నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్టులూ రెరా పరిధిలోకే

నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్టులూ రెరా పరిధిలోకే

♦ రెరా కమిటీ ఖరారు; వారం రోజుల్లోగా అమల్లోకి
♦ ఐదేళ్ల వారంటీ నిబంధన నిర్మాణపరమైన లోపాలకే వర్తింపు
♦ వెబ్‌సైట్‌లో డెవలపర్ల ఆదాయ పన్ను, బ్యాలెన్స్‌ షీట్‌ వివరాలక్కర్లేదు
♦ ప్రభుత్వం విక్రయించే ఫ్లాట్లూ రెరా పరిధిలోకే
♦ కొనుగోలుదారులపై రెరా భారం రూ.1,500 కోట్లు: నిపుణులు

దేశమంతా వస్తు సేవల పన్ను (జీఎస్‌టీ) హడావుడిలో ఉంటే.. భాగ్యనగరి నిర్మాణ సంస్థలకు మాత్రం ప్రభుత్వం స్థిరాస్తి నియంత్రణ అభివృద్ధి బిల్లు (రెరా) రూపంలో షాకిచ్చింది. నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్ట్‌లను రెరా పరిధిలో నుంచి మినహాయించాలన్న డెవలపర్ల విన్నపాన్ని తోసిపుచ్చింది. ఐదేళ్ల గ్యారంటీ, ఫైనాన్షియల్‌ స్టేట్‌మెంట్ల వంటి వాటికే ఊరటనిచ్చింది.

సాక్షి, హైదరాబాద్‌
ఎనిమిది ఫ్లాట్లు లేదా 500 చ.మీ.లున్న నివాస, వాణిజ్య సముదాయాలే కాదు లే అవుట్‌ వెంచర్లూ రెరా పరిధిలోకి వచ్చేస్తాయి. ఇక నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్ట్‌లను లేదా కనీసం 50 శాతం నిర్మాణం పూర్తి చేసుకున్న వాటిని రెరా నుంచి మినహాయించాల ని నిర్మాణ సంఘాలు రెరా కమిటీని కోరాయి. కానీ, ప్రస్తుతం నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌లే కాదు.. ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్‌ (ఓసీ) లేదా నిరభ్యంతర ధ్రువీకరణ పత్రం (ఎన్‌ఓసీ) తీసుకొని ప్రాజెక్ట్‌లను వేటికీ మినహాయింపునివ్వలేదని, అన్నింటినీ రెరా పరిధి లోకే చేర్చామని’’ మున్సిపల్‌ పరిపాలన మరియు పట్టణాభివృద్ధి కార్యదర్శి, రెరా తెలంగాణ కమిటీ అధ్యక్షులు నవీన మిట్టల్‌ ‘సాక్షి రియల్టీ’తో ఫోన్‌లో చెప్పారు. అమలు ఎప్పుడనే ప్రశ్నకు సమాధానంగా ‘‘రెరా డ్రాఫ్ట్‌ కాపీని నోటిఫై చేసేశాం. సంబంధిత మంత్రిత్వ శాఖకూ సమర్పించాం. 7 లేదా 10 రోజుల్లో ప్రభుత్వం ఆమోదముద్ర వేస్తుందని, రెరా అథారిటీని ఏర్పాటు చేసిన వెంటనే రెరా అమల్లోకి వచ్చేస్తుందని’’ ఆయన వివరించారు.

డెవలపర్‌ కూడా కొనుగోలుదారుడే..
డబ్బులు చెల్లించి ఇళ్లు కొనేవారిని ఎలాగైతే కొనుగోలుదారులంటున్నామో.. అలాగే ఇంటిని కట్టేందుకు ఫీజులు, పన్నులు చెల్లిం చే డెవలపర్‌నూ కొనుగోలుదారుడిగానే భావించాలి. అంటే ఎలా గైతే స్థిరాస్తి కొనుగోలుదారులకు రెరా నిబంధనలున్నాయో.. అదే విధంగా డెవలపర్ల ఇబ్బందులను, సమస్యలను పరిష్కరించేందుకూ రెరా నిబంధనలు మార్చాలన్న అవసరం ఎంతైనా ఉందని భారత స్థిరాస్తి డెవలపర్ల సమాఖ్య (క్రెడాయ్‌) మాజీ అధ్యక్షుడు సీ శేఖర్‌ రెడ్డి చెప్పారు. ఉదాహరణకు గడువులోగా నిర్మాణాల పూర్తి విషయాన్నే తీసుకుందాం. ‘‘నాణ్యమైన నిర్మాణాలను, గడువులోగా అప్పగించాలనేది లక్ష్యం.

బాగానే ఉంది. కానీ, గడువులోగా నిర్మాణం పూర్తవ్వాలంటే నిర్మాణ అనుమతులూ గడువులోగా రావాలి కదా? కానీ, స్థానిక సంస్థలకు ఏళ్ల పాటు చెప్పులరిగేలా తిరిగినా అనుమతులు రాని పరిస్థితి. ఇక గడువులోగా నిర్మాణాలెలా పూర్తవుతాయి? అందుకే రెరా పరిధి లోకి డెవలపర్లు, నిర్మాణ సంస్థలు, స్ట్రక్చరల్‌ ఇంజనీర్లు, ఆర్కిటెక్ట్స్‌ మాత్రమే కాదు.. స్థానిక సంస్థలైన జీహెచ్‌ఎంసీ, హెచ్‌ఎం డీఏ, డీటీసీపీలను, జలమండలి, ఎలక్ట్రిసిటీ, అగ్నిమాపక శాఖ లనూ చేర్చాలి. అప్పుడే అనుమతులూ త్వరగా వస్తాయి.. నిర్మాణాలూ గడువులోగా పూర్తవుతాయని’’ ఆయన వివరించారు.

కాంట్రాక్టర్లకు లైసెన్స్‌..
అమెరికా, యూరప్‌ వంటి దేశాల్లో కాంట్రాక్టర్లకు మిషనరీ, పనిముట్లు, నిపుణులు, అనుభవం వగైరాలను పర్యవేక్షించి స్థానిక సంస్థలు లైసెన్స్‌లను అందిస్తాయి. దీంతో అనుమతి పొందిన కాంట్రాక్టర్లకు మాత్రమే నిర్మాణ పనులను అప్పగిస్తారు. నిబంధనలను పక్కాగా పాటిస్తాడు. ఏమాత్రం నిబంధనలను ఉల్లంఘించిన సరే లైసెన్స్‌ను రద్దు చేసేస్తుంది. కానీ, మన దగ్గర ఈ విధానం లేదు. దీంతో నిబంధనలు ఉల్లంఘన, నాసిరకం పనులు వంటివి చేస్తున్నారు. అశ్రద్ధ, రక్షణ ఏర్పాట్లు తీసుకోకపోవటం కారణంగా నిర్మాణ స్థలాల్లో ప్రమాదాలు జరుగుతున్నాయి. అందుకే కాంట్రాక్టర్లు నిర్మాణ సామగ్రి ప్రొవైడర్లనూ రెరా పరిధిలోకి చేర్చితే నిర్మాణంలో నాణ్యత వస్తుంది. రెరా నుంచి నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్ట్‌లను మినహాయించకపోవటం వల్ల పాత, కొత్త కస్టమర్లకు ఫ్లాట్ల విక్రయంలో గందరగోళం నెలకొంటుందని తెలంగాణ బిల్డ్డర్స్‌ ఫెడరేషన్‌ (టీబీఎఫ్‌) జనరల్‌ సెక్రటరీ జే వెంకట్‌ రెడ్డి చెప్పారు.

ఇప్పటివరకు ప్లింత్‌ ఏరియా చొప్పున విక్రయించి ప్రాజెక్ట్‌లో రెరా అమల్లోకి వచ్చాక కార్పెట్‌ ఏరియా ప్రాతిపదికన విక్రయించాలి. ఇక్కడేమవుతుందంటే.. ఉదాహరణకు ఒక ప్రాజెక్ట్‌లో కొన్ని ఫ్లాట్లు ఏడాదిన్నర క్రితం ప్లింత్‌ ఏరియా చొప్పున విక్రయించిన డెవలపర్‌.. ఇప్పుడు అదే ప్రాజెక్ట్‌లో మిగిలిన ఫ్లాట్లను కార్పెట్‌ ఏరియా చొప్పున విక్రయించాలి గనక ధరలను పెంచేసి విక్రయిస్తాడు. పైగా ప్రాజెక్ట్‌ మొత్తానికి ఐదేళ్ల గ్యారంటీ, ఇతరత్రా రెరా నిబంధనలూ పాత కస్టమర్‌కూ వర్తిస్తాయి గనక ఆ కస్టమర్‌ను కూడా తాజా రేట్ల ప్రకారం సొమ్ము చెల్లించమని నోటీసు పంపిస్తాడు. అప్పటికే కొనుగోలు చేసేసి.. రిజిస్ట్రేషన్‌ చేసుకున్న కస్టమర్‌ డబ్బులు కట్టనని వాదిస్తే మాత్రం డెవలపర్‌ ఏం చేయలేడు. అయితే కొనుగోలుదారులు సొమ్ము చెల్లించాలి లేదా గ్యారంటీ, ఇతరత్రా హామీలను వదులుకోవాల్సి వస్తుంది.

రెరాతో ఎవరికేం లాభమంటే..
పరిశ్రమ: పారదర్శకంగా నిర్మాణాలు చేపట్టే సంస్థల సంఖ్య పెరుగుతుంది. నిర్మాణ పనుల్లో మునుపటి కంటే మరింత సామర్థ్యం, సకాలంలో ప్రాజెక్ట్‌ను అందజేయటం పెరుగుతుంది. నిర్మాణాల్లో నాణ్యత పెరుగుతుంది. దీంతో కొనుగోలుదారుల్లో పూర్తి నమ్మకం వస్తుంది. ఫలితంగా అధిక శాతం మంది ఇళ్లు కొనేందుకు, పెట్టుబడులు పెట్టేందుకు ముందుకొస్తారు. ప్రతి అంశాన్ని పక్కాగా పాటించే సంస్థలకు కార్పొరేట్‌ బ్రాండింగ్‌ ఏర్పడుతుంది.

కొనుగోలుదారులు: ఏళ్లకొద్ది సాగే ప్రాజెక్ట్‌ల నుంచి విముక్తి కలుగుతుంది. నిర్మాణాల్లో వేగవంతం కారణంగా గడువులోగా గృహ ప్రవేశాలు చేసే వీలుంటుంది. నాణ్యమైన నిర్మాణాలు అందిస్తుండటం వల్ల సొంతింటికి భరోసా ఏర్పడుతుంది. కొనుగోలు సమయాల్లో డెవలపర్ల ఏకపక్ష ఒప్పందాలు ఉండవు కాబట్టి.. కొనుగోలుదారులు దైర్యంగా ముందడుగేయవచ్చు. కాకపోతే ఇళ్ల తుది ధరలు పెరిగే ప్రమాదముంటుంది.

వీటికి మినహాయింపు..
⇔ ముగిసిన 3 ఆర్ధిక సంవత్సరాల ఆదాయ పు పన్ను రిటర్న్‌లు, చివరి ఆర్థిక సంవత్స రం ఆడిట్‌ బ్యాలెన్స్‌ షీట్స్‌లను వెబ్‌సైట్‌లో పొందుపరచాలనే నిబంధనను రెరా కమిటీ తోసిపుచ్చింది. డెవలపర్లు కోరిన విధంగా ఆయా వివరాలను రెరా అథారిటీకి సమర్పిస్తే సరిపోతుందని, వాటి వివరాలు కొనుగోలుదారులకు అవసరం లేదని తేల్చింది.

⇔ ప్రాజెక్ట్‌కు ఐదేళ్ల గ్యారంటీ నిబంధనలోనూ డెవలపర్లకు ఊరట లభించింది. అయితే నిర్మాణ పరమైన లోపాలకు మాత్రం డెవలపర్లనే బాధ్యత వహించాలని, అంతేతప్ప ఇంట్లో వాడే రంగులు, నల్లాలు, శానిటేషన్‌ ఉత్పత్తులు, విద్యుత్‌ వైర్లు, ఎలక్ట్రికల్‌ స్విచ్చులు, టైల్స్, లిఫ్ట్, జనరేటర్‌ ఇతరత్రా ఉత్పత్తులకు డెవలపర్‌ బాధ్యుడిని చేయాల్సిన అవసరం లేదని తేల్చింది.

రెరా భారం రూ.1500 కోట్లు..
కార్పెట్‌ ఏరియా చొప్పున విక్రయం, ఐదేళ్ల గ్యారంటీ, ఇతరత్రా రెరాలోని నిబంధనల కారణంగా స్థిరాస్తి ధరలు పెరుగుతాయని, సుమారు రూ.200–250 వరకు పెరిగే అవకాశముందని శేఖర్‌ రెడ్డి చెప్పారు. నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్ట్‌లను మినహాయించకపోవటం వల్ల కొనుగోలుదారులపై ఎంత భారం పడుతుందనేది గణాంకాల్లో వివరించారాయన. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌లో నిర్మాణంలో సురుగా 30–40 వేల వరకుంటాయి. వీటిని చ.అ.ల్లో తీసుకుంటే 6 కోట్లు చ.అ. ( సగటు 1,500 చ.అ.). రెరాతో చ.అ.కు రూ.250 వరకు పెరిగితే రూ.1500 కోట్లన్నమాట. ఈ భారమంతా కొనుగోలుదారుల మీదే పడుతుంది.

ప్రభుత్వం విక్రయించే ఫ్లాట్లూ రెరా పరిధిలోకే
కేవలం ప్రైవేట్‌ నిర్మాణ సంస్థలు నిర్మించే ప్రాజెక్ట్‌లే కాదు ప్రభుత్వం విక్రయించే ఫ్లాట్లు కూడా రెరా పరిధిలోకే వచ్చేస్తాయి. రాజీవ్‌ స్వగృహ, గృహకల్ప వంటి ప్రాజెక్ట్‌లన్నమాట. అంటే రెరా అమలుతో వీటి ధరలూ పెరుగుతాయన్నమాట. ప్రైవేట్‌ డెవలపర్ల విషయానికొస్తే.. కొనుగోలుదారుల నుంచి వసూలు చేసే మొత్తంలో 70 శాతం సొమ్మును ప్రత్యేకంగా ఎస్క్రో ఖాతాలో జమ చేయాల్సి ఉంటుంది. ఈ నేపథ్యంలో స్థలం కొనుగోలు దగ్గర్నుంచి నిర్మాణ పనులు చేపట్టే వరకూ నిర్మాణ సంస్థలే సొంత నిధుల్ని సమకూర్చుకోవాల్సి ఉంటుంది. ఆయా కంపెనీలు సొంత సొమ్ము, బయటి అప్పుల మీదే ప్రాజెక్టుల పనులు చేపడతాయి కాబట్టి.. వాటిపై కట్టే వడ్డీలు, పెరిగిన నిర్మాణ వ్యయాలను దృష్టిలో పెట్టుకుంటే రానున్న రోజుల్లో ఫ్లాట్ల ధరలు పెంచే ప్రమాదమూ ఉందండోయ్‌!