భూ చరిత్రలో కొత్త శకం

ఈ చట్టం అమలైతే అన్ని రకాల భూముల రికార్డుల స్థానంలో ఒకే ఒక టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌ వస్తుంది. వ్యవసాయ భూమి, వ్యవసాయేతర భూమి, ఆ భూమి ఏ శాఖదైనా, ఏ వ్యక్తిదైనా, ఏ భూమైనా సరే దాని హక్కుదారు ఎవరనేది ఒకే రిజిస్టర్‌లో ఉంటుంది. వేర్వేరు రికార్డుల్లో ఉన్న పేర్లలో పలు వ్యత్యాసాలు, తేడాలు, తప్పులు, ఇతర సమస్యలన్నీ కొత్త  చట్టం వస్తే పరిష్కారమవుతాయి. ఈ టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌నే చట్ట పరంగా కన్‌క్లూజివ్‌ రికార్డు అని పిలుస్తారు. అదే తుది రికార్డు కింద లెక్క. ప్రస్తుతం ఉన్నవన్నీ ప్రిజెంటివ్‌ రికార్డులు మాత్రమే. వాటిని ఎవరైనా తమదని చెప్పి కోర్టుకు వెళ్లే అవకాశం ఉంటుంది. ఒకసారి కన్‌క్లూజివ్‌ రికార్డు తయారైతే దానిపై ఎవరూ అభ్యంతరం చెప్పడానికి ఆస్కారం ఉండదు. 

సాక్షి, అమరావతి: దేశంలోనే మొట్ట మొదటిసారిగా వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం తీసుకువచ్చిన ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టంతో రాష్ట్రంలో భూముల చరిత్రలో కొత్త శకం నమోదు కానుంది. భూ యజమానులకు భరోసా ఇచ్చే ఈ చట్టాన్ని తేవడానికి దేశంలోని పలు రాష్ట్రాలు చాలా ఏళ్లుగా చేసిన ప్రయత్నాలు సఫలం కాలేదు. వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం మాత్రం రాష్ట్రంలో దీన్ని సాధ్యం చేసి చూపించింది. అత్యంత సంక్లిష్టమైన భూ హక్కుల చట్టం తెచ్చిన మొట్టమొదటి రాష్ట్రంగా చరిత్ర సృష్టించింది.

వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం ఏర్పడిన వెంటనే 2019 జూలైలో ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ బిల్లును అసెంబ్లీలో ఆమోదించి కేంద్రానికి పంపింది. పలు మార్పుల తర్వాత ఇటీవలే దానికి కేంద్రం ఆమోద ముద్ర వేసింది. వాస్తవానికి అన్ని రాష్ట్రాల్లో ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం తేవాలని కేంద్ర ప్రభుత్వం చాలా సంవత్సరాలుగా చెబుతోంది. ఈ ఆలోచనలను అందిపుచ్చుకుని దాన్ని ఆచరణలోకి తీసుకు రావడంలో ఆంధ్రప్రదేశ్‌ సఫలీకృతమైంది. గత నెల అక్టోబర్‌ 31వ తేదీ నుంచి ఏపీ ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ యాక్ట్‌–2023 అమల్లోకి వచ్చింది.

ప్రస్తుత వ్యవస్థలో భూమి హక్కులకు సంబంధించి రాష్ట్రంలో 30కిపైగా రికార్డులున్నాయి. గ్రామ స్థాయిలో 1బీ, అసైన్‌మెంట్, ఈనాం వంటి 11 రిజిష్టర్లు ఉన్నాయి. జిల్లా కలెక్టర్‌ కార్యాలయంలో కొన్ని, సర్వే కార్యాలయంలో మరికొన్ని, సబ్‌ రిజిస్ట్రార్, పంచాయతీ, మున్సిపాల్టీ కార్యాలయాల్లో భూములకు సంబంధించి వివిధ రికార్డులను నిర్వహిస్తున్నారు. అటవీ, దేవాదాయ, వక్ఫ్‌ వంటి పలు శాఖల్లోనూ భూముల రికార్డులు ఉన్నాయి. ఇన్ని రికార్డులు ఉన్నా, చట్టపరంగా ఏదీ కూడా తుది రికార్డు కాదు. ఈ రికార్డుల్లో పేరున్నా వేరే వాళ్లు అది తనదని అప్పీల్‌ చేసుకునే అవకాశం ఉంది. భూ యజమానికి తన భూమి తనదనే పూర్తి భరోసా లేదు. టైట్లింగ్‌ చట్టంలో భూ యజమానులకు తమ భూములపై భరోసా వస్తుంది.  

వివాదాల పరిష్కారానికి ట్రిబ్యునళ్ల వ్యవస్థ  
► భూములకు సంబంధించి ఏవైనా వివాదాలు ఉంటే వాటిని ప్రత్యేకంగా వివాదాల రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేస్తారు. ఎటువంటి అభ్యంతరాలు లేని పేర్లే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో ఉంటాయి. వివాదం ఉన్న భూముల వివరాలను వివాదాల రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేస్తారు. ఈ చట్టం ప్రకారం టైటిల్‌ నిర్ధారించే క్రమంలో భూ సమస్యలు ఏర్పడితే పరిష్కారం కోసం ట్రిబ్యునళ్ల వ్యవస్థ ఏర్పాటవుతుంది. 

► ప్రస్తుత వ్యవస్థ మాదిరిగా రెవెన్యూ, సివిల్‌ కోర్టులకు వెళ్లే అవకాశం ఉండదు. జిల్లా స్థాయిలో ఒక ట్రిబ్యునల్, రాష్ట్ర స్థాయిలో ఒక ట్రిబ్యునల్‌ ఏర్పాటవుతుంది. రాష్ట్ర స్థాయి ట్రిబ్యునల్‌ తీర్పు మీద అభ్యంతరం వస్తే అప్పుడు హైకోర్టుకు వెళ్లే అవకాశం ఉంటుంది. అంతేతప్ప కింది స్థాయిలో ఏ రెవెన్యూ అధికారికి, ఏ సివిల్‌ కోర్టుకీ వివాదాన్ని పరిష్కరించే అధికారాలు ఉండవు.  

► ఈ చట్టం ప్రకారం భూమి యజమానిగా ఒకసారి నిర్ధారణ అయితే అదే ఫైనల్‌. ఆ భూమి వివాదంలో పడి భూములు కోల్పోయే పరిస్థితులు ఉండవు. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో పేరు నమోదయ్యాక ఎవరికైనా అభ్యంతరాలు ఉంటే రెండు సంవత్సరాల లోపే చెప్పాలి. రెండేళ్ల లోపు ఎటువంటి అభ్యంతరం రాకపోతే ఆ తర్వాత కోర్టుకు వెళ్లే అవకాశం కూడా ఉండదు. టైటిల్‌ నిర్థారణ అయిన రెండేళ్లలోపే దాన్ని ఛాలెంజ్‌ చేయాలి. అలా చేయని పక్షంలో టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో ఉన్న పేరే ఖరారవుతుంది.  

భూ యజమాని హక్కులకు పూచీ ప్రభుత్వానిదే  
► టైటిల్‌ రిజిష్టర్‌లో నమోదైన వివరాలకు ప్రభు­త్వం పూర్తి బాధ్యత వహిస్తుంది. ప్రస్తుతం రికార్డులో ఉన్న వివరాలకు ప్రభుత్వ గ్యారంటీ లేదు. 1బిలో ఉన్నా, అడంగల్‌లో ఉన్నా, ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లో ఉన్నా ప్రభుత్వ గ్యారంటీ ఉండదు. ఈ గ్యారంటీ లేకపోవడాన్నే ప్రిజెంటివ్‌ రైట్స్‌ అనేవారు. 1బిలో ఉన్న పేరుపైన ఎవరైనా కోర్టుకు వెళ్లి అది తప్పని నిరూపించే వరకు అది కరెక్ట్‌ అని భావించేవారు.  

► ఇటీవల సుప్రీంకోర్టు ఇచ్చిన పలు తీర్పుల్లో రెవెన్యూ రికార్డుల్లో పేరున్నంత మాత్రాన అతను భూ యజమాని కాదని, రెవెన్యూ రికార్డులు యాజమాన్య హక్కులకు సాక్ష్యంగా పనికి రావని స్పష్టం చేసింది. ఎందుకంటే అవన్నీ శిస్తు వసూలు చేయడానికి బ్రిటీష్‌ హయాం నుంచి రాసిన లెక్కల పుస్తకాలు. అందులో పన్ను ఎంత కట్టాలో ఉంటుంది తప్ప ఆ భూమి ఎవరిదో ఉండదు.  

► టైటిలింగ్‌ చట్టం కింద రూపొందిన రిజిస్టర్‌ ప్రకారం ప్రిజెంటివ్‌ రికార్డు వ్యవస్థ స్థానంలో టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ వస్తుంది. పాత రికార్డులేవీ చెల్లవు. భూమి హక్కుల చరిత్ర కొత్తగా మొదలవుతుంది. ఒకసారి టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో పేరు వచ్చిన తర్వాత ఏదైనా నష్టం జరిగిందని భూ యజమాని నిరూపించుకోగలిగితే బీమా సైతం ఇస్తారు. భూమి హక్కులకు ఇబ్బంది కలిగితే టైటిల్‌ ఇన్సూరెన్స్‌ ఇవ్వాలని చట్టంలో పేర్కొన్నారు.   

టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌గా మారనున్న ఆర్‌ఓఆర్‌ రికార్డు  
► ఈ చట్టం అమలు కోసం రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖల్లో భారీ మార్పులు వచ్చే అవకాశం ఉంది. ఆ శాఖలను పునర్వ్యవస్థీకరించాల్సి ఉంటుందని భావిస్తున్నారు. రాష్ట్ర, జిల్లా స్థాయిలో టైటిల్‌ గ్యారంటీ అథారిటీలు ఏర్పాటవుతాయి. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లను నిర్ధిష్ట విధానంలో ఈ అథారిటీలే ఖరారు చేస్తాయి. వారి ఆధ్వర్యంలోనే రిజిస్టర్‌లు నిర్వహిస్తారు. భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌ ఎక్కడైనా చేసుకునే వెసులుబాటు ఉంటుంది. ఇప్పటి వరకు సబ్‌ రిజి్రస్టార్‌ కార్యాలయాల్లో దస్తావేజుల రిజిస్ట్రేషన్‌ మాత్రమే జరుగుతోంది. హక్కుల రిజిస్ట్రేషన్‌ జరగడం లేదు. 

► పాత వ్యవస్థ స్థానంలో టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ వ్యవస్థ వస్తుంది. భూముల రిజిస్ట్రేషన్‌ జరుగుతున్నప్పుడే టైటిల్‌ వెరిఫికేషన్‌ నిర్వహిస్తారు. అమ్మేవాడికి టైటిల్‌ ఉంటేనే కొనేవాడికి వస్తుంది. రాష్ట్ర, జిల్లా స్థాయిల్లో టైట్లింగ్‌ అథారిటీలు, గ్రామ స్థాయి నుంచి పై వరకు రిజిస్ట్రేషన్‌ కార్యాలయాలు, భూ వివాదాల పరిష్కారానికి ట్రిబ్యునల్‌ వ్యవస్థలు ఏర్పాటవుతాయి.  

► రాష్ట్ర ప్రభుత్వం నిర్వహి­స్తున్న భూముల రీ సర్వేలో తయారవుతున్న కొత్త రికార్డులను ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం కింద నోటిఫై చేసే అవకాశం ఉంది. ప్రస్తుతం రీ సర్వేలో రూపొందించిన డిజిటల్‌ రికార్డులను ఆర్‌ఓఆర్‌ (రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ రైట్స్‌) చట్టం కింద నోటిఫై చేస్తున్నారు. టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టం ప్రకారం ఆర్‌ఓఆర్‌ రికార్డు టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌గా మారుతుందని చెబుతున్నా­రు. ఎంతో ప్రతిష్టాత్మకమైన ఈ చట్టం ఇప్పటికే అమల్లోకి వచ్చింది. ఈ నేపథ్యంలో ప్రభుత్వం త్వరలో విధివిధానాలు రూపొందించనుంది.  

గొప్ప ముందడుగు 
ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం తేవడం చాలా గొప్ప ముందడుగు. రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి, ప్రజలకు ఎంతో మేలు చేస్తుంది. టైటిల్‌కు భద్రత ఉంది కాబట్టి వేరే ప్రాంతంలో ఉన్న వాళ్లు కూడా ఆంధ్రాలో భూమి కొనుక్కునే ప్రయత్నం చేస్తారు. వివాదాలు తగ్గిపోయి ఆర్థిక ప్రగతి బాగా పుంజుకుంటుంది. భూ యజమానికి భరోసా ఉంటుంది. ఈ ఫలితాలు అందరికీ దక్కాలంటే ప్రభుత్వం పలు జాగ్రత్తలు కూడా తీసుకోవాలి. దీనిపై ప్రజలకు విస్తృతమైన అవగాహన కల్పించాలి.

ఇది ఒక ల్యాండ్‌ మార్క్‌ చట్టం కాబట్టి ఇందులో కొన్ని ఇబ్బందులు కూడా ఉంటాయి. చట్టం అమలులో పేదల కోసం పారా లీగల్‌ వ్యవస్థ వంటిది ఏర్పాటు చేసుకోవాలి. ఈ చట్టాన్ని అమలు చేసే యంత్రాంగానికి పూర్తి స్థాయిలో రీఓరియెంటేషన్‌ అవసరం. ఇది ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టం లాంటిది కాదు. దీనిపై అధికారులకు పూర్తి అవగాహన కల్పించాలి. ఇవన్నీ చేస్తే ఐదేళ్లలో ఆర్థిక ప్రగతిలో ఏపీ అద్భుతంగా దూసుకుపోయే అవకాశం ఉంటుంది. 
– ఎం సునీల్‌కుమార్, భూ చట్టాల నిపుణుడు, నల్సార్‌ లా వర్సిటీ అసోసియేట్‌ ప్రొఫెసర్‌