మీరు అప్పులు చేస్తున్నారా? అవసరాల కోసం కాకుంటే మంచిదే!

అవసరాలు గట్టెక్కేందుకేనా అప్పు.. ఇలానే ఎందుకు ఆలోచించాలి..? కొంచెం భిన్నంగా ‘రుణంతో ఆస్తులను కూడబెట్టుకుందాం’ అని సంకల్పం చెప్పుకోవచ్చుగా..! ఇలా ఆలోచించే వారు రుణంతో నిజంగానే సంపదను సృష్టించుకోవచ్చు. అందుకు మార్గాలు కూడా ఉన్నాయి. అవసరాలు ఎదురై అప్పును ఆశ్రయించే వారే మన సమాజంలో ఎక్కువ. కానీ, కొందరు తెలివిగా అదే అప్పుతో ఆస్తులను సమకూర్చుకునే విధానాలను అనుసరిస్తుంటారు. ఇటువంటి వారు మిగిలిన వారికి భిన్నం.

వడ్డీ రేట్లు కనిష్టాల్లో ఉన్నాయి. తక్కువ వడ్డీ వ్యయాలను అనుకూలంగా చేసుకుని రుణంతో ఇంటిని కొనుగోలు చేసుకోవడం ఒక మంచి మార్గం. కరోనా కారణంగా ఆర్థిక వృద్ధి కనిష్టాలకు చేరిన తరుణంలో ఆర్‌బీఐ వడ్డీ రేట్లను సాధ్యమైనంత కనిష్టాలకు తీసుకొచ్చింది. దీనికితోడు ప్రాపర్టీల ధరలు కూడా దిగివచ్చాయి. పన్ను ప్రయోజనాల కోణం నుంచి చూసినా రుణంతో ఆస్తి ఏర్పాటుకు అనుకూల సమయం ఇదేనంటున్నారు నిపుణులు. రుణంతో ఆస్తిని సమకూర్చుకోవాలన్నా.. సంపద సృష్టికి అడ్డుగా ఉన్న రుణాల భారాన్ని దింపుకోవాలన్నా.. అందుకు ఏం చేయాలన్నది ప్రాఫిట్‌ ప్లస్‌ కథనంతో తెలుసుకుందాం..

వడ్డీ రేట్ల పరంగా చూస్తే రుణానికి ఇదే మంచి తరుణం. కానీ, ఆర్థిక పరిస్థితులు, ఉద్యోగ అస్థిరతలను పరిశీలిస్తే రుణం తీసుకునే విషయంలో ఆచితూచి వ్యవహరించక తప్పదు. ఖరీదైన ఎలక్ట్రానిక్‌ ఉత్పత్తుల కొనుగోలుకు లేదా గృహ నవీకరణ తదితర వినియోగ రుణాల విషయంలో జాగ్రత్తగా ఉండాల్సిందే. ఎందుకంటే ఇవి ఆస్తులను తెచ్చి పెట్టేవి కావు. దీనికి బదులు ఇల్లు సమకూర్చుకునేందుకు లేదా వాణిజ్య సముదాయం లేదా వాణిజ్య భవనాన్ని కొనుగోలు చేసేందుకు రుణం బాట పట్టడం అనుకూలమైనదే. ‘‘ఆదాయం విషయమై అనిశ్చిత పరిస్థితులు ఏర్పడిన ప్రస్తుత పరిస్థితుల్లో ఆస్తుల ఆధారిత రుణాలు మరింత ఆర్థవంతమైనవి’’ అని మైలోన్‌కేర్‌ సీఈవో గౌరవ్‌ గుప్తా అభిప్రాయపడ్డారు.

వ్యక్తిగత రుణాలు, క్రెడిట్‌ కార్డు రుణాలపై వడ్డీ వ్యయాలు వార్షికంగా 11–36 శాతం వరకు ఉన్నాయి. కానీ, గృహ రుణాలపై వడ్డీ రేట్లు 6.63 శాతం నుంచే అందుబాటులో ఉన్నాయి. ‘‘మొదటిసారి ఇంటిని సమకూర్చుకునే వారికి ఇది మంచి తరుణం. ఎందుకంటే ప్రాపర్టీల ధరలు, వడ్డీ రేట్లు ఇంత తక్కువ ఎప్పుడూ లేవు’’ అని మైమనీ మంత్ర ఎండీ రాజ్‌ఖోస్లా పేర్కొన్నారు. నాణేనికి మరో కోణం అన్నట్టు.. ఇతర అవసరాలకు కూడా రుణం తీసుకోవాల్సి రావచ్చు. ప్రమాదాల వంటి అత్యవసర పరిస్థితులు, అనారోగ్యం, ఉద్యోగం కోల్పోవడం వంటి అంశాలు రుణం తీసుకునేందుకు దారితీయవచ్చు. ఒకవేళ ఇవే పరిస్థితులు ఎదురైతే వ్యక్తిగత రుణాలకు బదులు బంగారంపై రుణాన్ని పరిశీలించొచ్చు. ఎందుకంటే రుణం పొందేందుకు ఇది సులభమార్గం. ‘‘బ్యాంకులు బంగారం విలువ లో 90% వరకు రుణంగా ఇస్తున్నాయి. అయితే బంగారం ఆభరణాల విలువలో 60–70 శాతానికి మించి రుణం తీసుకోకపోవడమే మంచిది’’ అని ఖోస్లా సూచించారు.

మిగులు నిధులు ఉంటే..? 
అందుబాటులో ఉన్న మార్గాల్లో ఏది మెరుగైనదన్న పరిశీలన చేసుకోవాలి. ఇప్పటికే గృహ రుణం తీసుకున్న వారు.. తమ వద్ద మిగులు నిధులు ఉన్నాయని చెప్పి గృహ రుణాన్ని తీర్చేద్దామనుకుంటున్నారా..? దీనికంటే కూడా మెరుగైన రాబడులను ఇచ్చే సాధనంలో ఇన్వెస్ట్‌ చేసుకోవడం మంచి ఆలోచన అవుతుంది. ఎందుకంటే గృహ రుణంపై వడ్డీ రేటు 7 శాతం స్థాయిలో ఉన్నప్పుడు.. దీన్ని తీర్చేయడానికి బదులు దీర్ఘకాలం కోసం ఈక్విటీలు లేదంటే మరో ప్రాపర్టీని సమకూర్చుకునే ఆలోచన చేయవచ్చు. పైగా గృహ రుణం వల్ల ఎంతో పన్ను ఆదా చేసుకునే చక్కని మార్గం కూడా ఉంది. తమవద్ద మిగులు నిల్వలతో గృహ రుణాన్ని తీర్చేద్దామని అనుకునేవారు దీనికి బదులు అధిక వడ్డీ భారంతో ఉన్న ఇతర రుణాలను తీర్చేసే ఆలోచన కూడా చేయవచ్చు. అధిక వడ్డీతో కూడిన రుణాలను వదిలించుకోవడం కూడా సంపద సృష్టించుకునే మార్గాల్లో ఒకటి. ‘‘రుణ గ్రహీత వద్ద మిగులు నిల్వలు ఉంటే వాటితో అధిక వడ్డీ పడే క్రెడిట్‌కార్డు, వ్యక్తిగత, ఆటో రుణాలను వదిలించుకోవడాన్ని పరిశీలించొచ్చు’’ అని ఖోస్లా సూచించారు. చెప్పడానికి, ఆచరించడానికి మధ్య ఎంతో అంతరం ఉంది. కనుక మిగులు నిధులు ఉన్న వారు దీర్ఘకాలంలో మెరుగైన విలువను తెచ్చిపెట్టే ఆస్తులపై ఇన్వెస్ట్‌ చేయలేక.. తీసుకెళ్లి ఫిక్స్‌డ్‌ డిపాజిట్‌ చేసే అవకాశం లేకపోలేదు. ఎఫ్‌డీపై వడ్డీ రేటు 6 శాతం వస్తుంది. దీనిపై ఆదాయపన్ను కూడా పడుతుంది.

ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావం తీసివేసి చూస్తే మిగిలేదేమీ ఉండదు. అందుకుని ఇటువంటి వారు ప్రస్తుత రుణాలను (గృహ రుణం అయినా సరే) తీర్చేయడానికి మిగులు నిధులను వినియోగించుకోవచ్చు. సంపద సృష్టికి రుణంతో ఆస్తిని సమకూర్చుకోవడం ఎంత ముఖ్యమో.. అధిక వడ్డీ భారంతో ఆదాయాన్ని మింగేస్తున్న రుణాలను వదిలించుకోవడం కూడా అంతే ముఖ్యమని గుర్తించాలి. తమ వద్దనున్న నిధులపై కనీసం 10 శాతం పైన రాబడులు సమకూర్చుకునే మార్గం ఉంటే గృహ రుణాన్ని ముందుగా తీర్చివేయడానికి దూరంగా ఉండొచ్చని మైలోన్‌కేర్‌ గుప్తా సూచించారు. ఇక్కడ ముఖ్యంగా గుర్తుంచుకోవాల్సిన అంశం ఏమిటంటే.. రుణాలకు చేసే చెల్లింపులు ఆదాయంలో 50 శాతాన్ని ఎట్టి పరిస్థితుల్లోనూ మించకూడదు.

పన్ను ప్రయోజనాలు.. 
రుణంతో ఇల్లు సమకూర్చుకోవడమే కాదు.. పన్నును ఆదా చేసుకోవచ్చు. ఇంటి రుణ ఈఎంఐలో (నెలవారీ వాయిదా) వడ్డీ భాగంతోపాటు అసలు కూడా కొంత కలసి ఉంటుంది. ఇలా ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో గృహ రుణానికి చేసే అసలు చెల్లింపులు గరిష్టంగా రూ.1.5 లక్షల మొత్తంపై సెక్షన్‌ 80సీ కింద పన్ను చెల్లించక్కర్లేదు. అదే విధంగా ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో గృహ రుణానికి చేసే వడ్డీ చెల్లింపులు రూ.2లక్షల మొత్తంపైనా సెక్షన్‌ 24(బి) కింద పన్ను చెల్లించాల్సిన అవసరం లేదు. అదే విధంగా సెక్షన్‌ 80ఈఈఏ కింద అందుబాటు ధరల ఇంటికి తీసుకున్న రుణం అయితే మరో రూ.1.50లక్షల వడ్డీ చెల్లింపులపైనా పన్ను మినహాయింపును కోరొచ్చు. కాకపోతే రుణాన్ని ముందుగానే తీర్చివేస్తే ఈ పన్ను ప్రయోజనాలపై ప్రభావం పడుతుంది. పన్ను ప్రయోజనం కోసమే ఇంటి గురించి ఆలోచిస్తున్నట్టు అయితే రూ.20 లక్షల గృహ రుణం తీసుకుంటే సరిపోతుందంటున్నారు ఖోస్లా. 7.5 శాతం వడ్డీ రేటు ప్రకారం రూ.2 లక్షల వడ్డీ చెల్లింపులపై పన్ను ప్రయోజనాన్ని పొందేందుకు రూ.20 లక్షల రుణం చాలంటున్నారు. ఈ మొత్తంపై వార్షికంగా రూ.50,000–60,000 మేర పన్ను ఆదా చేసుకోవచ్చు. అధిక పన్ను పరిధిలో ఉన్న వారు అందుబాటు ధరల్లోని ఇంటిని రూ.20 లక్షల రుణంతో కొనుగోలు చేసుకోవచ్చని రిటైల్‌ లెండింగ్‌ సంస్థ వ్యవస్థాపకురాలు సుకన్యకుమార్‌ సైతం సూచించారు.

టాపప్‌ లోన్‌
ఇప్పటికే గృహ రుణం తీసుకుని కొంత తీర్చేశారనుకుందాం. దీనిపై టాపప్‌ రుణాన్ని పొందే అర్హత పొందినట్టే. అంటే అదనంగా మరికొంత రుణాన్ని తీసుకోవచ్చు. అప్పటికే కొనసాగుతున్న గృహ రుణంపై రేటుతో పోలిస్తే కొంచెం ఎక్కువ రేటు టాపప్‌ లోన్‌పై అమలవుతుంది. అయినప్పటికీ వ్యక్తిగత, క్రెడిట్‌ కార్డు రుణాలతో పోలిస్తే చాలా తక్కువే ఉంటుంది. అందుకుని టాపప్‌ లోన్‌ తీసుకుని ప్లాట్‌ కొనుగోలును పరిశీలించొచ్చు. కాకపోతే టాపప్‌ లోన్‌ విషయంలో బ్యాంకులు ప్రస్తుతం కొంచెం కఠినంగానే వ్యవహరిస్తున్నాయి. ‘‘ప్రాపర్టీల ధరలు తగ్గాయి. గతంలో రూ.కోటి విలువైన ఇంటి ధర ప్రస్తుతం రూ.80 లక్షలకు తగ్గిపోయింది. కనుక విలువ పరంగా చూస్తే ఇంటి రుణంపై టాపప్‌ లోన్‌ను ఇచ్చేందుకు క్రెడిట్‌ మేనేజర్లు సౌకర్యంగా భావించడం లేదు’’ అని సుకన్య కుమార్‌ వివరించారు. అయితే వ్యక్తిగత రుణ చరిత్ర, ఆదాయం ప్రకారం తగిన అర్హతలు ఉంటే టాపప్‌ లోన్‌ను సులభంగానే పొందొచ్చని నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. రుణంతో ఇంటిని కొనుగోలు చేసిన ఆ ఇంటి వ్యాల్యూషన్‌ పెరిగిపోయినట్టయితే మరింత అధికంగా టాపప్‌లోన్‌ను అర్హత లభించినట్టే. ఒక వేళ గతంలో రుణ చెల్లింపుల్లో విఫలమైన చరిత్ర ఉండి, రుణ మారటోరియాన్ని వినియోగించుకుని ఉంటే అప్పుడు బ్యాంకులు టాపప్‌లోన్‌ మంజూరు విషయంలో కఠినంగా వ్యవహరించే అవకాశం లేకపోలేదు.

పాత రుణంపై అధిక రేట్లు
లోగడ ఎప్పుడో గృహ రుణం తీసుకున్నవారు ఇప్పటికీ అధిక వడ్డీ రేటే చెల్లిస్తుంటారు. ‘‘బేస్‌ రేటుతో అనుసంధానమైన గృహ రుణాలు తీసుకున్న వారికి ఇప్పటికీ అధిక వడ్డీ రేటే అమలవుతోంది. కస్టమర్లు అడగకుండా బ్యాంకులు సొంతంగా పాత రుణాలను కొత్త విధానంలోకి మార్చే చర్యలు తీసుకోవు’’ అని సుకన్య కుమార్‌ పేర్కొన్నారు. కనుక పాత విధానాల్లో గృహ రుణం తీసుకున్న వారు రెపో రేటు లేదా ట్రెజరీ బిల్లు ఆధారిత రేట్ల విధానానికి మారిపోవచ్చు. ఆర్‌బీఐ వడ్డీ రేట్లు తగ్గించినప్పుడు నూతన విధానంలో బ్యాంకులు సైతం వేగంగా ఆ మేరకు రుణ రేట్లను సవరిస్తున్నాయి. ‘‘గృహ రుణ సంస్థ నుంచి రుణం తీసుకుని ఉన్నట్టయితే అది ప్రైమ్‌ లెండింగ్‌ రేటు అయి ఉంటుంది. అటువంటి సందర్భంలో రెపో రేటుకు ఆ రుణాన్ని మార్చుకోవా లనుకుంటే అందుకు బ్యాలన్స్‌ ట్రాన్స్‌ఫర్‌ ఒక మార్గం’’ అని మైలోన్‌ కేర్‌కు చెందిన గుప్తా సూచించారు. 

రుణం బదిలీ
ప్రస్తుతం గృహ రుణాలపై రేట్లు 6.63–7.25% మధ్య ఉన్నాయి. ‘‘ప్రస్తుత మీ గృహ రుణ రేటు ఈ రేట్ల కంటే 0.35 శాతం లేదా అంతకు మించిన వ్యత్యాసంతో ఉంటే తగ్గించాలని రుణదాతను కోరాలి. అది ఫలించకపోతే అప్పుడు మీ గృహ రుణం బ్యాలన్స్‌ను తక్కువ వడ్డీ రేటుతో ఆఫర్‌ చేస్తున్న సంస్థకు బదిలీ చేసుకోవాలి’’ అని మార్ట్‌గేజ్‌ వరల్డ్‌ వ్యవస్థాపకుడు విపుల్‌ పటేల్‌ సూచించారు. అయితే  రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవడం  ఎంత మేర ప్రయోజనం ఉంటుందన్నది ముందే అంచనాకు రావాలి. ఎందుకంటే రుణాన్ని బదిలీ చేసుకునే సమయంలో ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజు, ఇతర చార్జీలను భరించాల్సి రావచ్చు. మార్ట్‌గేజ్‌ ఒప్పందాలపై స్టాంప్‌ డ్యూటీ చార్జీలు మిగిలే ప్రయోజాన్ని హరించొచ్చు. ఈ చార్జీలు రూ.10,000–20,000 మధ్యన ఉండొచ్చు. న్యాయ, సాంకేతిక చార్జీల రూపంలో మరో రూ.2,500–10,000 వరకు చెల్లించుకోవాల్సి రావచ్చు. ఇటువంటి చార్జీలన్నీ మినహాయించిన తర్వాత తగిన మిగులుంటుందని భావిస్తే నిస్సంకోచంగా రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవచ్చు.