దేశంలోని మూడు మెట్రోపాలిటన్ నగరాలు ముంబై, ఢిల్లీ, బెంగళూరులలో రియల్‌  ఎస్టేట్‌ ధరలు చుక్కలనంటాయి. వాటి ప్రైమ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ 2022లో ధరల పెరుగుదలను నమోదు చేసింది. ఈ మూడు నగరాలు నైట్ ఫ్రాంక్ ప్రైమ్ ఇంటర్నేషనల్ రెసిడెన్షియల్ ఇండెక్స్ (పీఐఆర్‌ఐ 100)లో ఉన్నత స్థానాలకు చేరుకున్నాయి. ఒక మిలియన్ డాలర్లు (రూ.8,24,43,400)కు ఏయే నగరాల్లో ఎంత స్థలం కొనుగోలు చేయొచ్చో నైట్ ఫ్రాంక్ వెల్త్ రిపోర్ట్ గణాంకాలను విడుదల చేసింది. (ఇదీ చదవండి: టయోటా కార్లపై తగ్గని మోజు.. భారీగా పెరిగిన అమ్మకాలు!) నైట్ ఫ్రాంక్ డేటా ప్రకారం..  అమెరికన్‌ డాలర్ల పరంగా ముంబై ప్రపంచంలో 18వ అత్యంత ఖరీదైన ప్రైమ్ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్. ఈ నగరం ప్రైమ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ 6.4 శాతం ధరల పెరుగుదలను నమోదు చేసింది. 2021లో 92వ స్థానంతో పోలిస్తే 2022 పీఐఆర్‌ఐ 100 సూచీలో 37వ స్థానానికి చేరుకుంది. ముంబైలో ఒక మిలియన్ డాలర్లతో 113 చదరపు మీటర్ల వరకు కొనుగోలు చేయవచ్చు. 2023లో కూడా ముంబై ప్రైమ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్‌ విలువు 3 శాతం మేర పెరగనుంది. ఇక ఢిల్లీలో  ప్రైమ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ 1.2 శాతం పెరుగుదలను నమోదు చేసింది.  2021లో 93వ ర్యాంక్‌తో ఉండగా 2022లో 77వ ర్యాంక్‌కు చేరుకుంది. ఇక్కడ ఒక మిలియన్ డాలర్లతో 226 చదరపు మీటర్ల స్థలాన్ని కొనుగోలు చేయవచ్చు. (ఇదీ చదవండి: సిమ్‌కార్డులతో పనిలేదు.. కొత్తగా ‘ఐ-సిమ్‌’ టెక్నాలజీ!) బెంగళూరు ప్రైమ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ విలువ 3 శాతం పెరిగింది.  2021లో 91వ ర్యాంక్‌తో పోల్చితే 2022లో ఇండెక్స్‌లో 63వ స్థానానికి చేరింది.  ఈ నగరంలో ఒక మిలియన్ డాలర్లతో 385 చదరపు మీటర్లను కొనుగోలు చేయవచ్చు.  నైట్ ఫ్రాంక్ ఇండియా చైర్మన్, మేనేజింగ్ డైరెక్టర్ శిశిర్ బైజల్ మాట్లాడుతూ.. ‘భారత రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్‌లు గత అనేక త్రైమాసికాలుగా డిమాండ్‌లో వృద్ధిని కనబరుస్తూ విలువలు పెరిగాయి. దేశంలోని ప్రైమ్ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్ హై-ఎండ్ ప్రాపర్టీల అమ్మకాల ఊపును పెంచింది’ అని పేర్కొన్నారు. ఈ ప్రాంతంలోని ఇతర మార్కెట్ల విలువలు క్షీణిస్తున్నప్పటికీ, టోక్యో తర్వాత ఏపీఏసీ మార్కెట్లలో 6.4 శాతం పెరుగుదలతో ముంబై రెండవ స్థానంలో ఉందన్నారు.  (ఇదీ చదవండి: ట్విటర్‌కు పోటీగా బ్లూస్కై.. సరికొత్త ఫీచర్లు!)


 • నోట్ల రద్దుతో తగ్గిన గృహ రుణ మార్కెట్‌
 • కొన్నిచోట్ల మంజూరైన రుణాలూ వాపసు
 • తీసుకోవాలనుకునే వారిదీ వేచి చూసే ధోరణే
 • రియల్టీ ధరలు తగ్గుతాయేమోనని ఆశలు  
 
 న్యూఢిల్లీ: పెద్ద నోట్ల రద్దుతో ఢిల్లీ, ముంబై వంటి మెట్రోలు సహా పలు నగరాల్లో గృహ రుణ మార్కెట్‌ డీలా పడింది. బ్యాంకుల్లో జమ చేసిన నగదు పూర్తిగా వెనక్కి తీసుకునే అవకాశం లేక... కొనుగోళ్లు, వినియోగం తగ్గిపోయిన పరిస్థితుల్లో ఇంటి రుణాల కోసం బ్యాంకులు, హౌసింగ్‌ ఫైనాన్స్‌ కంపెనీల వైపు తొంగిచూసే వారు కరువయ్యారు. ఈ పరిస్థితి అటు బ్యాంకులను, ఇటు హౌసింగ్‌ ఫైనాన్స్‌ కంపెనీలను కలవరపెడుతోంది.
 
 నోట్లకు కటకటతో... 90 శాతానికి పైగా నగదు లావాదేవీలపై ఆధారపడ్డ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో కొనుగోళ్లు తగ్గుముఖం పట్టాయి. ప్రస్తుత వాతావరణంలో రిటైల్‌ గృహ రుణాలు కావాలంటూ వచ్చే వారి సంఖ్యగణనీయంగా తగ్గిపోయిందని ఈ రంగానికి చెందిన ఫైనాన్స్‌ సంస్థ అధికారి ఒకరు తెలిపారు. అంతేకాదు, అసలు గృహ రుణం కావాలంటూ గత కొన్ని రోజుల్లో తమ కార్యాలయం తలుపు తట్టిన కస్టమర్‌ ఒక్కరూ లేరనిఆయన పేర్కొనడం పరిస్థితిని కళ్లకు కడుతోంది. ఇక ఇప్పటికే రుణానికి ఒప్పందం చేసుకుని కొనుగోళ్ల కోసం టోకెన్‌ పేమెంట్‌ తీసుకున్న వారు సైతం... తదుపరి విడత నిధుల కోసం తిరిగి రావడం లేదని ఆ అధికారి పేర్కొన్నారు. మరికొందరైతే రుణం వద్దంటూ మంజూరైన వాటిని సైతం రద్దు చేసుకుంటున్నారని ఆయన చెప్పారు.
 
 చూద్దాంలే...
 ఇక ఇళ్లు కొనాలనే నిజమైన ఆసక్తితో ఉన్నవారు సైతం ‘చూద్దాం... రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ధరలు తగ్గుతాయేమో’ అన్న ధోరణితో వేచి చూసే ధోరణిలో ఉన్నట్టు ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకు అధికారి ఒకరు తెలియజేశారు.
 
 ఉదాహరణకు... ముంబైలోని ఓ ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకు శాఖకు డీమోనిటైజేషన్‌ ప్రకటన రావడానికి ముందు వరకు ప్రతి నెలా సగటున 15–20 వరకు ఇంటి రుణం కోసం ప్రతిపాదనలు వచ్చేవి. డీమోనిటైజేషన్‌ తర్వాతగత నెల రోజుల్లో వచ్చిన ప్రతిపాదనలు రెండు మాత్రమే. వాస్తవానికి డీమోనిటైజేషన్‌ తర్వాత కొనుగోళ్లు పెరుగుతాయని కొందరు అంచనా వేశారు. ధరలు తగ్గడంతో కొనుగోలుదారులు మరింత మంది ముందుకొస్తారని,దాంతో మార్కెట్‌ మెరుగుపడుతుందనే ఆశాభావం వ్యక్తమైంది. బ్యాంకుల్లోకి భారీగా వచ్చి పడుతున్న నగదు జమలతో రుణాల రేట్లు తగ్గుముఖం పట్టడం కూడా ఈ రంగానికి కలసి వస్తుందన్న అంచనాలు వ్యక్తమయ్యా యి. కానీ, ఇప్పటి వరకు ఆ పరిస్థితులేవీ కనిపించడం లేదు.
 
 ఆరు నెలలు ఆగాల్సిందే...
 డీమోనిటైజేషన్‌ నిర్ణయాన్ని కేంద్ర ప్రభుత్వం నవంబర్‌ 8న ప్రకటించగా.. ఇప్పటికే ఓ నెల పూర్తయింది. అయినప్పటికీ గృహ రుణ మార్కెట్‌ పుంజుకోలేదని ఓ రియల్టీ సంస్థ ప్రతినిధి చెప్పారు. రుణాల కోసం కస్టమర్లుతిరిగి డిమాండ్‌ చేయడానికి, తాము కొత్త ప్రాజెక్టులు చేపట్టడానికి, మొత్తం మీద సాధారణ పరిస్థితులు నెలకొనడానికి కనీసం ఆరు నెలలైనా పడుతుందన్నది ఆయన అభిప్రాయం.
 
 వ్యాపారంపై ప్రభావం..
 ఒకవైపు కార్పొరేట్‌ రుణాల డిమాండ్‌ తగ్గడంతో బ్యాంకులు గత ఏడాదిగా తమ రుణ పోర్ట్‌ఫోలియోని పెంచుకునేందుకు గృహ రుణాలపై దృష్టి పెట్టాయి. ఇప్పుడు డీమోనిటైజేషన్‌ ఫలితంగా గృహ రుణ మార్కెట్‌పడిపోవడం వాటి ఆశలపై నీళ్లు చల్లినట్టయింది. గత మూడు, నాలుగేళ్లుగా గృహ రుణాల వృద్ధి 20 శాతం పెరుగుతూ వస్తోంది. అయితే, తాజా పరిస్థితుల నేపథ్యంలో ఇళ్లు కొనుగోలు దారులు తమ నిర్ణయాలనువాయిదా వేసుకోవడం వల్ల ప్రస్తుత ఆర్థిక సంవత్సరం మూడు, నాలుగు త్రైమాసికాల్లో గృహ రుణ మార్కెట్‌ వ్యాపారం ఏమంత ఉండకపోవచ్చని ఆ అధికారి పేర్కొన్నారు.


 ఒకపక్క సిమెంట్ ధరలు తగ్గాయి. కొన్నాళ్లుగా స్టీల్ ధరలు కూడా దిగివస్తూనే ఉన్నాయి. వీటన్నిటికీ తోడు సొంతింటికి కీలకమైన గృహ రుణాలూ తక్కువ వడ్డీరేట్లతో ఊరిస్తున్నాయి. వడ్డీరేట్లు మెల్లగా కిందికి దిగుతున్నాయి. ఇవన్నీ ఒకెత్తయితే కొన్నాళ్లుగా రియల్టీ ధరలు నిలకడగా ఉన్నాయి. మునుపటి అంత బూమ్ లేదు. ఇవన్నీ చూస్తే సొంతింటి కలను నెరవేర్చుకోవాలనుకునే వారికిదే మంచి తరుణమన్నది నిపుణుల మాట. ఎందుకంటే గడిచిన 14 నెలల కాలంలో ఆర్‌బీఐ వడ్డీరేట్లను దాదాపు 1.5 శాతం తగ్గించింది. వచ్చే ఐదారు నెలల్లో ఇవి మరింత తగ్గవచ్చనే సంకేతాలు కూడా ఇచ్చింది.
 
 ఈ ఏడాది వర్షాలు బాగుంటాయని వాతావరణ శాఖ నివేదికలివ్వడంతో ద్రవ్యోల్బణ ఒత్తిడి కూడా పెద్దగా ఉండే అవకాశాలు కనిపించడం లేదు. దీంతో ఈ ఏడాది మరో అర శాతం వరకు వడ్డీరేట్లు తగ్గవచ్చనేది నిపుణుల అంచనా. ఇక వడ్డీరేట్లను లెక్కించడానికి బేస్ రేట్ స్థానంలో మరింత పారదర్శకంగా ఉండే మార్జినల్ కాస్ట్ ఆఫ్ ఫండింగ్ (ఎంసీఎల్‌ఆర్) కూడా వచ్చింది. ఈ పరిణామాలన్నిటి నేపథ్యంలో కొత్తగా గృహరుణాలు తీసుకునే వారేం చెయ్యాలి? ఇప్పటికే రుణాలకు ఈఎంఐలు చెల్లిస్తున్న వారు ఏం చెయ్యాలి? అనే వివరాలే ఈ వారం ‘సాక్షి’ ప్రాఫిట్ ప్లస్ ప్రధాన కథనం.
 - సాక్షి పర్సనల్ ఫైనాన్స్ విభాగం
  
 * సొంతింటికి అనుకూలిస్తున్న పరిణామాలు
 * సిమెంటు, స్టీల్ ధరల తగ్గుదల; రియల్టీ ధరల్లో నిలకడ
 * మెల్లగా దిగివస్తున్న గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లు
 * 14 నెలల్లో 1.5% తగ్గిన వడ్డీరేట్లు, ఇంకా తగ్గే అవకాశం
 * కొత్తగా అమల్లోకి వచ్చిన ఎంసీఎల్‌ఆర్‌తో మరింత తగ్గనున్న వడ్డీ
  
 వడ్డీరేట్లు ఇంకా తగ్గుతాయా...!
 ద్రవ్యోల్బణం అదుపులోకి రావడంతో ఆర్‌బీఐ వడ్డీరేట్లను తగ్గిస్తోంది. తాజాగా ఆర్‌బీఐ కీలక వడ్డీరేట్లను 0.25 శాతం తగ్గించింది. ఇదే విధంగా గృహరుణాలపై వడ్డీరేట్లు కూడా పావు శాతం తగ్గితే రూ.50 లక్షల గృహరుణం తీసుకున్న వారికి మొత్తమ్మీద రూ.1.95 లక్షల వరకు కలిసొస్తుంది. కానీ ఆర్‌బీఐ తగ్గిస్తున్న మొత్తాన్ని బ్యాంకులు రుణగ్రహీతలకు వెంటనే బదలాయించడం లేదు. గత 14 నెలల్లో ఆర్‌బీఐ 1.50 శాతం తగ్గించినా దేశీయ అతిపెద్ద బ్యాంక్ ఎస్‌బీఐ గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లను కేవలం 0.55 శాతం మాత్రమే తగ్గించింది.
 
 తాను తగ్గిస్తున్నా అది పూర్తిస్థాయిలో వినియోగదారులకు చేరకపోవడంతో వడ్డీ లెక్కింపునకు ఇపుడు ఆర్‌బీఐ కొత్త విధానాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. అదే మార్జినల్ కాస్ట్ ఆఫ్ లెండింగ్ రేట్ (ఎంసీఎల్‌ఆర్). నిజానికి ప్రతి బ్యాంకూ తాము సేకరిస్తున్న డిపాజిట్లపై కొంత వడ్డీని అందిస్తాయి. రుణాలపై వడ్డీరేట్లను కూడా వీటి ఆధారంగా నిర్ణయించటమే ఎంసీఎల్‌ఆర్. దీంతో బ్యాంకులు డిపాజిట్ రేట్లను తగ్గిస్తే రుణాల వడ్డీరేట్లు కూడా తగ్గుతాయి. డిపాజిట్ రేట్లు పెరిగితే వాటితో పాటే వడ్డీరేట్లు పెరుగుతాయి. ఏప్రిల్ 1 నుంచి బ్యాంకులు ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానాన్ని అనుసరిస్తున్నాయి. బేస్ రేటు కన్నా ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలో వడ్డీరేట్లు తక్కువగా ఉండటం విశేషం.
  
 ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు మారడమే బెస్ట్!!
 గడచిన పదేళ్లలో వడ్డీరేట్ల లెక్కింపులో చాలా మార్పులొచ్చాయి. 2010కి ముందు ప్రైమ్ లెండింగ్ రేటు విధానం (బీపీఎల్‌ఆర్) అమల్లో ఉండేది. ఆ సమయంలో బీపీఎల్‌ఆర్ కంటే రెండు మూడు శాతం తక్కువ రేటుకు గృహరుణాలిచ్చేవారు. ఆ తర్వాత 2010లో బేస్ రేట్ విధానం అమల్లోకి వచ్చింది. ఈ విధానంలో బేస్ రేటు కంటే తక్కువ రేటుకు రుణాలివ్వడానికి వీల్లేదు. ఇక గృహరుణాల విషయానికి వస్తే బేస్ రేటుకో... లేక దానికి పావు నుంచి అర శాతం కలిపో ఇచ్చేవారు.
 
 ఇప్పుడు ఈ రెండింటి స్థానంలో డిపాజిట్ల సేకరణ వ్యయం ఆధారంగా ఎంసీఎఆల్‌ఆర్‌ను ప్రవేశపెట్టారు. బేస్ రేటు మాదిరి ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు కంటే తక్కువ రేటుకు రుణాలు ఇవ్వడానికి లేదు. కానీ బేస్ రేటుతో పోలిస్తే ఎంసీఎల్‌ఆర్ ఆధారంగా వడ్డీరేటు లెక్కించటంలో మరింత పారదర్శకత ఉంటుంది. దీంతో ఇప్పటికే రుణాలు తీసుకున్న వారు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడం ద్వారా ప్రయోజనం పొందవచ్చన్నది నిపుణుల సూచన. బీపీఎల్‌ఆర్, బేస్ రేట్‌తో పోలిస్తే ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలో గృహరుణాల వడ్డీ రేట్లు తక్కువగా ఉండటం కూడా అదనపు ఆకర్షణ. ఇప్పుడు ఎస్‌బీఐతో సహా చాలా బ్యాంకులు కొంత రుసుము చెల్లించడం ద్వారా ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడానికి అనుమతిస్తున్నాయి.
 
 కేవలం తేడా పది బేసిస్ పాయింట్లే కదా (0.1 శాతం) అనుకోవద్దు. రూ.50 లక్షల రుణానికి 20 ఏళ్లలో పది బేసిస్ పాయింట్లు తగ్గడం వల్ల సుమారు లక్ష రూపాయల భారం తగ్గుతుంది. అదే అర శాతం తగ్గితే రూ.4 లక్షల వరకు ప్రయోజనం లభిస్తుంది. అందుకే ఈ కొత్త విధానంలోకి మారడం ద్వారా ఈఎంఐ భారం తగ్గించుకోవచ్చు. అదే 2010కి ముందు బీపీఎల్‌ఆర్ విధానంలో తీసుకున్న వారైతే ఈ కొత్త విధానంలోకి మారడం ద్వారా రుణ భారాన్ని భారీగా తగ్గించుకోవచ్చు.
  
 కొత్తగా తీసుకునే వారైతే...!
 ఏప్రిల్ 1 నుంచి రుణాలు తీసుకునే వారికి ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలోనే బ్యాంకులు రుణాలు మంజూరు చేస్తున్నాయి. మీ రుణ కాల పరిమితిపై ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు ఆధారపడి ఉంటుంది. ప్రస్తుతం బ్యాంకులు రుణ కాలపరిమితిని బట్టి అయిదు రకాల ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేట్లను ఆఫర్ చేస్తున్నాయి.
 
 ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానం వచ్చిన తర్వాత బ్యాంకులు అత్యధికంగా ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీరేట్ల వైపునకు మొగ్గు చూపే అవకాశాలు కనిపిస్తున్నాయి. కాబట్టి రుణం తీసుకునేటప్పుడు నిబంధనలన్నీ తప్పకుండా పరిశీలించండి. ఎందుకంటే ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలో దీర్ఘకాలానికి వడ్డీరేట్లు స్థిరంగా ఉండే అవకాశం ఉండదు. కాబట్టి ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీరేటు ఎంత కాలానికి వర్తిస్తుంది?  ఆ తర్వాత ఫ్లోటింగ్ రేటు ఉంటుందా? లేక తిరిగి అప్పటి వడ్డీరేటుకు ఫిక్స్‌డ్ చేస్తారా? అనే విషయంపై స్పష్టత తీసుకోండి.
  
 0.1% తగ్గిన ఎస్‌బీఐ రేటు...
 ఎస్‌బీఐ విషయానికొస్తే బేస్ రేటు 9.3 శాతంగా ఉంటే, ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు 9.20%. మొన్నటి వరకు ఎస్‌బీఐ గృహరుణాలను బేస్ రేటు కంటే పావు శాతం అధిక వడ్డీ రేటుకు అంటే 9.55 శాతానికి ఇచ్చేది. ఇప్పుడు ఈ కొత్త విధానంలో కూడా ఎంసీఎల్‌ఆర్ కంటే పావు శాతం అధిక వడ్డీరేటుకే గృహరుణాలిస్తోంది. కానీ గృహ రుణాలకు ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు 9.2 శాతం కావడంతో 0.10 శాతం తక్కువ రేటుకే అంటే 9.45 శాతానికే రుణాలు లభిస్తున్నాయి. అంతేకాదు!! రానున్న కాలంలో డిపాజిట్ల రేట్లు తగ్గితే ఎంసీఎల్‌ఆర్ కూడా తగ్గుతుంది. వచ్చే ఏడాది కాలంలో వడ్డీరేట్లు మరో అరశాతం తగ్గే అవకాశాలు కనిపిస్తున్నాయి.
  
 ఎస్‌బీఐ రుణాల వడ్డీరేట్లు
 బేస్ రేటు : 9.3%
 బీపీఎల్‌ఆర్ రేటు : 14.05%
 ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు : 9.20%


 న్యూఢిల్లీ: మధ్య ఆదాయ హౌసింగ్ సెగ్మెంట్ ధరలు హైదరాబాద్‌లో సగటున 14 శాతం చొప్పున పెరిగాయని అంతర్జాతీయ ప్రోపర్టీ కన్సల్టెంట్ కుష్‌మన్ అండ్ వేక్‌ఫీల్డ్ తాజా నివేదిక వెల్లడించింది. హై ఎండ్ సెగ్మెంట్ విషయంలో అయితే ధరల పెరుగుదల 16 శాతంగా ఉందని పేర్కొంది. మధ్య ఆదాయ హౌసింగ్ సెగ్మెంట్‌లో బెంగళూరులో అధిక శాతం(41 శాతం) పెరిగాయని వెల్లడించింది. గత మూడేళ్ల కాలాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకొని ఈ సంస్థ ఈ నివేదికను రూపొందించింది.
 
   హైఎండ్ ప్రోపర్టీల్లో ధరలు అధికంగా పుణేలో (39 శాతం) పెరిగాయి.
 
   2011-14 కాలానికి మిడ్-సెగ్మెంట్ హౌసింగ్‌లో ఇళ్ల ధరలు 14-41 శాతం వరకూ పెరిగాయి.  ఇక హైఎండ్ ప్రోపర్టీల ధరలు సగటున 16-39 శాతం పెరిగాయి.
 
   ఆర్థిక వృద్ధి మందగమనంలో ఉండడం, డాలర్‌తో మారకం విషయంలో రూపాయి విలువ తగ్గడం, ద్రవ్యోల్బణం,  తదితర కారణాల వల్ల ముంబై, ఎన్‌సీఆర్‌ల్లో ధరలు తగ్గాయని నివేదిక పేర్కొంది.