ఎన్నారైల స్థిరాస్తి రూటు

ఎన్నారైల స్థిరాస్తి రూటు

పెట్టుబడులనగానే గుర్తొచ్చేది మ్యూచువల్ ఫండ్స్, స్థిరాస్తి, బంగారం వంటివే. అయితే ఇందులో స్థిరాస్తి రంగంలో పెట్టుబడులు ఎప్పుడూ లాభాలనే తీసుకొస్తాయనేది కాదనలేని వాస్తవం. అందుకే స్థానికులు గానీ ప్రవాస భారతీయులు గానీ స్థిరాస్తి రంగంలో పెట్టుబడులకు ఉత్సాహం చూపిస్తుంటారు. రూపాయి విలువ బలహీనపడటం, స్థిరాస్తి ధరలూ అందుబాటులో ఉండటం వంటి కారణాలతో దేశీ స్థిరాస్తి రంగం ఎన్నారై పెట్టుబడులను ఆకర్షిస్తోంది. వీటికి తోడు ఆర్‌బీఐ నిబంధనలు సరళంగా ఉండటం, స్థిరాస్తి కొనుగోళ్లకు ముందస్తు అనుమతులు అవసరం లేకపోవటం వంటివి ఎన్నారై పెట్టుబడులను మరింత పెంచుతున్నాయి.

ఈ నేపథ్యంలో అసలు దేశంలోని స్థిరాస్తి రంగంలో పెట్టుబడులు పెట్టాలన్నా.. స్థిరాస్తులను కొనుగోలు చేయాలన్నా ప్రవాస భారతీయులకు (ఎన్నారై) ఉన్న నిబంధనలేంటి? అవకాశాలేంటి? రాయితీలు, పన్ను ప్రయోజనాల వంటివేమైనా ఉన్నాయా? ఇవన్నీ తెలియజేసేదే ఈ ప్రాఫిట్ కథనం...    
- హైదరాబాద్, బిజినెస్ బ్యూరో
 
* దేశీ రియల్టీలో పెరుగుతున్న పెట్టుబడులు
* ప్రవాసులకూ స్థానికుల మాదిరే పన్ను ప్రయోజనాలు
* డిగ్రీ ఉంటేనే గృహ రుణం; తొలి ప్రాపర్టీకి సంపద పన్ను నో
* వ్యవసాయ భూమి, ప్లాంటేషన్, ఫాంహౌజ్‌లను కొనే వీలు లేదు
 
ఎన్నారైల ప్రాపర్టీ లావాదేవీలు, నిబంధనలు విదేశీ మారకద్రవ్య నిర్వహణ చట్టం (ఫెమా) కిందికి వస్తాయి. ప్రవాస భారతీయుడు గానీ భారత సంతతి (పీఐఓ) వ్యక్తులు గానీ దేశంలోని నివాస, వాణిజ్య స్థిరాస్తులను కొనుగోలు చేయవచ్చు. అలాగే ఈ కొనుగోళ్లకు పరిమితి అంటూ కూడా ఏమీ లేదు. కాకపోతే వ్యవసాయ భూమి గానీ ఫాంహౌజ్, ప్లాంటేషన్ వంటి ప్రాపర్టీలను గానీ కొనుగోలు చేయటం మాత్రం కుదరదు. బహుమతి ద్వారా లేదా వారసత్వంగా పొందిన ప్రాపర్టీలకు మాత్రమే యాజమాన్య హక్కులుంటాయి.
 
కొనేముందే పరిశీలించాలి..
* యాజమాన్య హక్కులను, పత్రాలు, టైటిల్స్ సరిగా ఉన్నాయో లేదో నిపుణులు, న్యాయవాదులతో తనిఖీ చేయించాలి. యాజమాన్య హక్కులెక్కడి నుంచి వచ్చాయి? వారసత్వంగా వచ్చిందా? సంయుక్త భాగస్వామ్యంగా ఉందా? బ్యాంకులో తనఖా కింద ఉందా? వంటి కోణాల్లో ఆరా తీయాలి.
* స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేసేముందు నిరభ్యంతర ధృవీకరణ పత్రం తీసుకోవాలి. నీరు, విద్యుత్ వంటి బిల్లులు పూర్తిగా చెల్లించారో లేదో పరిశీలించాలి.
* కొత్త నిర్మాణాల్లో అయితే ల్యాండ్ టైటిల్స్ సరిగా ఉన్నాయో లేదో పరిశీలించుకోవాలి. స్థానిక సంస్థల నుంచి అన్ని రకాల నిర్మాణ అనుమతులు, ఎన్‌ఓసీలను తీసుకున్నారో లేదో గమనించాలి.
 
ముఖ్య అర్హత ఇది..
ఎన్నారైలకు గృహ రుణం మంజూరు చేయటంలో విద్యార్హతలు, నడవడిక కూడా ముఖ్యపాత్ర పోషిస్తాయి. ఎందుకంటే దేశంలో కేవలం పట్టభద్రులైన ఎన్నారైలకే గృహ రుణాలు ఇస్తారనేది మరిచిపోకూడదు. ఆర్‌బీఐ నిబంధనల ప్రకారం స్థిరాస్తి విలువలో 80 శాతం వరకూ గృహ రుణంగా పొందవచ్చు. మిగిలిన మొత్తాన్ని కొనుగోలుదారుడే భరించాలి. అయితే ప్రాపర్టీ లావాదేవీలు పూర్తిగా రూపాయిల్లోనే చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఏ బ్యాంక్ నుంచైనా సరే కానీ ఎన్నారై ఖాతా ద్వారానే లావాదేవీలు జరపాల్సి ఉంటుంది. ఎన్‌ఆర్‌ఈ, ఎన్‌ఆర్‌ఓ లేదా ఎఫ్‌సీఎన్‌ఆర్ ఖాతాకు చెందిన లేదా పోస్ట్ డేట్ చెక్స్, ఎలక్ట్రానిక్ క్లియరెన్స్ సర్వీస్ (ఈసీఎస్) ద్వారా కూడా చెల్లించవచ్చు.

ఒకవేళ విదేశాల్లో ఉంటూ.. అక్కడ సంపాదిస్తుంటే గనక స్థానిక బ్యాంకుల నుంచి నిధులను తీసుకొని ఇక్కడ స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేసే వీలు ఎన్నారైలకుంటుందని రైట్ హొరైజన్స్ ఫౌండర్ అండ్ సీఈఓ అనిల్ రెగో తెలియజేశారు. ఎందుకంటే మన దేశంతో పోల్చుకుంటే కొన్ని దేశాల్లో వడ్డీ రేట్లు తక్కువగా ఉంటాయి. అయితే ఒకవేళ ప్రాపర్టీని వినియోగించలేని పక్షంలో అద్దెకిచ్చేసి అద్దెను బ్యాంకు రుణ చెల్లింపులో వినియోగిస్తే మాత్రం... స్థానిక బంధువులు హామీ ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. పైగా వారి స్థానిక బ్యాంక్ ఖాతాకు చెందిన చెక్కులను కూడా జారీ చేయాల్సి ఉంటుంది.
 
ప్రాపర్టీ నిర్మాణంలో ఉంటే..
నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తుంటే.. పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (పీఓఏ) ఇవ్వాల్సిందిగా డెవలపర్‌ను కోరాలి. దీన్ని డాక్యుమెంటేషన్ చేసుకోవటం మంచిది. సులభతరం కూడా. పీఓపీ పొందిన వ్యక్తి ద్వారా మీ ప్రాపర్టీ కాంట్రాక్ట్‌కు గానీ మార్ట్‌గేజ్‌కు గానీ లేదా అమ్మకానికి గానీ చేసుకునే వీలుంటుంది. అంతేకాకుండా సంబంధిత ప్రాపర్టీని విక్రయించాలని అనుకున్నప్పుడు ప్రాపర్టీ రిజిస్ట్రేషన్, స్వాధీనం, అగ్రిమెంట్ వంటి విషయాల్లో పీఓపీ ఎంతగానో ఉపయుక్తమవుతుందనేది గుర్తుంచుకోవాలి.
 
విక్రయించాలనుకుంటే..
ఫెమా నిబంధనల ప్రకారం ఎన్నారై తన సొంత ఆస్తిని గానీ వారసత్వంగా పొందిన నివాస, వాణిజ్య స్థిరాస్తిని గానీ దేైన్నైనా విక్రయించే వీలుంది. ఒకవేళ ఎన్నారైకు వారసత్వంగా పొందిన వ్యవసాయ భూమి గానీ ప్లాంటేషన్ గానీ ఫాంహౌస్ గానీ ఉంటే దాన్ని విక్రయించాలనుకున్నపుడు స్థానిక నివాసికి మాత్రమే విక్రయించాల్సి ఉంటుంది. అలాకాకుండా ఇతర ఎన్నారైకి గానీ భారత సంతతికి గానీ గిఫ్ట్‌గా అందించొచ్చు కూడా.

విదేశీ ఖాతా నుంచి నిధులొస్తుంటే.. దాన్ని ఎన్‌ఆర్‌ఈ లేదా ఎఫ్‌సీఆర్ ఖాతాకు బదిలీ చేయాల్సి ఉంటుంది. అది కూడా స్థానిక బ్యాంకింగ్ చానళ్ల ద్వారా ఆస్తి కొనుగోలుకు చెల్లించిన విదేశీ మారక మొత్తం మాత్రం మించకూడదు. బయనా వావసు, రద్దు, రీఫండ్ వంటి వాటిలో పరిమితులుండవని టాక్స్‌పానర్.కామ్ కో-ఫౌండర్ అండ్ సీఎఫ్‌ఓ సుధీర్ కౌశిక్ చెప్పారు.
 
పన్ను ప్రయోజనాలు..
ఎవరికైనా సరే స్థిరాస్తి అనేది పన్ను ఆదా సాధనమనే చెప్పాలి. నివాస భారతీయుడికి ఎలాంటి పన్ను ప్రయోజనాలుంటాయో ఎన్నారైకు కూడా దాదాపు అవే ఉంటాయి. ప్రాపర్టీ కొనుగోలులో ఎన్నారై 80సీ కింద లక్ష రూపాయల మినహాయింపును పొందవచ్చు. ఒకవేళ రుణంపై ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తే రుణంపై రూ.1.5 లక్షల వరకు మినహాయింపునూ పొందవచ్చు. స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ చార్జీలు, మున్సిపల్ పన్నులు వంటి వాటిల్లో పరిమితులేం ఉండవు. అలాగే 30 శాతం అద్దె చెల్లింపులు, నిర్వహణలో తగ్గింపుల వంటివి ఉంటాయి. రూ.50 లక్షల కంటే విలువైన ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తే.. 1 శాతం రేటుతో టీడీఎస్‌ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
 
సంపద పన్ను తప్పాలంటే..
ఒకవేళ ప్రాపర్టీ ఖాళీగా ఉన్నా లేదా సెల్ఫ్ ఆక్యుపైడ్ అయినా సంపద పన్ను నుంచి మినహాయింపు ఉంటుంది. ప్రాపర్టీని అద్దెకిస్తే మాత్రం సంపద పన్ను చెల్లించాల్సిందే. అయితే ఈ నిబంధన తొలి ప్రాపర్టీకి మాత్రమే వర్తిస్తుంది. ఒకవేళ మరిన్ని ప్రాపర్టీలను కొనుగోలు చేయాలనుకుంటే వాటిక్కూడా సంపద పన్ను నుంచి మినహాయింపును పొందవచ్చనుకోవటం కుదరదు. అందుకని రెండో ప్రాపర్టీని తల్లిదండ్రుల పేరు మీద గానీ, పిల్లల మీద గానీ కొనుగోలు చేయడం ఉత్తమమని సుధీర్ కౌశిక్ వివరించారు.

సంపద పన్ను రూపేణా రూ.30 లక్షల పైచిలుకు విలువ గల ప్రాపర్టీ మీద 1 శాతం పన్నుగా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఖాళీగా ఉన్న ప్రాపర్టీలను స్వీయ ఆక్రమిత ప్రాపర్టీలు గానే పరిగణిస్తారు. కాబట్టి వాటి మీద ఎలాంటి పన్ను చెల్లించాల్సిన అవసరం లేదు. ఒకవేళ ఒకటి కంటే ఎక్కువ ప్రాపర్టీలు ఖాళీగా ఉంటే మాత్రం స్వీయ ఆక్రమిత ప్రాపర్టీ ఏదో.. మిగిలినవి ఎందుకు ఖాళీగా ఉన్నాయో చూపించాల్సి ఉంటుంది. అప్పుడే ఆ ప్రాపర్టీలను పన్ను పరిధిలోకి చేరుస్తారు.
 
రిటర్న్ ఇక్కడే..
ఒకవేళ ప్రాపర్టీపై అద్దె వస్తుంటే గనక ఆ ఆదాయం పన్ను పరిధిలోకి వస్తుంది. కాబట్టి పన్ను రిటర్న్‌ను కూడా ఇక్కడే దాఖలు చేయాల్సి ఉంటుంది. సంబంధిత ఆదాయానికి సంబంధించిన పన్ను లెక్కలను చూపించాల్సి ఉంటుంది అప్పుడే రెండు దేశాల్లోనూ పన్ను కట్టాల్సిన బాధ్యతల నుంచి తప్పించుకోవచ్చు.
 
ప్రాపర్టీని విక్రయించాలనుకుంటే మాత్రం.. ఆదాయపు పన్ను చట్టం కింద మూలధన లాభాల పన్నును చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. 36 నెలల కంటే ఎక్కువ ఆస్తిని కలిగి ఉంటే దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల ప్రయోజనాలను పొందవచ్చు. 3 ఏళ్లకు పైగా ఆస్తిని కలిగి ఉంటే దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల కింద పరిగణిస్తారు. ఇందుకు గాను 20 శాతం పన్ను ఉంటుంది. ఒకవేళ మూడేళ్ల కంటే తక్కువుంటే స్వల్వకాల లాభాలుగా పరిగణిస్తూ.. సాధారణ పన్నులను విధిస్తారు.