ఖరీదైనా.. రెండు గజాలు!

అదొక మెట్రోపాలిటన్‌ సిటీ. ప్రముఖ వాణిజ్య ప్రాంతం. అక్కడ ప్రాపర్టీ కొనాలంటే కనీసం రూ.20 కోట్లు అయినా ఉండాల్సిందే. కానీ అంత ఖరీదైన ప్రాపర్టీని సొంతం చేసుకోవాలంటే ఎగువ మధ్య తరగతి వారి వల్ల కూడా అయ్యే పని కాదు. అయినా సరే ఆ ప్రాపర్టీకి యజమాని కావాలనే కోరిక బలంగా ఉంది. ఇందుకు ఉన్న మార్గం ఏంటి..? నిజమే అంత భారీ పెట్టుబడి లేకపోవచ్చు. చేతిలో కొద్ది మొత్తమే ఉన్నా, అదే ప్రాపర్టీకి యజమానిగా మారిపోగల అవకాశం ఉంది. అదే ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌. తమకు బాగా నచ్చిన ప్రాపర్టీలో ఒక శాతం వాటాను తక్కువకే సొంతం చేసుకోవచ్చు. మధ్యతరగతి వాసులను సైతం ప్రాపర్టీ యజమానులను మార్చేదే ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌. ఈ సాధనం గురించి తెలియజేసే కథనమే ఇది.

అసలు ఏంటి ఇది..? పాక్షిక అని పేరులోనే ఉంది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో స్వల్ప వాటా. ఈ విధానంలో మీరు పెట్టుబడి పెట్టే మొత్తానికి తగ్గ వాటా మీ సొంతం అవుతుంది. అంటే ఒక ప్రాపర్టీకి అచ్చమైన యజమాని కాలేరు. ఆ ప్రాపర్టీకి ఎంతో మంది యజమానుల్లో మీరు కూడా ఒకరు అవుతారు. ఈక్విటీల గురించి తెలిసే ఉంటుంది. లిస్టెడ్‌ కంపెనీ మూలధనంలో ప్రమోటర్ల వాటా గరిష్టంగా 75 శాతమే ఉంటుంది. మిగిలినది పబ్లిక్‌ షేర్‌ హోల్డర్ల చేతుల్లో ఉంటుంది.

రిలయన్స్‌ ఇండస్ట్రీస్‌ మార్కెట్‌ విలువ రూ.17 లక్షల కోట్లు. ఒక్క షేరు ధర సుమారు రూ.2,500. కేవలం రూ.2,500 పెట్టి ఒక్క షేరు కొనుగోలు చేసినా ఆ కంపెనీ వాటాదారుగా మారతారు. ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కూడా ఇదే మాదిరి ఉంటుంది. పాక్షిక రియల్‌ ఎస్టేట్‌కు ఇప్పుడు డిమాండ్‌ క్రమంగా పెరుగుతోంది. స్వల్ప వాటాలు తీసుకునేందుకు ఇన్వెస్టర్లు ఆసక్తి చూపిస్తున్నారు. దీనికి ప్రధాన ప్రేరణ టికెట్‌ సైజు (పెట్టుబడి పరిమాణం) చిన్నగా ఉండడమే అని చెప్పుకోవాలి. పైగా కొద్ది మొత్తానికే నాణ్యమైన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వాటా వస్తుండడం ఇన్వెస్టర్లను ఆకర్షిస్తోంది. గడిచిన కొన్ని సంవత్సరాలుగా ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఆదరణ పెరుగుతుండటం గమనార్హం.

ఎలా పనిచేస్తుంది..?
సాంకేతికంగా చెప్పుకోవాలంటే.. మీరు, మీ స్నేహితులతో కలసి 5–10 మంది ఒక గ్రూప్‌గా ఏర్పడి ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. కానీ ఆచరణలో ఇది అందరికీ సాధ్యం కాదు. అందరి మధ్య సఖ్యత లేదా ఏకాభిప్రాయం ఉండకపోవచ్చు. న్యాయపరమైన చిక్కులు ఏర్పడితే ప్రాపర్టీ సంగతేమో కానీ, తమ హక్కుల కోసం కోర్టు చుట్టూ తిరగాల్సి రావచ్చు. అందుకే ఈ పాక్షిక రియల్‌ ఎస్టేట్‌ను సాకారం చేసేందుకు పలు ఆన్‌లైన్‌ ప్లాట్‌ఫామ్‌లు అందుబాటులోకి వచ్చాయి. ఇన్వెస్టర్లు స్వల్ప పెట్టుబడితో ప్రాపర్టీలో పాక్షిక వాటా కొనుగోలుకు ఇవి అవకాశం కలి్పస్తాయి.

ఇలా ఒకరితో ఒకరు పొత్తు లేకపోయినా, అందరూ కలసి ఒక ప్రాపర్టీకి ఉమ్మడి యజమానులుగా మారిపోయేందుకు పలు ప్లాట్‌ఫామ్‌లు వేదికగా నిలుస్తున్నాయి. ఈ తరహా సేవలు అందించే పోర్టళ్లను ‘ఎఫ్‌వోపీ’ లేదా ఫ్రాక్షనల్‌ ఓనర్‌షిప్‌ ప్లాట్‌ఫామ్‌ అని పిలుస్తారు. గడిచిన కొన్నేళ్ల కాలంలో ఇలాంటివి పదుల సంఖ్యలో ఏర్పాటయ్యాయి. ఇన్వెస్టర్ల తరఫున క్లిష్టమైన ప్రాపర్టీ కొనుగోలు, దానికి సంబంధించిన ఇతర పనులను ఇవి చక్కబెడతాయి.

దాంతో కొనుగోలు, విక్రయం ఎంతో సులభంగా, సౌకర్యంగా ఉంటుంది. ప్రాపర్టీ పరిశోధన, కొనుగోలు, అమ్మకం, డాక్యుమెంటేషన్, న్యాయపరమైన అంశాలు, అద్దె వసూలు, ఆ అద్దెను యజమానులకు పంపిణీ చేయడం తదితర సేవలను ఈ ప్లాట్‌ఫామ్‌లు అందిస్తాయి. వీటి సాయం లేకుండా ఇన్వెస్టర్లు ఒక సమూహంగా ఏర్పడి ఇలాంటి కార్యకలాపాలు అన్నింటినీ సొంతంగా నిర్వహించుకోవడం సులభం కాదు. అందుకే ఈ ప్లాట్‌ఫామ్‌ సేవలకు ఆదరణ పెరుగుతోంది.

హైదరాబాద్‌లో ఎక్కడ..?
దేశవ్యాప్తంగా ఎన్నో పట్టణాలకు సంబంధించి ఫ్రాక్షనల్‌ ప్రాపర్టీ లావాదేవీలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. హైదరాబాద్‌ మార్కెట్‌లో గచ్చి»ౌలిలోని ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్‌ పరిధిలో ఓ ప్రాపర్టీ ఆఫర్‌ విలువ రూ.46,60,00,000. దీని ఇంటర్నల్‌ రేట్‌ ఆఫ్‌ రిటర్న్‌/ఐఆర్‌ఆర్‌ (యాజమాన్య నిర్వహణ సమయంలో అంతర్గత రాబడి రేటు) 13.5 శాతంగా ఉంది.

స్థూల ఈల్డ్‌ (వార్షిక అద్దె రాబడి) 8.9 శాతంగా ఉంది. అలాగే మహారాష్ట్రలోని గోరేగావ్‌లో (ఈజోన్‌ అపార్చునిటీ) రూ.33,60,00,000 విలువ చేసే ప్రాపర్టీకి సంబంధించి డీల్‌లో.. ఐఆర్‌ఆర్‌ 13.4 శాతంగా ఉంటే, గ్రాస్‌ ఎంట్రీ ఈల్డ్‌ 9.6 శాతంగా ఉంది. సాధారణంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో 10 శాతానికి పైన ఐఆర్‌ఆర్‌ ఉంటే దాన్ని మెరుగైనదిగా పరిగణిస్తారు. 18–20 శాతంగా ఉంటే అత్యుత్తమంగా భావిస్తారు. ఐఆర్‌ఆర్‌ 5% కంటే తక్కువ ఉంటే అది లాభసాటి కాదు.

నిర్వహణ సులభతరం
ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో ఉన్న సౌలభ్యం నిర్వహణ అని చెప్పుకోవాలి. అద్దె వసూలు, ప్రాపర్టీ నిర్మాణం, విక్రయం, పన్నుల చెల్లింపుల ఇవన్నీ ఫ్రాక్షనల్‌ ఓనర్‌íÙప్‌ ప్లాట్‌ఫామ్‌లే చూస్తాయి. దీంతో ఇన్వెస్టర్‌పై నిర్వహణ భారం పడదు. ప్రాపర్టీ డాక్యుమెంట్లు పట్టుకుని ఎవరి చుట్టూ తిరగాల్సిన అవసరం ఏర్పడదు.

సెబీ నియంత్రణ లేదు
గత కొన్నేళ్లలో ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పరిశ్రమలోకి ఎన్నో ప్లాట్‌ఫామ్‌లు వచ్చాయి. ఈ ప్లాట్‌ఫామ్‌ల లావాదేవీల పరంగా ఓ ప్రామాణిక విధానం, ప్రక్రియ, మార్గదర్శకాలు, నియంత్రణలు అంటూ లేవు. ఇన్వెస్టర్లకు సమగ్రంగా అన్ని వివరాలు వెల్లడిస్తున్నాయా? లావాదేవీల నిర్వహణ చట్టబద్ధంగానే ఉందా? అని చూసే వారు లేరు.

అందుకే ఫ్రాక్షనల్‌ ఓనర్‌íÙప్‌ ప్లాట్‌ఫామ్‌ల నియంత్రణకు సంబంధించి చర్చా పత్రాన్ని సెబీ విడుదల చేసింది. రానున్న రోజుల్లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌ (రీట్‌) నియంత్రణల పరిధిలోకి తీసుకువచ్చే అవకాశాలు కనిపిస్తున్నాయి. ఒకవేళ అదే జరిగితే ఈ మార్కెట్లో లావాదేవీలకు రక్షణలు ఏర్పడతాయి. ఇన్వెస్టర్ల హక్కులు, ప్రయోజనాలకు భరోసా ఉంటుంది. అయితే ఇందుకు ఎంత కాలం పడుతుంది? అన్నది ఇప్పటికైతే స్పష్టత లేదు.

ఎలాంటి ప్రాపర్టీలు..?
ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో అధిక శాతం లావాదేవీలు వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌లోనే ఉన్నాయి. ఎందుకంటే వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో వృద్ధి ఎక్కువగా ఉంటుంది. పైగా పెట్టుబడి వృద్ధికి తోడు, వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌ నుంచి రెంటల్‌ రూపంలో ఆదాయం క్రమం తప్పకుండా వస్తుండడం మరో ఆకర్షణగా చెప్పుకోవచ్చు. అందుకే వాణిజ్య ప్రాపర్టీల ధరలు చాలా ఖరీదుగా ఉంటాయి.

వీటి విలువ సాధారణంగా రూ.20 కోట్ల నుంచి రూ.500 కోట్ల మధ్య ఉంటుంది. అందుకే ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌కు ఎక్కువ డిమాండ్‌ ఉంటుంది. పైగా వాణిజ్య ప్రాపర్టీల్లో రిటైల్‌ ఇన్వెస్టర్‌ నేరుగా పెట్టుబడి పెట్టడం సాధ్యపడదు. ఈ ప్లాట్‌ఫామ్‌లు దీన్ని సాధ్యం చేస్తున్నాయి. ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో కనీసంగా ఒక టికెట్‌ సైజు (పెట్టుబడి పరిమాణం) విలువ రూ.10–25 లక్షల మధ్య ఉంటుంది. అందుకే రిటైల్‌ ఇన్వెస్టర్లు సైతం ఇందులో పెట్టుబడులకు ముందుకు వస్తున్నారు. ఫ్రాక్షనల్‌ ఓనర్‌షిప్‌ ప్లాట్‌ఫామ్‌లపై ప్రాపర్టీ వారీగా రాబడి రేటు, ధర తదితర వివరాలు అన్నీ ఉంటాయి.

లిక్విడిటీ మాటేమిటి?
రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో ఉండే ప్రధాన సమస్య లిక్విడిటీయే. అవసరం వచ్చినప్పుడు విక్రయిద్దామంటే ఎక్కువ సందర్భాల్లో వెంటనే సాధ్యపడదు. విక్రయించే ప్రాపర్టీ, దాని ధర ఇతర అంశాలన్నింటినీ కొనుగోలుదారులు లోతుగా చూస్తారు. బేరసారాలు, విచారణలు అన్నీ అంగీకారం అయితేనే ప్రాపర్టీ లావాదేవీ పూర్తవుతుంది. కనుక కావాల్సినప్పుడు వెంటనే నగదుగా మార్చుకునే సౌలభ్యం సహజంగా రియలీ్టలో తక్కువ. మీరు ఆశించే ధరకే విక్రయించాలని అనుకుంటే నెలల నుంచి సంవత్సరాల పాటు వేచి చూడాల్సి వస్తుంది. ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌లోనూ ఇదే అమలవుతుంది.

కాకపోతే విడిగా ఓ ప్రాపర్టీ లావాదేవీతో పోలిస్తే ఫ్రాక్షనల్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ టికెట్‌ సైజు తక్కువగా ఉంటుంది. కనుక లిక్విడిటీ కాస్తంత మెరుగు అని భావించొచ్చు. పాక్షిక ప్రాపర్టీ అయినా సరే, దాని అద్దె రాబడి ఏ మేరకు? ప్రాపర్టీ నాణ్యత మాటేమిటి? అనేది కొనుగోలు దారులు చూస్తారు. నాణ్యమైన ప్రాపర్టీ, అద్దె రాబడి మెరుగ్గా ఉంటే వేగంగా అమ్ముడుపోతుంది. లేదంటే చాలా కాలం పాటు అందులో పెట్టుబడి చిక్కుకుపోవచ్చు. పైగా ఇందులో కొనుగోలు చేసే ప్రాపర్టీ పెట్టుబడి దృష్ట్యానే తప్ప వినియోగం కోణంలో ఉండదు. అందుకని విక్రయించుకునేందుకు కొంత సమయం పట్టొచ్చు. టికెట్‌ సైజు తక్కువగా ఉండడం ఇందులో కాస్త అనుకూలతగా చెప్పుకోవచ్చు.