ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం సమగ్ర స్వరూపం ఇదే..

సాక్షి, అమరావతి: భూముల సమగ్ర సర్వే ద్వారా భూమి రికార్డులను ఆధునీకరించి వాటిపై ప్రజలకు శాశ్వత భూ హక్కులు కల్పించేదే ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం. దీనివల్ల రికార్డుల భద్రత, రిజిస్ట్రేషన్లలో పారదర్శకత, ఆస్తుల రక్షణకు ప్రభుత్వ గ్యారంటీ లభిస్తాయి.

చట్టం ముఖ్య ఉద్దేశం
ప్రస్తుతం భూమి హక్కులు అంటే కనీసం 30 రికార్డులు చూసుకోవాలి. అన్ని వివరాలూ స్పష్టంగా ఉన్నా, 30 పత్రాలు బాగున్నా ఏదో ఒక విధంగా కేసులు పెట్టే పరిస్థితి ఉంది. దీంతో ఏ భూమినైనా వివాదాస్పదంగా మార్చొచ్చు. వివాదంలో ఉన్న భూమిని తిరిగి భూ యజమాని తన పేరు మీదకు తెచ్చుకోవాలంటే కోర్టుకే వెళ్లాలి. ఏళ్లకు ఏళ్లు వేచి చూడాలి. కింది కోర్టు, పైకోర్టు అంటూ తిరగాలి. ఈ అవస్థలన్నింటినీ తొలగిస్తూ కేంద్ర ప్రభుత్వ సూచన మేరకు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టాన్ని తీసుకువచ్చింది. 

రాష్ట్రంలో అమల్లోకి వచ్చిందా?
ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం గెజిట్‌ జారీ అయినా ఇంకా అమల్లోకి రాలేదు. నోటిఫికేషన్‌ వచ్చిన తర్వాతే ఏదైనా అమలులో ఉన్నట్లు లెక్క. ఇంకా నోటిఫికేషన్‌ ఇవ్వలేదు. అసెంబ్లీలో బిల్లు పాసైంది. దీనికి టీడీపీ కూడా మద్దతు తెలిపింది. రీ సర్వే ఇంకా జరుగుతుండటంతో నోటిఫికేషన్‌ జారీ చేయలేదు. చట్టం అమల్లోకి వస్తే ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ అథారిటీ ఏర్పడుతుంది. ఆ అథారిటీ టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారులు, అప్పిలేట్‌ అధికారులు, ట్రిబ్యునళ్లను నియమిస్తుంది. ఇంకా అథారిటీయే ఏర్పడలేదు. కాబట్టి టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్, అప్పిలేట్‌ అధికారులను నియమించలేదు. ఆ అధికారులుగా ఎవరు ఉండాలనే విషయాన్ని కూడా ఇంకా నిర్ణయించలేదు. అసలు చట్టమే ఉనికిలో లేదు. ఎందుకంటే దాని అమలుకు ఎటువంటి మార్గదర్శకాలు, నిబంధనలను ప్రభుత్వం ఇంకా విడుదల చేయలేదు. చట్టం అమలుకు నోటిఫికేషన్‌ జారీ చేసి అందుకనుగుణంగా నిబంధనలు, మార్గదర్శకాలతో జీవో జారీ అయితేనే అమల్లోకి వచ్చినట్లు లెక్క. అదేమీ లేకుండానే చట్టం అమలైపోయిందంటూ ప్రచారం చేస్తున్నారు.

ఈ చట్టం వల్ల వచ్చే లాభం
ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం ప్రకారం ఒకసారి మీ భూమి రికార్డుల్లోకి ఎక్కితే అదే తుది రికార్డు అవుతుంది. ఇతర రికార్డులు, కాగితాల కోసం తిరగాల్సిన అవసరం ఉండదు. ఎవరూ ఆ భూమిని లాక్కోలేరు. దౌర్జన్యం చేయలేరు. తప్పుడు పత్రాలు సృష్టించే అవకాశం ఉండదు. ఆ భూమి ఇతరుల పేర్ల మీదకు మారినా, మీకు తెలియకుండా మీ భూమి కోల్పోయినా, మీ ప్రమేయం లేకుండా రికార్డు మార్చినా ప్రభుత్వం నష్ట పరిహారం ఇస్తుంది. అంటే ప్రజల భూములకు ప్రభుత్వమే రక్షణ, భద్రత కల్పిస్తుంది.

ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ యాక్ట్‌ చరిత్ర
మన దేశంలో భూ రికార్డులు, లావాదేవీలు ఇప్పటివి కావు. 1526 నుంచి 1707 వరకు పాలించిన మొఘల్‌ చక్రవర్తుల కాలం నుంచి వస్తున్నాయి. ఆ తర్వాత బ్రిటిషర్లు కొన్ని నియమాలు పెట్టి భూ రికార్డులు తయారు చేశారు. వాటినే ఇప్పటికీ మనం ఉపయోగిస్తున్నాం. 75 సంవత్సరాలుగా దేశంలో భూ రికార్డుల ప్రక్షాళన జరగలేదు. వందల ఏళ్ల నాటి రికార్డులు కావడంతో ఇప్పటి పరిస్థితులకు సరిపోక భూ కబ్జాలు, తప్పుడు పత్రాలు సృష్టించడం, భూ వివాదాలు, సరిహద్దు సమస్యలు, సివిల్‌ కేసులు జనాన్ని పట్టి పీడిస్తున్నాయి.

* 1986
– తొలిసారిగా భూ సమస్యలకు శాశ్వత పరిష్కారం చూపే ఉద్దేశంతో రాజీవ్‌గాంధీ ప్రభుత్వం ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం గురించి ఆలోచన చేసింది. దీనిపై అధ్యయనం  కోసం ప్రొఫెసర్‌ డీసీ వాధ్వా ఆధ్వర్యంలో ఏక సభ్య కమిషన్‌ను నియమించింది. సుదీర్ఘ అధ్యయనం చేశాక ఆయన 1989లో గ్యారెంటీయింగ్‌ టైటిల్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌ను రూపొందించారు. కానీ అది అమలుకు నోచుకోలేదు.

* 2008
ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం మళ్లీ తెర మీదకు వచ్చింది. కేంద్ర ప్రభుత్వం నేషనల్‌ ల్యాండ్‌ రికార్డ్స్‌ మోడరనైజేషన్‌ ప్రోగ్రాం (ఎన్‌ఎల్‌ఆర్‌ఎంపీ)ను ప్రవేశపెట్టింది. కెనడా, యూకే వంటి యూరోపియన్‌ దేశాల్లో అమలు చేస్తున్న టోరెన్స్‌ విధానాన్ని అమలు చేయాలని భావించింది. రాజస్థాన్, ఢిల్లీ వంటి ప్రభుత్వాలు సానుకూలంగా స్పందించాయి. కానీ అమలు చేయలేదు.

* 2010
అప్పటి గ్రామీణాభివృద్ధి మంత్రిత్వ శాఖ ల్యాండ్‌ టైటిల్‌ యాక్ట్‌–2010ని రూపొందించింది. విధి విధానాలు ఖరారు చేసి డ్రాఫ్ట్‌ను ఆన్‌లైన్‌లో పెట్టింది. రాష్ట్రాలు ఈ చట్టాన్ని అమలు చేయాలని ఆదేశించింది. కానీ అమలు జరగలేదు.

* 2013
యూపీఏ ప్రభుత్వం ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం అమలు చేసే ఉద్దేశంతో నిపుణుల కమిటీ నియమించింది. ఈ కమిటీ టైట్లింగ్‌ చట్టానికి సంబంధించిన రోడ్‌మ్యాప్‌ను రూపొందించింది.

* 2019
ఎన్డీఏ ప్రభుత్వం యూపీఏ ప్రభుత్వంలో ఏర్పాటైన నిపుణుల కమిటీ నివేదికను అమలు చేయాలని భావించింది. ఆ దిశగా ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టాన్ని రూపొందించింది. ఇందుకోసం నీతి ఆయోగ్‌ ముసాయిదా చట్టాన్ని రూపొందించి 2019 నవంబర్‌ 25న దాన్ని విడుదల చేసింది. ‘ది మహారాష్ట్ర టెనెన్సీ అండ్‌ అగ్రికల్చర్‌ ల్యాండ్‌ యాక్ట్‌’ తరహాలో దీన్ని రూపొందించినట్లు నీతి ఆయోగ్‌ తెలిపింది. ప్రస్తుతం ఏపీలో ఇదే చట్టాన్ని అమలు చేయాలని ప్రభుత్వం యోచించి చట్టం గెజిట్‌ విడుదల చేసింది.
 

టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ ఆఫీసర్‌
– ఇతను రిజిస్ట్రేషన్ల పత్రాలను పరిశీలించి సరిగా ఉన్నాయో లేదో చూస్తారు. తప్పుడు పత్రాలు ఉంటే వెంటనే తిరస్కరిస్తారు.
– భూ యజమాని ఇచ్చిన సమాచారాన్ని బట్టి పబ్లిక్‌ నోటీసు ఇస్తారు. ఆ భూమిపై ఏమైనా అభ్యంతరాలుంటే తెలపాలని ప్రజలను కోరతారు. ఇందుకు నిర్దిష్ట సమయం ఇస్తారు. 
– ఈ నోటీసుపై ఎవరైనా అభ్యంతరాలు తెలిపితే వాటిని పరిశీలించి ఆ భూమి ఎవరిదో రికార్డుల ప్రకారం అక్కడే నిర్ధారిస్తారు. క్షేత్రస్థాయి పరిశీలన, చుట్టుపక్కల అభ్యంతరాలను స్వీకరిస్తారు.
– ఆ భూమిపై ఎలాంటి వివాదాలూ లేకపోతే రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తారు. ఒకవేళ అభ్యంతరాలు ఉంటే రిజిస్ట్రేషన్‌ నిలిపివేసి, పై అధికారులకు సమాచారం ఇస్తారు. అప్పిలేట్‌ అథారిటీ వద్దకు వెళ్లమని సూచిస్తారు.

అప్పిలేట్‌ అథారిటీ
– భూ లావాదేవీలు, సమస్యలను ఈ అథారిటీ పరిష్కరిస్తుంది. అప్పిలేట్‌ అధికారిగా జేసీ ఆ పైస్థాయి అధికారులు ఉంటారు. ఇక్కడ ప్రైవేటు వ్యక్తుల ప్రమేయం ఉండదు.
– టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారి సేవలు సంతృప్తిగా లేకపోయినా, అన్యాయం జరిగిందని భావించినా, తప్పుడు వివరాలు ఎక్కించారని తెలిసినా అప్పిలేట్‌ అథారిటీకి ఫిర్యాదు చేయవచ్చు.
– ఈ అథారిటీ టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారులను పర్యవేక్షిస్తుంది. వారి విధులను ఎప్పటికప్పుడు పరిశీలిస్తూ రిజిస్ట్రేషన్లపై ఆరా తీస్తుంది. బాధితుల నుంచి వచ్చిన ఫిర్యాదులను వెంటనే పరిష్కరిస్తుంది.
– టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారి భూమి వివరాలను తప్పుగా ఎంట్రీ చేసినా, మీకు అన్యాయం జరిగినా అప్పిలేట్‌ అథారిటీకి నేరుగా ఫిర్యాదు చేయవచ్చు. ఆ ల్యాండ్‌ రికార్డ్‌పై అనుమానం ఉంటే అథారిటీ ఆఫీసర్‌ సుమోటోగా ఫిర్యాదును స్వీకరించి విచారణకు ఆదేశిస్తారు.
– భూమి రికార్డులను మార్చే అధికారం కేవలం అప్పిలేట్‌ అథారిటీ లేదా కోర్టుకు మాత్రమే ఉంటుంది. టైట్లింగ్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారి ప్రమేయం ఏమాత్రం ఉండదు.

కోర్టు..
– అప్పిలేట్‌ అథారిటీ వద్ద అన్యాయం జరిగిందని భావిస్తే హైకోర్టును ఆశ్రయించవచ్చు. హైకోర్టులో మీ కేసును వెంటనే పరిష్కరించడానికి ఒక బెంచ్‌ను ఏర్పాటు చేస్తారు.
– అప్పిలేట్‌ అథారిటీపై వచ్చిన కేసులను పెండింగ్‌లో పెట్టకుండా ఎప్పటికప్పుడు ఈ బెంచ్‌ పరిష్కరిస్తుంది. తద్వారా సత్వర న్యాయం అందుతుంది.
– హైకోర్టు ఇచ్చిన తీర్పు ఫైనల్‌. దీన్ని అప్పిలేట్‌ అథారిటీ అమలు చేస్తుంది. ఈ తీర్పును మార్చే అధికారం అప్పిలేట్‌ అథారిటీ లేదా టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ ఆఫీసర్‌కు ఉండదు.

ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం ప్రయోజనాలు
– ఈ చట్టం అమలైతే అన్ని రకాల భూముల రికార్డుల స్థానంలో ఒకే ఒక టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌ వస్తుంది. వ్యవసాయ భూమి, వ్యవసాయేతర భూమితోపాటు ఆ భూమి ఏ శాఖ పరిధిలోనిదైనా, ఏ వ్యక్తిదైనా, ఏ భూమైనా సరే దాని హక్కుదారు ఎవరనేది ఈ రిజిస్టర్లో నమోదు చేస్తారు.
– ఇప్పటివరకు వేర్వేరు రికార్డుల్లో ఉన్న పేర్లలో వ్యత్యాసాలు, తేడాలు, తప్పులు, ఇతర సమస్యలన్నీ కొత్త చట్టం ద్వారా పరిష్కారమవుతాయి. ఇప్పుడు జారీ చేసే రికార్డే ఫైనల్‌ రికార్డు. ఒకవేళ ఈ రికార్డులో మీకు అన్యాయం జరిగితే హైకోర్టుకు వెళ్లి పరిష్కరించుకోవచ్చు. ఇందుకోసం ప్రత్యేక బెంచ్‌ ఉంటుంది.
– మీ భూమికి ప్రభుత్వం గ్యారెంటీగా నిలవడం వల్ల భరోసా పెరుగుతుంది. పొరపాటున మీకు అన్యాయం జరిగితే ప్రభుత్వమే నష్ట పరిహారం చెల్లిస్తుంది. 
– ఈ చట్టం వల్ల భూ యజమానులకు భరోసా దక్కుతుంది. ఈ చట్టాన్ని తేవడానికి దేశంలోని చాలా రాష్ట్రాలు చాలా కాలంగా ప్రయత్నాలు చేసినా అవి సఫలం కాలేదు. సీఎం వైఎస్‌ జగన్‌ ప్రభుత్వం సాధ్యం చేసి చూపించింది. అత్యంత సంక్లిష్టమైన భూ హక్కుల చట్టం తెచ్చిన మొట్టమొదటి రాష్ట్రంగా చరిత్ర సృష్టించింది. ఈ చట్టం అమలైతే రాష్ట్రంలో భూవివాదాలు 90 శాతం మేర కనుమరుగవుతాయి.
– ఒక భూమికి క్లియర్‌ టైటిల్‌ ఉంటే అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లు పెరుగుతాయి. శాశ్వత భూ హక్కు చట్టం ద్వారా బ్యాంకుల్లో సులువుగా రుణాలు పొందవచ్చు. ఈ చట్టం వల్ల జీడీపీ కూడా పెరుగుతుందని శాస్త్రీయ లెక్కలు చెబుతున్నాయి.
– మీ భూమిని మరొకరు దౌర్జన్యంగా లాక్కునే అవకాశం ఉండదు. తప్పుడు పత్రాలు సృష్టించే మార్గాలు మూసుకుపోతాయి. మీ భూమిపై మరొకరి ఆజమాయిషీ ఉండదు.
– ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం వల్ల మీ భూములకు శాశ్వత హక్కులు లభిస్తాయి. ఎలాంటి కబ్జాలకు ఆస్కారం ఉండదు. ఈ చట్టం వల్ల సరిహద్దు వివాదాలు, రికార్డుల తగాదాలు, గొడవలు తగ్గుతాయి. 
– ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ ఆఫీసర్, అప్పిలేట్‌ ఆఫీసర్‌గా ప్రభుత్వ అధికారులనే నియమిస్తారు. ఇందులో బయటి వ్యక్తుల ప్రమేయం కానీ, ప్రలోభాలు కానీ ఉండవు. ఒకవేళ మీకు అన్యాయం జరిగినట్లు భావిస్తే నేరుగా హైకోర్టు బెంచ్‌ను ఆశ్రయించవచ్చు. అక్కడి తీర్పు ఆధారంగా మీ రికార్డులు మీరు పొందవచ్చు. నష్టపరిహారం కూడా తీసుకోవచ్చు.
– భూ రిజిస్ట్రేషన్ల ప్రక్రియ సులభతరం అవుతుంది. మీ భూమి రికార్డుల్లోకి ఎక్కించేటప్పుడు మీ గ్రామంలోకి వచ్చి బహిరంగ ప్రకటన ఇస్తారు. మీ భూమి చుట్టుపక్కల రైతులతో మాట్లాడతారు. ఎలాంటి వివాదాలు లేకుంటేనే రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తారు. ఒకవేళ వివాదం ఉంటే డిస్ప్యూట్‌ రిజిస్టర్‌ కింద నమోదు చేసి, ఈ కేసును పరిష్కరిస్తారు.
– ప్రస్తుతం ఉన్న భూ రికార్డుల వల్ల భూములకు భద్రత లేకుండా పోయింది. ఎప్పుడు ఎవరు కబ్జా చేస్తారనే భయం ప్రజల్లో ఉంది. ఎవరు ఎక్కడి నుంచి తప్పుడు పత్రాలు సృష్టిస్తారో తెలియని పరిస్థితి ఏర్పడింది. ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ యాక్ట్‌ ఈ సమస్యకు చెక్‌ పెడుతుంది.