సర్కార్ ల్యాండ్ ఫూలింగ్‌!

సర్కార్ ల్యాండ్ ఫూలింగ్‌!

* ల్యాండ్ పూలింగ్‌లో ఎకరాకు రూ. 1.11 కోట్లు ఖర్చు చేయాలి  
* భూసేకరణకు మూడు నాలుగేళ్లు పడుతుంది
* విజయవాడ - గుంటూరు రీజియన్‌లో తీవ్ర సమస్యలు   
* ఒకే ప్రాంతంలో పెద్ద విస్తీర్ణంలో స్థలాలు లభ్యం కావు
 
సాక్షి, హైదరాబాద్ : ల్యాండ్ పూలింగ్ కోసం రైతుల నుంచి భూముల సేకరణ ద్వారా తక్కువ ఖర్చుతో రాజధానికి భూములు సమకూర్చుకోవచ్చంటూ ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం వేసిన అంచనాలు తప్పని శివరామకృష్ణన్ కమిటీ నిరూపించింది. ఈ విధానంలో సేకరించిన భూమిని అభివృద్ధి చేసి 40 శాతం భూమిని తిరిగి రైతుకు ఇవ్వాలని రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ప్రతిపాదించిన విషయం విదితమే.
 
ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంలో ఒక్క ఎకరా ప్రభుత్వం చేతిలోకి రావాలంటే రూ. 1.11 కోట్లు ఖర్చు చేయాలని కమిటీ విశ్లేషించింది. ‘‘పూర్తిస్థాయిలో భూసేకరణ చేయడానికైనా, ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంలో సేకరించడానికైనా సుదీర్ఘ ప్రక్రియను అనుసరించాలి. ఈ ప్రక్రియ పూర్తి చేయడానికి కనీసం మూడు నాలుగు సంవత్సరాలు పడుతుంది. పాలనా పరమైన జాప్యం జరిగితే మరింత ఆలస్యమవుతుంది. భూసేకరణలో పట్టే సుదీర్ఘ సమయమే ప్రధాన అవరోధంగా మారుతుంది’’ అని పేర్కొంది.
 
ల్యాండ్ పూలింగ్‌లో ప్రభుత్వానికి ఎకరా ఇస్తే తమకు 40 సెంట్లు (40 శాతం) తిరిగి వస్తుందనే భావనలో రైతులు ఉన్నారు. వారికి వచ్చేది 24 సెంట్లు (24 శాతం). మరి 24 శాతానికి రైతులు అంగీకరిస్తారా? లేదా? అనే విషయంలో అనుమానం ఉంది. విజయవాడ - గుంటూరు రీజియన్‌లో ఈ అంశం మీద తీవ్రమైన సమస్యలు వచ్చే అవకాశం ఉంది.
 
ప్రభుత్వ, ప్రయివేటు భాగస్వామ్యం (పీపీపీ) ఆధారిత ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంలో భూములు సేకరించడం ద్వారా భూసేకరణను తక్కువ నిధులతో పూర్తి చేయవచ్చని ఆంధ్రప్రదేశ్ సర్కారు పేర్కొంది. ఈ మేరకు డీటీసీపీ (డిపార్ట్‌మెంట్ ఆఫ్ టౌన్ అండ్ కంట్రీ ప్లానింగ్) వేసిన అంచనాలు సరిగా లేవు.
 
వీజీటీఎం రీజియన్‌లో 1,458 ఎకరాల భూములు (తర్వాత 5-10 వేల ఎకరాలకు పెంచాల్సి ఉంటుంది) ఈ విధానంలో సేకరించడం సరైన మార్గమని ఏపీ ప్రభుత్వం భావిస్తోంది. రైతుల వద్ద తీసుకున్న భూమిలోనే వారికి వాటా ఇస్తే.. ప్రభుత్వానికి ఒకే ప్రాంతంలో పెద్ద ఎత్తున స్థలాలు లభించడం సాధ్యం కాదు. ఫలితంగా కేంద్రీకృతంగా పరిపాలనా కేంద్రం నిర్మించడానికి వీలు కాదు. ప్రతి ప్రభుత్వ స్థలం పక్కనే ప్రయివేటు భూమి ఉంటుంది. రాజధాని అంతా ఇదే పరిస్థితి ఉంటుంది.
 
కొత్త భూసేకరణ చట్టం ప్రకారం చేస్తే...
కొత్త భూసేకరణ చట్టం (ఎల్‌ఏఆర్‌ఆర్) ప్రకారం.. పాలనా పరమైన జాప్యం లేకుండా చేస్తే, భూసేకరణకు కనీసం 3-4 సంవత్సరాల సమయం అవసరం. ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంలో కూడా భూసేకరణకు కనీసం 4 సంవత్సరాలు కావాలి. ఏ కారణం వల్ల అయినా జాప్యం జరిగితే ఐదారేళ్లు పడుతుంది. భూసేకరణ ప్రకటన, వాస్తవ భూసేకరణకు మధ్య సుదీర్ఘ వ్యత్యాసం ఉంటే.. ఆ ప్రాంతాల్లో భూముల ధరలు ఆకాశాన్నంటే అవకాశం ఉంది. అదే జరిగితే.. కొత్త చట్టం ప్రకారం రైతులకు నష్టపరిహారం చెల్లించడం మరీ భారమవుతుంది.
 
భూసేకరణలో జాప్యం జరిగితే వడ్డీలు భారమైపోతాయి. ఫలితంగా రాజధాని నిర్మాణ వ్యయం అనూహ్యంగా పెరుగుతుంది. పెరిగిన భారాన్ని భరించలేకపోతే.. ప్రతికూల ఫలితాలు వస్తాయి.
 
విజయవాడ పరిసర ప్రాంతాల్లో ఉన్న స్థలాల ధరలను కమిటీ పరిశీలించింది. ఈ ధరలు తెలుసుకోవడానికి ‘ఇండియా ప్రాపర్టీ’ లాంటి వాణిజ్య వెబ్‌సైట్లను వాడుకుంది. విజయవాడ పరిసరాల్లోని రామవరప్పాడులో నివాస స్థలాలు ఎకరా ధర రూ. 3.87 కోట్ల నుంచి 6.98 కోట్లు ఉంది. నున్నలో వ్యవసాయ భూముల ధరలు ఎకరా రూ. 50 లక్షల నుంచి రూ. 1.12 కోట్లు ఉంది. ఇవి ప్రాథమిక (బేస్) ధరలు. వాస్తవంగా చెబుతున్న రియల్ ఎస్టేట్ ధరలతో పోలిస్తే ఇవి మరీ తక్కువగా ఉన్నాయి. ఈ ధరల్లో భూ సేకరణకు కావాల్సిన నిధులు సమకూర్చుకోవడం సాధారణ విషయం కాదు. ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంలో ఈ ధరల ప్రకారం రైతుకు వచ్చే 24 శాతం వాటా భూమి ధర ఆ మేరకు పెరుగుతుందనే విషయంలో రైతులకు అనుమానాలుంటాయి.
 
కొత్త రాజధాని నిర్మాణానికి ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంలో పెద్ద ఎత్తున భూములు సేకరించిన చరిత్ర దేశంలో ఇప్పటివరకు ఎక్కడా లేదు. పరిమిత అవసరాలకు ఈ విధానాన్ని అనుసరించారు. కొత్త భూసేకరణ చట్టాన్ని వినియోగించి పెద్ద ఎత్తున భూసేకరణ కూడా ఇప్పటి వరకు జరగలేదు. ఈ రెండు విధానానాల్లో వచ్చే సమస్యలను గత అనుభవాల ఆధారంగా అంచనా వేయలేం.
 
పశ్చిమబెంగాల్ సింగూరులో 2006లో చెలరేగిన భూసేకరణ వ్యతిరేక నిరసనలు తర్వాత దేశవ్యాప్తమయ్యాయి. ఈ నేపథ్యంలోనే కొత్త భూసేకరణ చట్టం వచ్చిన విషయం తెలిసిందే. ఢిల్లీ - ముంబై పారిశ్రామిక కారిడార్ భూసేకరణకు వ్యతిరేకంగా హర్యానా, రాజస్థాన్‌లలో.. యమునా ఎక్స్‌ప్రెస్ వే ప్రాజెక్టుపై నోయిడాలో, జైపూర్ రింగ్ రోడ్డు ప్రాజెక్టుపై జైపూర్‌లో, ఛత్తీస్‌గఢ్‌లో థర్మల్ విద్యుత్ కేంద్రాలపైన రైతుల్లో వ్యతిరేకత వ్యక్తమయింది. బళ్లారిలో విమానాశ్రయం నిర్మాణానికి సారవంతమైన భూముల సేకరణను కర్ణాటక హైకోర్టు రద్దు చేసింది. గత అనుభవాలను దృష్టిలో పెట్టుకొని భూసేకరణలో వచ్చే ముందస్తు సమస్యలను గుర్తించి అధిగమించాలి.
 
‘ల్యాండ్ పూలింగ్’కు చట్టబద్ధత తప్పనిసరి
రాజధాని కోసం భూసేకరణ చేయాలంటే ఆంధ్రప్రదేశ్ పట్టణాభివృద్ధి (ఏపీయూడీ) చట్టంలో కొత్త అధ్యాయాన్ని చేర్చాలని శివరామకృష్ణన్ కమిటీ సూచించింది. ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానానికి చట్టబద్ధత ఉండాలంటే చట్టంలో మార్పు తప్పనిసరని పేర్కొంది. ల్యాండ్ పూలింగ్ నిబంధనలనూ రూపొందించాలని సూచించింది. గతంలో విశాఖపట్నం అర్బన్ డెవలెప్‌మెంట్ అథారిటీ (వుడా)కి పరదేశిపాలెం, చెర్లోపాలికందం ప్రాంతంలో భూసేకరణ సమయంలో తగిన చట్టం లేకపోవడం వల్ల తలెత్తిన సమస్యలను దృష్టిలో పెట్టుకోవాలని సూచించింది.
 
హెదరాబాద్ మెట్రో డెవలెప్‌మెంట్ అథారిటీ (హెచ్‌ఎండీఏ) రూపొందించిన ల్యాండ్ పూలింగ్ మార్గదర్శకాలను పరిశీలించాలని సూచించింది. వీజీటీఎం ప్రాంతంలో భూ సేకరణకు హెచ్‌ఎండీఏ చట్టాన్ని వినియోగించడానికి వీల్లేదు కాబట్టి.. ఏపీయూడీ చట్టానికి చేర్చే అధ్యాయానికి అనుగుణంగా వీజీటీఎం చట్టాన్ని రూపాందించాలని సూచించింది. భూ సేకరణకు అనుగుణంగా చట్టం చేసుకునే అవకాశాన్ని ఏపీ పునర్‌వ్యవస్థీకరణ చట్టం కల్పించిన విషయాన్ని కమిటీ ప్రస్తావించింది. ‘కొత్త రాజధానికి 5 వేల నుంచి 10 వేల ఎకరాలు కావాలని ఏపీ ప్రభుత్వం అంచనా వేస్తోంది.
 
కానీ తొలి దశలో 1,458 కావాలని కమిటీకి టౌన్ ప్లానింగ్ విభాగం నివేదించింది. అంతకంటే ఎక్కువ భూమి కావాల్సి వస్తే దశల వారీగా సేకరించాల్సిన భూమి వివరాలను ఇవ్వలేదు. తొలి దశలో సేకరించిన భూమితోనే రాజధాని నిర్మిస్తారా?’ అని కమిటీ ప్రశ్నిం చింది. కొత్త భూసేకరణ చట్టం ప్రకారం మూడింట రెండొంతుల మంది రైతులు భూసేకరణకు అంగీకరించాలనే నిబంధన పెద్ద అడ్డంకి అవుతుందనే అనుమానం వ్యక్తంచేసింది. భూ రికార్డులు, ఇతర న్యాయ సమస్యలు ఉన్నప్పుడు అనుసరించాల్సిన మార్గాన్ని ముందే నిర్ధారించుకోవాలని సూచించింది. నిర్వాసితులు ప్రత్యామ్నాయంగా భూమి ఇచ్చే విధానాన్ని దక్షిణాసియాలో అనుసరిస్తున్నారని పేర్కొంది.
 
ఢిల్లీ, గుర్గాం, నవీ ముంబై, మాగరపట్ట, అహ్మదాబాద్, హైదరాబాద్‌లలో భూసేకరణకు అనుసరించిన విధానాలను అధ్యయనం చేయాల్సిన అవసరాన్ని నొక్కి చెప్పింది. జపాన్, దక్షిణ కొరియాలో అనుసరించిన ప్రత్యామ్నాయ భూముల కేటాయింపు విధానాన్ని పరిశీలించాలని సూచించింది.