వేలంలో ఇల్లు..బీ కేర్‌ఫుల్లు!

కారు చౌకగా వస్తుందనో... ఎవరో చెప్పారనో... మంచి ఏరియాలో ఉందనో ఇలా కారణాలేవైతేనేం బ్యాంకులు వేలం వేసే ఇళ్లవైపు మొగ్గుచూపేవారు చాలామందే ఉంటారు. అయితే, ఇలా కొనేటప్పుడు నిబంధనలు... చట్టపరమైన అంశాలన్నింటినీ కూలంకషంగా పరిశీలించాకే ముందుకెళ్లడం మంచిదన్నది నిపుణుల మాట. లేదంటే అనవసరంగా కోరి చిక్కులు కొనితెచ్చుకున్నట్టే! వేలంలో ప్రాపర్టీని కొనేటప్పుడు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలు ఇతరత్రా అంశాలపై అవగాహన పెంచే ‘సాక్షి ప్రాఫిట్‌’ కథనం ఇది... 

నరేష్‌ కుమార్‌ (42) హైదరాబాద్‌లోని ఓ ప్రైవేటు సంస్థలో సీనియర్‌ స్టాఫ్‌గా పనిచేస్తున్నాడు. తన బడ్జెట్‌ పరిమితుల దృష్ట్యా హైదరాబాద్‌ శివార్లలో ఓ ఇంటిని సమకూర్చుకోవాలని చూస్తుండగా.. ఓ ప్రముఖ ప్రభుత్వరంగ బ్యాంకు వేలం నోటిఫికేషన్‌ అతన్ని ఆకర్షించింది. వేలానికి ఉంచిన ప్రాపర్టీలలో (ఆస్తులలో) హైదరాబాద్‌ శివార్లకు సంబంధించిన ఒక ఇల్లు కూడా ఉంది. దీంతో నరేష్‌ బ్యాంకును సంప్రదించి వివరాలు తెలుసుకున్నాడు.

2018 మే నెలలో జరిగిన వేలంలో ఆ ఇంటికి బిడ్‌ వేసి గెలవడంతోపాటు రూ.13 లక్షలు కూడా అప్పుడే చెల్లించేశాడు. కానీ, ఆ ఇంటివాడు కాలేకపోయాడు..! ఆ ఇంటిపై రుణం తీసుకున్న వ్యక్తి చెల్లింపుల్లో విఫలం కావడంతో ‘సెక్యూరిటైజేషన్‌ అండ్‌ రీకన్‌స్ట్రక్షన్‌ ఆఫ్‌ ఫైనాన్షియల్‌ అసెట్స్‌ అండ్‌ ఎన్‌ఫోర్స్‌మెంట్‌ ఆఫ్‌ సెక్యూరిటీ ఇంటరెస్ట్‌ (సర్ఫేసీ) చట్టం 2002’ కింద బ్యాంకు వేలం వేసింది. వేలంలో నరేష్‌కుమార్‌కు విక్రయించేసి చేతులు దులుపుకుంది. 20 నెలలు గడిచిపోయింది. కానీ, ఇప్పటికీ ఆ ఇంటిని నరేష్‌ కుమార్‌కు బ్యాంకు స్వాధీనం చేయలేదు.

వినియోగ హక్కుల్లేవు.. 
ఓ నిర్మాణ దారు నుంచి ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేసే సమయంలో సంబంధిత నిర్మాణం నాణ్యంగా లేదని గుర్తించినట్టయితే ఆ నిర్మాణదారునిపై వినియోగదారుల ఫోరమ్‌లో కేసు వేసి పరిహారం కోరే హక్కులు ఉంటాయి. కానీ, వేలంలో కొనుగోలు చేసిన ఇళ్లకు సంబంధించి ఈ హక్కులు ఉండవని తెలుసుకోవాలి. ‘‘ఈ తరహా కేసుల్లో కొనుగోలుదారులు వినియోగదారుల వివాద పరిష్కార కోర్టులను ఆశ్రయించలేరు. ఎందుకంటే అక్కడ ఎటువంటి ఉత్పత్తి లేదా సేవల విక్రయం జరగలేదు. దీంతో కొనుగోలుదారుడు వినియోగదారు అన్నదానికి అర్హులు కారు’’ అని విశ్లేషకులు తెలిపారు.

వేలంలో విక్రయానికి ఉంచే ప్రాపర్టీల కొనుగోలుకు ఎక్కువ మంది ఆసక్తి చూపించడానికి గల కారణాల్లో ప్రధానమైనది.. అవి తక్కువ ధరకు రావడమే. కానీ, అదే సమయంలో ఆయా ఆస్తులపై ఎటువంటి సమస్యలు భవిష్యత్తులో ఎదురు కావన్న హామీ ఏమీ ఉండదు. కనుక బిడ్‌ వేసి కొనుగోలు చేసే ముందుగానే పూర్తి వివరాలు తెలుసుకోవాలి. న్యాయ నిపుణులను సంప్రదించి వారి సూచనల మేరకు నడుచుకోవడం ద్వారా తదనంతరం సమస్యల పాలు కాకుండా, నష్టపోకుండా, విలువైన సమయాన్ని వృ«థా కాకుండా చూసుకోవచ్చు.

సర్ఫేసీ చట్టం ప్రకారం రుణ గ్రహీత తాను తీసుకున్న రుణాన్ని చెల్లించడంలో విఫలమైతే ఆ ఆస్తిని రుణమిచ్చిన సంస్థ స్వాధీనం చేసుకోవచ్చు. ఏ కోర్టు, చట్టపరమైన జోక్యం అవసరం లేకుండానే ఈ పనిచేయవచ్చు. ఒక్కసారి ఈ విధంగా ప్రాపర్టీని స్వాధీనం చేసుకున్నట్టయితే.. దాన్ని విక్రయించడం లేదా లీజుకు ఇవ్వడం లేదా ఆ ప్రాపర్టీపై హక్కులను వేరే సంస్థకు అప్పగించొచ్చు. సంబంధిత ఇంటిని వేలంలో విక్రయించగా, వచ్చిన మొత్తం నుంచి బ్యాంకు ముందుగా తన రుణ బకాయిలను సర్దుబాటు చేసుకుంటుంది.

అదనంగా ఏమైనా మిగిలితే ఆ మొత్తాన్ని రుణ చెల్లింపుల్లో విఫలమైన వ్యక్తికి తిరిగి ఇచ్చేస్తుంది. కానీ, నరేష్‌ కుమార్‌ విషయంలో ఊహించని పరిణామం చోటు చేసుకుంది. రుణ చెల్లింపుల్లో విఫలమైన వ్యక్తి ఆ ఇంట్లోనే కుటుంబంతో కలసి ఉంటూ ఖాళీ చేయడానికి నిరాకరిస్తున్నాడు. నరేష్‌ కుమార్‌ వద్ద రూ.13 లక్షలు తీసేసుకున్న బ్యాంకు తాను ఏం చేయలేనంటూ చేతులెత్తేసింది. ‘‘పూర్తి మొత్తం చెల్లించిన అనంతరం ఇంటిని స్వాధీనం చేస్తానని బ్యాంకు చెప్పింది.

తీరా ఇప్పుడు ఈ విషయంలో ఏ విధమైన చర్యలు తీసుకోవడానికి బ్యాంకు ఆసక్తి చూపించడం లేదు’’ అంటూ నరేష్‌ కుమార్‌ వాపోయాడు. అయితే, ఒక్క నరేష్‌ కుమార్‌కే వచ్చిన ఇబ్బంది కాదు ఇది. వేలంలో కొనుగోలు చేసిన వారికి ఇళ్లను స్వాధీనం చేయకపోవడం, పూర్వపు యజమానులు వేలాన్ని వ్యతిరేకిస్తూ కోర్టులను ఆశ్రయించిన ఘటనలు ఎన్నో ఉన్నాయి. అందుకే వేలంలో మీరు ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తున్నట్టయితే, చేయాలనుకుంటున్నట్టు అయితే ఇందులో ఉండే రిస్క్‌లు తెలుసుకోవడం ఎంతో అవసరం.

బ్యాంకులపై బాధ్యత లేదు.. 
బ్యాంకులు సాధారణంగా తమ తనఖాలో ఉన్న ఇళ్లు, ఇతర ప్రాపర్టీలను వాటి ప్రస్తుత స్థితిలోనే వేలం వేస్తుంటాయి. ఇదే విషయాన్ని వేలం నిబంధనలు, షరతుల్లో చట్టపరమైన పరిభాషలో పేర్కొంటాయి కూడా. ‘యాజ్‌ ఈజ్‌ వేర్‌ ఈజ్‌’, యాజ్‌ ఈజ్‌ వాట్‌ ఈజ్‌ బేసిస్‌’ అనే వ్యాక్యాలు వేలం షరతుల్లో ఉన్నాయేమో చూసుకోవాలి. ‘‘‘యాజ్‌ ఈజ్‌ వేర్‌ ఈజ్‌’, యాజ్‌ ఈజ్‌ వాట్‌ ఈజ్‌ బేసిస్‌’ అనే వాటిని పరస్పరం మార్చి ఉపయోగిస్తుంటారు. ప్రాపర్టీని ప్రస్తుత రూపంలో భౌతికంగా, చట్టపరంగా, బాధ్యతలతో సహా అని తెలియజేయడం జరుగుతుంది’’ అని న్యాయ నిపుణుడు కునాల్‌ అరోరా తెలిపారు. అంటే ప్రాపర్టీకి సంబంధించి అన్ని రిస్క్‌లనూ కొనుగోలుదారుడు తీసుకుంటున్నట్టు అర్థం చేసుకోవాల్సి ఉంటుందని ఆయన పేర్కొన్నారు.

‘‘కొనుగోలుదారులు సంబంధిత ఆస్తి టైటిల్‌ (చట్టపరమైన హక్కుల వివరాలతో కూడిన పత్రం)ను, స్వాధీనతను జాగ్రత్తగా పరిశీలించుకోవాలి. ఒక్కసారి ప్రాపర్టీని చట్టపరంగా వేలం వేసిన తర్వాత ఆ ఆస్తికి సంబంధించి అన్ని రిస్క్‌లు, బాధ్యతలను కొనుగోలుదారే భరించాల్సి ఉంటుంది’’ అని అరోరా వివరించారు. అందుకే వేలంలో కొనుగోలు చేయడానికి ముందుగా, ఆయా ప్రాపర్టీని సందర్శించాలి. నిర్మాణాన్ని, నాణ్యతను పరిశీలించుకోవాలి. ఏవైనా రిపేర్లు లేదా నవీకరణ అవసరమవుతాయా అన్ని చూసుకోవాలి.

నోటీసుపై దృష్టి...
బ్యాంకులు లేదా ఆర్థిక సంస్థలు వేలం వేసే ఇళ్లు స్పష్టమైన టైటిల్‌తో ఉంటాయని చాలా మంది అభిప్రాయపడుతుంటారు. సాధారణంగా వేలం నోటీసులో కొన్ని నిబంధనలను పేర్కొనడం జరుగుతుంది.  ‘అధీకృత అధికారికి తెలిసినంత వరకు సంబంధిత ప్రాపర్టీపై ఎటువంటి తనఖా లేదు. అయితే, ఏదైనా తెలియని తనఖా ఉన్నా లేదా భవిష్యత్తులో ఈ ఆస్తికి సంబంధించి తనఖా చోటు చేసుకున్నా లేదా ఏదైనా మూడో పక్షం నుంచి క్లెయిమ్‌లు, బకాయిల డిమాండ్లు వచ్చినా మా బాధ్యత ఉండదు’ అని వేలం నోటీసులో పేర్కొనడం జరుగుతుంది. అయితే, దాదాపు అధిక శాతం మంది ఈ నిబంధనలు పూర్తిగా పట్టించుకోరు. ఫలితం.. వేలంలో కొనుగోలు చేసిన తర్వాత ఎవరైనా వచ్చి ఆ ప్రాపర్టీకి సంబంధించి హక్కులను క్లెయిమ్‌ చేస్తే.. అప్పుడు బ్యాంకులు బాధ్యత తీసుకోవు.

అందుకే వేలంలో కొనుగోలు చేసే వారు సంబంధింత ఆస్తి తనఖాలో ఉందా లేదా.. ఆ ప్రాపర్టీపై హక్కులు ఎవరి పేరిట ఉన్నాయి? న్యాయ వివాదాలు ఏవైనా ఉన్నాయా, బకాయిలు ఏవైనా ఉన్నాయా? తదితర వివరాలను బిడ్‌ వేయడానికి ముందుగానే సమగ్రంగా తెలుసుకోవడం అవసరం. ‘‘సర్ఫేసీ చట్టం కింద బ్యాంకులు, ఆర్థిక సంస్థలు బిడ్డర్లకు వ్యక్తీకరించే యాజమాన్య హక్కులు పూర్తిగా స్పష్టమైనవి, అమలు చేయతగినవి. అయితే, టైటిల్‌కు సంబంధించిన అంశాలు, ఆస్తి స్వాధీనత, ఇతర తనఖాలు ఏవైనా తలెత్తవచ్చు. ఎందుకంటే సంబంధిత ఆస్తి టైటిల్‌ ఏ స్థితిలో ఉన్నదనే దానిపై బ్యాంకు నుంచి శ్రద్ధ తక్కువగా ఉండడం వల్ల కావచ్చు’’ అని అరోరా వివరించారు.

స్వాధీనత సమస్య.. 
స్థిరాస్తి అయినటువంటి ఓ ప్లాట్‌ లేదా ఇల్లు లేదా అపార్ట్‌మెంట్‌ అయితే స్వాధీనత కీలకం అవుతుంది. చాలా కేసుల్లో వేలం వేసే ఆస్తుల స్వాధీనతను బ్యాంకులు పత్రాల్లోనే చూపుతున్నాయి కానీ, నిజానికి భౌతికంగా చూస్తే వాటి స్వాధీనత కలిగి ఉండడం లేదు. ‘‘రుణం చెల్లింపుల్లో విఫలమైన పూర్వపు యజమాని స్వాధీనంలోనే ఆ ఆస్తి ఉన్నప్పటికీ.. ఆ ప్రాపర్టీపై చట్టపరమైన హక్కు కలిగిన బ్యాంకులు లాంఛనప్రాయ స్వాధీనాన్ని చూపుతుంటాయి. చట్ట ప్రకారం బ్యాంకులు భౌతికంగానూ ఆ ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకోవాల్సి ఉంటుంది.

ఆ తర్వాతే కొనుగోలుదారునికి హక్కులు బదలాయించాలి. కానీ, ఆచరణలో బ్యాంకులు ఆయా ఆస్తులను భౌతికంగా స్వాధీనం చేసుకోకుండానే వేలంలో లావాదేవీలను పూర్తి చేసేస్తున్నాయి’’ అని అరోరా వివరించారు. ఇదే జరిగితే నరేష్‌ కుమార్‌ మాదిరే పూర్వపు యజమానిని ఆ ఇంటి నుంచి బయటకు పంపించేసి స్వాధీనం చేసుకోవడం పెద్ద ప్రహసనంతో కూడుకున్న పని అవుతుంది. ఇందుకు ఎంత సమయం పడుతుందో కూడా తెలియదు.