Budget 2024: ఇల్లు అమ్మితే పన్ను భారం!

సొంతిల్లు.. చాలా మందికి జీవితకాల కష్టార్జితం. అలాంటి సొంతింటిని అవసరార్థమై విక్రయించినప్పుడు వచి్చన లాభంపై పన్ను చెల్లించాలన్న విషయం ఎంత మందికి తెలుసు? మరీ ముఖ్యంగా ఇటీవలి బడ్జెట్‌లో చేసిన తాజా ప్రతిపాదన ప్రకారమైతే.. ఈ పన్ను మరింత చెల్లించాల్సి రావచ్చు. దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల పన్నును 20 శాతం నుంచి 12.5 శాతానికి తగ్గించడం సానుకూల నిర్ణయమేగా అని అనుకోవచ్చు. కానీ, ఇండెక్సేషన్‌ ప్రయోజనాన్ని తొలగించారు. దీని కారణంగా నికరంగా చెల్లించాల్సిన పన్ను గణనీయంగా పెరగనుంది. అసలు ఇండెక్సేషన్‌ ప్రయోజనం తొలగింపు ఎవరికి అనుకూలం? తాజా పన్ను ప్రతిపాదన 
ఎవరికి లాభం..? తమపై పడే భారం ఎంత..? నిపుణుల విశ్లేషణ ఆధారంగా ఈ వివరాలు తెలుసుకునే ప్రయత్నం చేద్దాం..     

ఇప్పటి వరకు.. 
ప్రాపర్టీ (ఇల్లు లేదా ఇంటి స్థలం/గ్రామీణ వ్యవసాయ భూమి కాకుండా)ని క్యాపిటల్‌ అస్సెట్‌గా ఆదాయపన్ను చట్టం చెబుతోంది. కనుక ప్రాపర్టీ విక్రయం మూలధన లాభాల పన్ను పరిధిలోకి వస్తుంది. కొనుగోలు చేసిన రెండేళ్ల తర్వాత విక్రయించిన సందర్భాల్లో అది దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల పన్ను పరిధిలోకి వస్తుంది. వచ్చిన లాభంపై లోగడ (జూలై 23కు ముందు) 20% పన్ను అమ లు చేసేవారు. కరెన్సీ విలువను ఏటా కొంత శాతం చొప్పున ద్రవ్యోల్బణం హరిస్తుందని తెలుసు. ఈ ద్రవ్యోల్బణాన్ని ప్రాపర్టీ కొనుగోలు ధరతో సర్దుబాటు చేసే వారు. దీన్నే ఇండెక్సేషన్‌ బెనిఫిట్‌గా చెబుతారు. 

ఉదాహరణకు 6% ద్రవ్యోల్బణం ఉన్నప్పుడు రూ.100 విలువ ఏడాది తర్వాత రూ.94గా మారుతుంది. పేరుకు మన దగ్గర రూ.100 ఉంటుంది. కానీ, దాని అసలు విలువ రూ.94. ఇదే మాదిరి రూ.100 పెట్టి కొనుగోలు చేసిన ప్రాపరీ్ట.. అసలు కొనుగోలు ధర ఏడాది తర్వాత ఇండెక్సేషన్‌తో కలిపితే రూ.106గా మారుతుంది. పాత విధానంలో ప్రాపర్టీ అసలు కొనుగోలు ధర ఇండెక్సేషన్‌ ప్రయోజనంతో గణనీయంగా పెరిగేది. దీంతో నికరంగా చెల్లించే పన్ను తక్కువగా ఉండేది. ఆదాయపన్ను శాఖ ఏటా ద్రవ్యోల్బణం సర్దుబాటు ఆధారంగా కాస్ట్‌ ఇన్‌ఫ్లేషన్‌ ఇండెక్స్‌ (సీఐఐ/ద్రవ్యోల్బణ వ్యయ సూచీ)ను ఖరారు చేస్తుంది. 

దీన్ని కేంద్ర ప్రభుత్వం గెజిట్‌ ద్వారా విడుదల చేస్తుంది. దీన్ని ప్రామాణికంగా తీసుకునేవారు. ఇప్పుడు ప్రాపరీ్టకి ఈ ప్రయోజనాన్ని తొలగించారు. ఇది మెజారిటీ ఇంటి యజమానులకు నిజంగా మేలు చేస్తుందని కేంద్రం చెబుతోంది. కానీ, నిపుణులు మాత్రం తాజా సవరణలతో పన్ను భారం పెరుగుతుందని గణాంకాల సహితంగా వివరిస్తున్నారు. ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసిన రెండేళ్లలోపు విక్రయిస్తే అది స్వల్పకాల మూలధన లాభాల పన్ను కిందకు వస్తుంది. ఈ మొత్తం తమ ఆదాయానికి కలిపి పన్ను రిటర్నుల్లో చూపించాలి. ఏ శ్లాబు పరిధిలోకి వస్తే ఆ రేటు ప్రకారం పన్ను చెల్లించాలి. వ్యవసాయ భూమి క్యాపిటల్‌ అస్సెట్‌ కాదు కనుక దీని విక్రయంపై మూలధన లాభాల పన్ను వర్తించదు. 

ఎవరికి ప్రయోజనం? 
జూలై 23 ముందు వరకు ఉన్న ఇండెక్సేషన్‌ ఆధారిత దీర్ఘకాల మూలధన లాభాల పన్ను విధానంతో అందరికీ ప్రయోజనం ఉండేది. కరెన్సీ విలువ క్షీణత ప్రభావం తీసివేసిన తర్వాత మిగిలిందే అసలైన లాభం కనుక, దానిపై పన్ను చెల్లిస్తే సరిపోయేది. ఇప్పుడు నూతన విధానంతో మెజారిటీ యజమానులు నష్టపోవాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడుతోంది. ద్రవ్యోల్బణం రేటుకు మించి ప్రాపర్టీ ధరలు గణనీయంగా పెరిగినప్పుడే నష్టం లేకుండా ఉంటుంది. కొనుగోలు నుంచి విక్రయించే మధ్యకాలంలో ధరల్లో పెద్దగా వృద్ధి పెద్దగా లేకపోతే నష్టమే. ఏటా ప్రాపర్టీ ధరలు 9 శాతంలోపే వృద్ధి చెందితే నష్టపోవాల్సి వస్తుంది. 

కనీసం 10 శాతం, అంతకంటే ఎక్కువ పెరిగితేనే కొత్త విధానంతో లాభపడొచ్చు. 2013 మార్చి నుంచి 2024 మార్చి మధ్య కాలంలో దేశవ్యాప్తంగా 36 పట్టణాల్లో ప్రాపర్టీ ధరలు సగటున 5.11 శాతం చొప్పునే పెరిగినట్టు నేషనల్‌ హౌసింగ్‌ బ్యాంక్‌ ‘రెసిడెక్స్‌’ స్పష్టం చేస్తోంది. ఈ కాలంలో ఒక్క హైదరాబాద్‌లోనే ఇది 8.56 శాతం సీఏజీఆర్‌గా ఉంది. దీర్ఘకాలంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రాబడులు 12–16 శాతం (వార్షిక) మధ్య ఉంటున్నాయని, కనుక నూతన విధానం లాభదాయకమని ప్రభుత్వం అంటుంటే.. అన్ని ప్రాంతాల్లోనూ ఆ విధమైన ధరల వృద్ధి లేదంటూ నిపుణులు తోసిపుచ్చుతున్నారు. ఆర్‌బీఐ హౌసింగ్‌ ప్రైజింగ్‌ ఇండెక్స్‌ను చూసినా ప్రముఖ పట్టణాల్లో గడిచిన దశాబ్ద కాలంలో ధరల వృద్ధి 1–9 శాతం మధ్యే ఉన్నట్టు తెలుస్తోంది.

పన్ను తగ్గించుకునే మార్గం..? 
ఇంటి విక్రయంపై దీర్ఘకాల మూలధన లాభం వస్తే.. అంతేసి పన్ను చెల్లించడం వల్ల మిగిలేదేమీ లేదని భాపడక్కర్లేదు. పన్ను భారం తగ్గించుకునేందుకు ప్రత్యామ్నాయాలు ఉన్నాయి. ఇందుకోసం మెరుగైన ఆప్షన్‌ తిరిగి ఇంటిని కొనుగోలు చేయడమే. ప్రాపర్టీ విక్రయం ద్వారా వచి్చన మూలధన లాభంతో రెండేళ్లలో తిరిగి ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలి. ప్రాపర్టీ విక్రయించడానికి ముందు ఏడాది కాలంలో మరో ఇంటిని కొనుగోలు చేసినా కానీ, సెక్షన్‌ 54 కింద పన్ను మినహాయింపు క్లెయిమ్‌ చేసుకోవచ్చు.

 కొత్త ఇంటిని నిర్మించుకునేట్టు అయితే అందుకు మూడేళ్ల వ్యవధి ఉంటుంది. ఇలా మరో ఇంటిని కొనుగోలు చేసి పన్ను మినహాయింపు పొందిన వారు.. ఆ ప్రాపరీ్టని మూడేళ్లు నిండిన తర్వాతే విక్రయించాలి. లేదంటే గతంలో పొందిన పన్ను మినహాయింపును కోల్పోవాల్సి వస్తుంది. మూలధన లాభం రూ.2 కోట్లకు మించి ఉంటే, పన్ను మినహాయింపునకు కొత్త ఇల్లు ఒక్కటే కొనుగోలు చేయాల్సి ఉంటుంది. మూలధన లాభం రూ.2 కోట్లలోపు ఉంటే రెండు ఇళ్లపై వెచి్చంచినా పన్ను మినహాయింపు లభిస్తుంది. ఒక్కసారి ఈ ప్రయోజనం క్లెయిమ్‌ చేసుకుంటే, ఇక తర్వాత మరోసారి అవకాశం ఉండదు.

 సెక్షన్‌ 54 కింద గరిష్ట పన్ను మినహాయింపు ప్రయోజనం రూ.10 కోట్లు. ఇంతకుమించి మూలధన లాభం ఉంటే దానిపై పన్ను చెల్లించాల్సిందే. ఉదాహరణకు ఒక వ్యక్తి ఇంటిని విక్రయించడం ద్వారా రూ.15 కోట్ల మూలధన లాభం ఆర్జిస్తే.. తిరిగి మరో ఇల్లు కొనుగోలు లేదా నిర్మాణంపై రూ.10 కోట్లపైనే పన్ను మినహాయింపును క్లెయిమ్‌ చేసుకోగలరు.

 విక్రయించిన ఆర్థిక సంవత్సరానికి సంబంధించిన రిటర్నుల దాఖలులోపు ఇంటిని కొనుగోలు చేయలేకపోతే.. అప్పుడు ఆర్జించిన మూలధన లాభాల మొత్తాన్ని ఎంపిక చేసిన బ్యాంకు శాఖల్లో క్యాపిటల్‌ గెయిన్స్‌ స్కీమ్‌ అకౌంట్‌ (సీజీఏఎస్‌)లో డిపాజిట్‌ చేయాలి.  లేదంటే లాభం మొత్తాన్ని క్యాపిటల్‌ గెయిన్‌ బాండ్లలో ఇన్వెస్ట్‌ చేసినా పన్ను లేకుండా చూసుకోవచ్చు. జాతీయ రహదారుల ప్రాధికార సంస్థ (ఎన్‌హెచ్‌ఏఐ), ఆర్‌ఈసీ, పీఎఫ్‌సీ, ఐఆర్‌ఎఫ్‌సీ ఈ తరహా బాండ్లను జారీ చేస్తుంటాయి. వీటిపై కూపన్‌ రేటు 6 శాతంలోపే ఉంటుంది. వీటి కాల వ్యవధి ఐదేళ్లు. ఇంటిని విక్రయించిన తేదీ నుంచి ఆరు నెల్లలోపు ఈ బాండ్లలో ఇన్వెస్ట్‌ చేయాలన్నది నిబంధన. 

నష్టం వస్తే..? 
ప్రాపర్టీ విక్రయంపై నష్టం వస్తే ఏంటి పరిస్థితి..? ఎలాంటి పన్ను చెల్లించక్కర్లేదు. సంబంధిత ఆర్థిక సంవత్సరంలో ఇతర మూలధన లాభాలతో సర్దుబాటు చేసుకోవచ్చు. ఒకవేళ ప్రాపర్టీ విక్రయించిన సంవత్సరంలో ఇతర పెట్టుబడి సాధనాలపై ఎలాంటి దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలు నమోదు చేయని వారు.. తదుపరి ఆరి్థక సంవత్సరానికి క్యారీ ఫార్వార్డ్‌ చేసుకోవచ్చు.

ప్రాపర్టీ కొనుగోలు ధర..? 
మెజారిటీ నిపుణుల విశ్లేషణ ప్రకారం ఆదాయపన్ను చట్టంలోని సెక్షన్‌ 48 కింద అసలు కొనుగోలు ధర, చెల్లించిన స్టాంప్‌ డ్యూటీ చార్జీలు, రిజి్రస్టేషన్‌ చార్జీలు, ఇంటి కొనుగోలుకు రుణం తీసుకుంటే అందుకు చేసిన వడ్డీ చెల్లింపులు (దీనిపై ఆదాయపన్ను మినహాయింపులు క్లెయిమ్‌ చేయకపోతోనే) అన్నింటినీ మూలధన లాభం లెక్కింపులోకి పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు. ‘‘ఉదాహరణకు ఎక్స్‌ అనే వ్యక్తి రూ.50 లక్షల ప్రపారీ్టని కొనుగోలు చేశారు. దీనిపై రూ.3.5 లక్షలు స్టాంప్‌ డ్యూటీ కింద చెల్లించారు. ఇందులో రూ.1.5 లక్షలను అదే ఆరి్థక సంవత్సరంలో సెక్షన్‌ 80సీ కింద పన్ను మినహాయింపు పొందారు.

 కొనుగోలుకు రుణం తీసుకోగా, దీనిపై మొత్తం మీద రూ.10 లక్షలు వడ్డీ రూపంలో చెల్లించారు. ఇందులో రూ.4 లక్షల వడ్డీ చెల్లింపులపైనే సెక్షన్‌ 24(బీ) కింద పన్ను మినహాయింపు పొందారు. దీంతో అసలు రూ.50 లక్షలు, స్టాంప్‌ డ్యూటీలో పన్ను మినహాయింపు క్లెయిమ్‌ చేయని రూ.2 లక్షలు, గృహ రుణంపై వడ్డీ చెల్లింపుల్లో పన్ను మినహాయింపు క్లెయిమ్‌ చేయకుండా మిగిలిన రూ.6 లక్షలు కలిపితే మొత్తం రూ.58 లక్షలను ప్రాపర్టీ కొనుగోలు ధర కింద పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు’’అని ఖైతాన్‌ లీగల్‌కు చెందిన జోరావాలా తెలిపారు.  

కొన్ని ఉదాహరణలు చూద్దాం... 
→ 2009లో ప్రాపర్టీని రూ.15లక్షలు పెట్టి కొన్నారని అనుకుందాం. ఏటా ధర 4% చొప్పున పెరిగింది. దీంతో ప్రస్తుత విక్రయ ధర రూ.27 లక్షలు అవుతుంది. కానీ, ఇండెక్సేషన్‌ సర్దుబాటుతో కొనుగోలు ధర రూ.36.79 లక్షలుగా మారుతుంది. అంటే 2009లో కొనుగోలుకు వెచి్చంచిన రూ.15 లక్షలకు ఏటా ఇండెక్సేషన్‌ ప్రభావాన్ని కలిపితే ఈ ధర వస్తుంది. దీంతో పోల్చితే విక్రయించిన ధర తక్కువ కనుక పాత విధానంలో ఎలాంటి పన్ను చెల్లించాల్సిన అవసరం ఏర్పడదు. కానీ నూతన విధానంలో 2009 నాటి కొనుగోలు ధరనే ప్రామాణికం. దీంతో రూ.12 లక్షలు లాభం వచి్చనట్టు తేలుతుంది. దీనిపై 12.5% పన్ను కింద రూ.1.5 లక్షలు చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ప్రాపర్టీ ధర ద్రవ్యోల్బణం కంటే తక్కువగా పెరగడం వల్ల వాస్తవంగా ఈ కేసులో నష్టం వచి్చనట్టు అర్థం చేసుకోవాలి. అయినా కానీ, కొత్త విధానం పన్ను చెల్లించాల్సిందే.

→ 2009లోనే రూ.15 లక్షలు పెట్టి కొనుగోలు చేసిన ప్రాపర్టీ ధర ఒకవేళ ఏటా 8% కాంపౌండెడ్‌ చొప్పున పెరిగితే ప్రస్తుత విక్రయ ధర రూ. 47.58 లక్షలు అవుతుంది. ఇండెక్సేషన్‌ తో సర్దుబాటు చేస్తే కొనుగోలు ధర రూ.36.79 లక్షలు అవుతుంది. దీంతో పాత విధానంలో నికర లాభం రూ.10.79 లక్షలు అవుతుంది. దీనిపై 20% మూలధన లాభం కింద రూ.2.16 లక్షలు చెల్లిస్తే సరిపోతుంది. కొత్త విధానంలో ఇండెక్సేషన్‌ లేదు కనుక నికర లాభం రూ.32. 58 లక్షలు అవుతుంది. దీనిపై 12.5% పన్ను కింద రూ. 4.07 లక్షలు చెల్లించాల్సి వస్తుంది.  

→ 2009లోనే రూ.15లక్షలు పెట్టి కొనుగోలు చేసిన ఇదే ప్రాపర్టీ ధర ఒకవేళ ఏటా 12 శాతం కాంపౌండెడ్‌ చొప్పున పెరిగితే ప్రస్తుత విక్రయ ధర రూ.82.10 లక్షలు అవుతుంది. ఇండెక్సేషన్‌తో సర్దుబాటు చేసిన తర్వాత వాస్తవ కొనుగోలు ధర రూ.36.79 లక్షలుగా మారుతుంది. దీని ప్రకారం నికర లాభం రూ.45.31 లక్షలు అవుతుంది. దీనిపై 20 శాతం పన్ను కింద 9.06 లక్షలు చెల్లించాలి. అదే ఇండెక్సేషన్‌ లేకుండా చూస్తే నికర మూలధన లాభం రూ.67.10 లక్షలు అవుతుంది. దీనిపై 12.5 శాతం పన్ను కింద రూ.8.39 లక్షలు చెల్లించాలి. కొత్త విధానం కారణంగా ఈ కేసులో రూ.67 వేలు ఆదా అవుతోంది.  

వివిధ పట్టణాల్లో ధరల వృద్ధి 
నిజానికి గడిచిన ఐదేళ్లలో ప్రముఖ పట్టణాల్లో ఇళ్ల ధరల పెరుగుదల 10 శాతంలోపే ఉన్నట్టు గణాంకాలు చెబుతున్నాయి. హైదరాబాద్‌ మినహా ఇతర ప్రముఖ పట్టణాల్లో ధరల వృద్ధి 9 శాతంలోపే ఉన్నట్టు తెలుస్తోంది. ముఖ్యంగా ఐదేళ్ల క్రితం ప్రాపరీ్టలు కొనుగోలు చేసిన వారిపై కొత్త పన్ను విధానం కారణంగా ఎక్కువ ప్రభావం పడనుంది.

2001 ఏప్రిల్‌ 1కి ముందు కొనుగోలు చేస్తే..? 
ఇంటిని 2001 ఏప్రిల్‌ 1 లేదా ఆ తర్వాత కొనుగోలు చేసిన వారికి వాస్తవ కొనుగోలు వ్యయాన్ని మూ లధన లాభాలకు సంబంధించి పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు. అంతకుముందు కొనుగోలు చేసిన వారికి ‘గ్రాండ్‌ ఫాదరింగ్‌’ ప్రొవిజన్‌ అమలవుతుంది. 2001 ఏప్రిల్‌ 1కి ముందు కొనుగోలు చేసిన కేసుల్లో సహేతుక మార్కెట్‌ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు. మరి ఈ సహేతుక మార్కెట్‌ విలువ అన్న దానికి ఇంకా స్పష్టమైన నిర్వచనం ఇవ్వలేదు. మార్కెట్‌ విలువలకు, రిజి్రస్టేషన్‌ విలువలకు మధ్య గతంలో ఎంతో అంతరం ఉండేది. రిజి్రస్టేషన్‌ వ్యాల్యూనే పరిగణనలోకి తీసుకుంటే మరింత పన్ను భారం ఎదుర్కోవాల్సి రావచ్చు.  

నికర పన్ను పన్ను 14.95 %
దీర్ఘకాల మూలధన లాభంపై 12.5 శాతం పన్నుకు అదనంగా 15 శాతం సర్‌చార్జ్, 4 శాతం సెస్సు కూడా కలిపితే మొత్తం రూ.14.95 శాతం పన్ను కింద చెల్లించాలన్నది గుర్తుంచుకోవాలి.  

ఒకటికి రెండు సార్లు ఆలోచించాల్సిందే..? 
ప్రభుత్వం పన్ను నిబంధనలు మార్చిన నేపథ్యంలో.. పెట్టుబడుల దృష్ట్యా ఇల్లు, స్థలాలను కొనుగోలు చేసే వారు ముందు జాగ్రత్తలు తీసుకోక తప్పదు. ముఖ్యంగా తాము ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తున్న ప్రాంతంలో ధరలు ఏటా కనీసం 10 శాతం, అంతకంటే ఎక్కువ పెరిగినప్పుడే ప్రయోజనం దక్కుతుంది. లేదంటే ఒకవైపు పన్ను భారం, మరోవైపు ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావం కలిపి నికరంగా మిగిలేదేమీ ఉండదని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.  

ఎప్పుడో కొని ఉంటే పన్ను భారం 
10–20 ఏళ్లకు ముందు కొనుగోలు చేసిన వారు తాజా పన్ను ప్రతిపాదనతో ఎక్కువ పన్ను భారాన్ని ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుందని నిపుణులు అంటున్నారు. ఎందుకంటే అప్పటి నుంచి ఇప్పటికి ప్రాపర్టీ ధరల్లో గణనీయమైన పెరుగుదల చోటు చేసుకుంది. ఇండెక్సేషన్‌ ప్రయోజనం తొలగించడం వల్ల మూలధన లాభాలు ఎక్కువగా కనిపిస్తాయి. దీంతో ఎక్కువ పన్ను చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ఇక నాన్‌ మెట్రో పట్టణాల్లో, పల్లెల్లో ప్రాపర్టీ ధరల పెరుగుదల అంతగా లేదు. వీటిని విక్రయించినప్పుడు ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావం పోను నికరంగా నష్టమే వస్తుంది. అయినా కానీ, నూతన విధానంలో వీరు పన్ను చెల్లించాల్సి వస్తుందని నిపుణులు అంటున్నారు. 

పదేళ్లకు మించితే భారమే... 
ఇండెక్సేషన్‌ ప్రయోజనం తొలగించడం వల్ల పదేళ్లకు పైగా ప్రాపరీ్టలను హోల్డ్‌ చేసిన వారిపై గణనీయమైన ప్రభావం పడుతుంది. దీనివల్ల పదేళ్లకు మించిన ఆస్తులను విక్రయించే వారు అధిక పన్ను చెల్లించాల్సి వస్తుంది. 
– నిరంజన్‌ హిరనందాని, నరెడ్కో చైర్మన్‌ 
  
– సాక్షి, బిజినెస్‌ డెస్క్‌