట్‌) (రెరా) చట్టం, 2016 నిబంధనల అమలుపై కేంద్రం లేవనెత్తిన ప్రశ్నలకు సమాధానం ఇవ్వాలని అన్ని రాష్ట్రాల ప్రధాన కార్యదర్శులను  సోమవారం ఆదేశించింది.  రెరా చట్టం కింద నోటిఫై చేయబడిన అమ్మకపు నిబంధనల ఒప్పందం, వాటి అమలు గురించి నిర్దిష్ట సమాచారం కోరుతూ 2022 మార్చిలో కేంద్రం అన్ని రాష్ట్రాలకు లేఖ రాసిందని, అయితే ఇప్పటి వరకు కేవలం ఐదు రాష్ట్రాలు మాత్రమే స్పందించాయని జస్టిస్‌ డివై చంద్రచూడ్, సూర్యకాంత్‌లతో కూడిన ధర్మాసనం పేర్కొంది.

‘‘రియల్టీకి సంబంధించి కేంద్రం నిర్వహించే కసరత్తును సులభతరం చేయడానికి, మే 15 లేదా అంతకు ముందు రెరా నిబంధనలపై లేవనెత్తిన ప్రశ్నలకు ప్రతిస్పందించాలని మేము అన్ని రాష్ట్రాల ప్రధాన కార్యదర్శులను ఆదేశిస్తున్నాము‘ అని బెంచ్‌ పేర్కొంది. రాష్ట్రాల నుండి సంబంధిత సమాచారాన్ని స్వీకరించిన తర్వాత అదనపు సొలిసిటర్‌ జనరల్‌ ఐశ్వర్య భాటి, ఈ అంశంలో అమికస్‌ క్యూరీ దేవాశిష్‌ భారుకా ధర్మాసనానికి ఒక నివేదిక సమర్పిస్తారని కూడా బెంచ్‌ పేర్కొంది. కేసు తదుపరి విచారణను జూలై మూడవ వారానికి వాయిదా వేసింది.  

అమికస్‌  దేవాశిష్‌ ఏమి చెప్పారంటే... 
రెరా నిబంధనలపై  నివేదిక ఎంత వరకూ వచ్చిందని అమికస్‌ను తొలుత బెంచ్‌ ప్రశ్నించింది.   రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల నుండి తమకు కొన్ని స్పందనలు వచ్చాయని, వాటిలో కొన్ని వైరుధ్యాలు కనిపించాయని ఈ సందర్భంగా అమికస్‌  తెలిపారు. ఈ వైరుధ్యాలకు కారణాలు ఏమిటని తాము కోరినట్లు కూడా ఆయన వివరించారు. కేంద్రం లేవనెత్తిన ప్రశ్నలకు కేవలం ఐదు రాష్ట్రాలే స్పందించాయని తెలిపారు. నివేదిక సిద్ధమైన తర్వాత దానిని వెబ్‌సైట్‌లో అప్‌లోడ్‌ చేయాల్సిందిగా కేంద్ర గృహనిర్మాణ, పట్టణ వ్యవహారాల మంత్రిత్వ శాఖను ఆదేశిస్తామని ఆదేశిస్తామని ఈ సందర్భంగా బెంచ్‌ పేర్కొంది.  

నోటిఫై చేయని కొన్ని రాష్ట్రాలు... 
రెరా అమల్లోకి వచ్చిన తర్వాత 2016లో ‘అగ్రిమెంట్‌ ఫర్‌ సేల్‌’ ముసాయిదాను అన్ని రాష్ట్రాలు, కేంద్ర పాలిత ప్రాంతాలకు పంపి కేంద్రం పంపి వాటిపై అభిప్రాయాలను కోరింది. కొన్ని రాష్ట్రాలు వీటిని నోటిని చేశాయి. పశ్చిమ బెంగాల్, జమ్మూ, కాశ్మీర్,  కొన్ని ఈశాన్య రాష్ట్రాలు అసలు ఈ నిబంధనలను నోటిఫై చేయలేదు.   రియల్టీకి సంబంధించి కేంద్ర ప్రభుత్వం నిబంధనలను రూపొందించిందని, స్థానిక పరిస్థితులను దృష్టిలో ఉంచుకుని చాలా రాష్ట్రాలు కొన్ని మార్పులు చేసి నోటిఫై చేసినట్లు అదనపు సొలిసిటర్‌ జనరల్‌ భాటి గతంలో కోర్టుకు తెలియజేశారు. మధ్యతరగతి గృహ కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను కాపాడేందుకు మోడల్‌ బిల్డర్‌–కొనుగోలుదారుల ఒప్పందం ఆవశ్యకతను ఉన్నత న్యాయస్థానం జనవరి 17న ఉద్ఘాటించింది.

రెరా నిబంధనల ప్రకారం ఏకరీతి నిబంధనలను రూపొందించడాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోవాలని కేంద్రాన్ని కోరింది. దీనిని రాష్ట్రాలకు వదిలివేయడానికి బదులుగా  మోడల్‌ బిల్డర్‌–బైయర్‌ ఒప్పందం,  మోడల్‌ ఏజెంట్‌–కొనుగోలు ఒప్పందాన్ని దేశం మొత్తానికి  వర్తింపజేసేలా చర్చలు తీసుకోవాలని తాము కేంద్రాన్ని కోరుకుంటున్నట్లు అత్యున్నత న్యాయస్థానం పేర్కొంది. ప్రత్యేకించి ప్రాథమిక నిబంధనలు, షరతుల విషయంలో కొంత ఏకరూపత ఉండేలా చర్యలు అవసరమని తెలిపింది. ఫ్లాట్‌ కొనుగోలుదారులు దోపిడీకి గురికాకుండా ఉండేలా కేంద్ర సలహా మండలి రూపొందించిన మోడల్‌ బిల్డర్‌–కొనుగోలుదారుల ఒప్పందాన్ని రూపొందించడం ప్రజాప్రయోజన వ్యాజ్యం ఉద్దేశమని పేర్కొంది.  

కేంద్రం అఫిడవిట్‌ ఏమి చెబుతోందంటే.. 
ఈ వ్యాజ్యంలో కేంద్రం తన అఫిడవిట్‌ను దాఖలు చేస్తూ, ‘‘రియల్టీకి సంబంధించి ఒక బలమైన నియంత్రణ యంత్రాంగం ఉంది. గృహ కొనుగోలుదారుల హక్కులు, ప్రయోజనాలను సమతుల్యం చేయడానికి ప్రయత్నిస్తున్న రెరా (రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ) నిబంధనల ప్రకారం విక్రయానికి సంబంధించిన ముసాయిదా ఒప్పందం ఇప్పటికే రూపుదిద్దుకుంది.  ప్రమోటర్లలో జవాబుదారీ, పారదర్శక విధానాన్ని పెంపొందించడమే దీని లక్ష్యం’’ అని పేర్కొంది.  ప్రకటనలు, మార్కెటింగ్, బుకింగ్, అమ్మకం ముందే రియల్టీ ప్రాజెక్టుల రిజిస్టేషన్‌ను, సకాలంలో యూనిట్ల డెలివరీని చట్టం నిర్దేశిస్తున్నట్లు తెలిపింది. నిధుల మళ్లింపును నివారించడానికి పటిష్ట నియంత్రణలు విధించినట్లు వివరించింది.  వినియోగదారుల రక్షణ కోసం రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో మోడల్‌ బిల్డర్‌–బయ్యర్‌ అగ్రిమెంట్‌ని కలిగి ఉండటం చాలా ముఖ్యమని గతేడాది అక్టోబర్‌ 4న సుప్రీం కోర్టు పేర్కొంది.  దీనికి తగిన చర్యలు తీసుకోవాలని కేంద్రానికి సూచించింది. 

పిల్‌ నేపథ్యం... 
రెరా చట్టం కింద వివిధ రాష్ట్రాలు రూపొందించిన నిబంధనలు గృహ వినియోగదారుల ప్రయోజనాలకు అనుగుణంగా ఉన్నాయో లేదో పరిశీలించాలని, ఈ విషయంలో గృహ కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలకు అత్యధిక ప్రాధాన్యత ఇవ్వాలని ఫిబ్రవరి 14న సుప్రీంకోర్టు కేంద్రాన్ని ఆదేశించింది. 2016లో కేంద్రం రూపొందించిన నిబంధనలకు– రాష్ట్రాలు రూపొందించిన నిబంధనలకు ఏమైనా తేడాలున్నాయా అని పరిశీలించి 2022 మే మొదటి వారంలోగా నివేదిక ఇవ్వాలని కేంద్రానికి మూడు నెలల గడువు ఇచ్చింది. ఈ విషయంలో న్యాయవాది దేవాశిష్‌ భారుకాను అమికస్‌ క్యూరీగా (కేసు విచారణలో న్యాయ సలహాదారు) నియమించింది.

రాష్ట్రాలు రూపొందించన నిబంధనలను పరిశీలించడానికి కేంద్ర గృహ, పట్టణ వ్యవహారాల మంత్రిత్వ శాఖకు సహాయం చేయాలని దేవాశిశ్‌ భారుకాకు సూచించింది.  గృహ కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను కాపాడేందుకు బిల్డర్‌–బయ్యర్‌ ఒప్పందాన్ని అమలు చేయాలని కోరుతూ అశ్వినీ ఉపాధ్యాయ అనే న్యాయవాది దాఖలు  చేసిన ప్రజా ప్రయోజన వ్యాజ్యం (పీఐఎల్‌) విచారణలో భాగంగా అత్యున్నత ధర్మాసనం ఈ చొరవ తీసుకుంది. రియల్టీ ప్రాజెక్టులకు సంబంధించి కేంద్రం ఏకరూపత ఒప్పందాలను అన్ని రాష్ట్రాలూ అమ లు చేసేలా చర్యలు ఉండాలని ఆయన కోరారు. రెరా చట్టం, 2016 ప్రకారం కస్టమర్‌లను రక్షించడానికి, రియల్టీ రంగంలో పారదర్శకతను తీసుకురావడానికి బిల్డర్లు, ఏజెంట్, కొనుగోలుదారు ల కోసం మోడల్‌ ఒప్పందాలను రూపొందించాల్సిన అవసరం ఉందని పేర్కొన్నారు.

చదవండి: రియాల్టీ రంగంలో ఈ విభాగానికి భారీ డిమాండ్‌!