REIT: రియల్టీలో సిప్‌ చేద్దామా!

వాణిజ్య ప్రాపరీ్టపై పెట్టుబడి పెట్టాలంటే సామాన్య ఇన్వెస్టర్లకు అయ్యే పనేనా..! ఎక్కడ చూసినా ధరలు గణనీయంగా పెరిగిపోయిన తరుణంలో.. కొనాలంటే పెద్ద మొత్తమే పెట్టుబడి పెట్టాల్సి వస్తుంది. అయితే, ఈక్విటీ మ్యూచువల్‌ ఫండ్స్‌ మాదిరే క్రమానుగత పెట్టుబడి (సిప్‌) విధానంలో వాణిజ్య ప్రాపరీ్టలపై ఇన్వెస్ట్‌ చేయాలన్న ఆకాంక్షలకు ఆచరణ మార్గమే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌లు (రీట్‌లు). వీటిలో ఇన్వెస్ట్‌ చేయడం ఎలా? వచ్చే ప్రయోజనం ఎంత మేర? తదితర వివరాలను అందించే కథనమే ఇది.   

రీట్‌ అంటే...?
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌లు (రీట్‌లు) పేరులో ఉన్నట్టుగానే.. వివిధ రకాల వాణిజ్య ప్రాపరీ్టలపై పెట్టుబడులు పెడుతుంటాయి. మ్యూచువల్‌ ఫండ్స్‌ మాదిరే ఇన్వెస్టర్ల నుంచి పెట్టుబడులు సమీకరిస్తుంటాయి. వాటిని వాణిజ్య ప్రాపరీ్టలపై ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తాయి. ఆయా ప్రాపరీ్టలను అద్దెకు, లీజుకు ఇస్తుంటాయి. వీటి ద్వారా వచ్చే ఆదాయాన్ని తిరిగి వాటాదారులకు క్రమం తప్పకుండా పంచుతుంటాయి. ఆఫీసులు, మాల్స్, ఇండ్రస్టియల్‌ పార్క్‌లు, వేర్‌హౌస్‌లు, హాస్పిటాలిటీ, హెల్త్‌కేర్‌ సెంటర్లు తదితర వసతులపై రీట్‌లు ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంటాయి. అదే మ్యూచువల్‌ ఫండ్స్‌ అయితే బాండ్లు, గోల్డ్, స్టాక్స్‌లో ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంటాయి.

 ఉదాహరణకు ఓ పది మంది స్నేహితుల బృందం ఉందనుకుందాం. తలో రూ.10 లక్షలు వేసుకుని రూ.కోటితో ఒక వాణిజ్య భవనాన్ని సమకూర్చుకున్నారు. దాన్ని ఓ కార్పొరేట్‌ సంస్థ కార్యాలయానికి లీజుకు ఇచ్చారు. లీజు రూపంలో వచ్చే మొత్తం నుంచి 90 శాతాన్ని పది మంది డివిడెండ్‌ కింద పంచుకుంటారు. రీట్‌లో ఇదే మాదిరి జరుగుతుంది. కాకపోతే రీట్‌ల నిర్వహణలో ఇలాంటి వాణిజ్య ఆస్తులు పెద్ద సంఖ్యలో ఉంటాయి. అమెరికా, జపాన్‌ తదితర దేశాల్లో రీట్‌లకు ఎంతో ఆదరణ ఉంది. కానీ మన దేశంలో వీటిపై అంత అవగాహన లేదు. అందుకే ఇవి పెద్దగా ప్రాచుర్యానికి నోచుకోలేదు. 

ప్రత్యామ్నాయ పెట్టుబడి సాధనాలుగా వీటికి తగినంత ప్రచారం కల్పించేందుకు సెబీ తన వంతు కృషి చేస్తోంది. స్టాక్స్, ఫండ్స్‌ మాదిరే రీట్‌లు కూడా సెబీ పర్యవేక్షణ కిందకే వస్తాయి. సెబీ నిబంధనల ప్రకారం రీట్‌లు 80% పెట్టుబడులను అద్దెను సమ కూర్చే ఆస్తులపైనే ఇన్వెస్ట్‌ చేయాల్సి ఉంటుంది. మరో 20% మేర పెట్టుబడులను నిర్మాణంలోని ప్రాపరీ్టలపై ఇన్వెస్ట్‌ చేయవచ్చు. అలాగే, వచ్చే అద్దె ఆదాయంలో నిర్వహణ వ్యయాలు, పన్నులు పోను మిగిలిన నికర మొత్తం నుంచి 90 శాతాన్ని ఇన్వెస్టర్లకు పంపిణీ చేయాలి.  

ప్రయోజనాలు... 
అద్దె ఆదాయం
రీట్‌లకు లీజు రూపంలో ఆదాయం వస్తుంటుంది. దీన్ని వాటాదారులకు డివిడెండ్‌ రూపంలో పంపిణీ చేస్తాయి. సాధారణంగా ప్రతి మూడేళ్లకోసారి 15 శాతం అద్దె పెంచాలన్న నిబంధనతో లీజు ఒప్పందాలు చేసుకుంటుంటాయి. దీంతో వాటాదారులకు వచ్చే డివిడెండ్‌ ఆదాయం కూడా కాలక్రమేణా పెరుగుతూ వెళుతుంది. కొత్త లీజు సమయంలో అప్పటికి పెరిగిన మార్కెట్‌ ధరల ప్రకారమే ఒప్పందాలు చేసుకుంటుంటాయి.  

వడ్డీ ఆదాయం 
రీట్‌లు తమవద్దనున్న మిగులు నిధులపై వడ్డీ రాబడిని పొందుతుంటాయి. లేదా ప్రాపర్టీ లీజుదారులకు రుణాలు సమకూర్చడం ద్వారా వాటిపై ఆదాయం పొందుతాయి. ఈ రూపంలోనూ వాటాదారులకు ఆదాయం లభిస్తుంది. మన దేశంలో రీట్‌లు ప్రధానంగా టైర్‌–1 పట్టణాల్లోని ప్రాపరీ్టలపైనే ఎక్కువ పెట్టుబడులు పెట్టి ఉన్నాయి. కనుక వీటి ధరలు మరింత పెరిగేందుకు ఆస్కారం ఉంది.  

పనితీరు భిన్నం
స్టాక్స్, బాండ్లు తదితర సాధనాలకు భిన్నంగా రీట్‌ స్పందన ఉంటుంది. అంటే స్టాక్స్‌ లేదా బాండ్ల ధరలు పడిపోతే రీట్‌ల ధరలు కూడా పడిపోవాలనేమీ లేదు. ఆ సమయంలో ఇవి స్థిరంగా ఉండొచ్చు. లేదా లాభాలను ఇవ్వొచ్చు. ఒకవేళ రీట్‌ల ధరలు కూడా తగ్గినా.. ఇతర సాధనాల స్థాయిలో ఉండదు. ఈ విధంగా పెట్టుబడుల్లో కొంత భాగానికి రిస్క్‌ తగ్గుతుంది.  

పెట్టుబడి విలువ వృద్ధి
రీట్‌ల నిర్వహణలోని ప్రాపరీ్టల విలువలు కొంత కాలానికి సహజంగా పెరుగుతుంటాయి. తమ నిర్వహణలోని ఆస్తుల విలువలను ఎప్పటికప్పుడు రీట్‌లు మదింపు చేసుకోవాలి. దీంతో పెరిగిన ప్రాపరీ్టల విలువ రీట్‌ యూనిట్‌ విలువపై ప్రతిఫలిస్తుంది. అలాగే, ఆరి్థకంగా లాభదాయకం లేని, లీజు పరంగా అంత డిమాండ్‌ లేని ప్రాపరీ్టలను విక్రయించి, డిమాండ్‌ ఉన్న ప్రాంతాల్లోని ప్రాపరీ్టలపై ఇవి ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంటాయి. 

ఇది కూడా పెట్టుబడి విలువ వృద్ధికి, డివిడెండ్‌ వాటా పెంపునకు దారితీస్తుంది. అంతేకాదు, కొంత మేర రుణాలు తీసుకుని కొత్త ప్రాపరీ్టలపై వెచి్చంచేందుకు సైతం వీటికి వెసులుబాటు ఉంటుంది. కనుక కాలక్రమంలో, కంపెనీ నగదు ప్రవాహాలు, నికర విలువ పెరుగుతున్న కొద్దీ.. కొత్త ప్రాపర్టీలను అదనంగా సమకూర్చుకుంటాయి. ఆ విధంగానూ పెట్టుబడుల విలువ వృద్ధి చెందుతుంది. ఆదాయం పెరుగుతుంది. 

మెరుగైన లిక్విడిటీ
భౌతిక ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేస్తే విక్రయించడానికి చాలా సమయం తీసుకోవచ్చు. అదే రీట్‌లను పనిదినాల్లో ఏ రోజు అయినా విక్రయించుకుని, మరుసటి రోజే ఆ మొత్తాన్ని బ్యాంక్‌ ఖాతాలో పొందొచ్చు. ఇవి స్టాక్‌ ఎక్సే్చంజీల్లో లిస్ట్‌ అయి ఉంటాయి కనుక లిక్విడిటీ సమస్య ఉండదు.

లిస్టెడ్‌ రీట్‌లు... 
బ్రూక్‌ఫీల్డ్‌ ఇండియా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ట్రస్ట్, మైండ్‌స్పేస్‌ బిజినెస్‌ పార్క్స్‌ రీట్, ఎంబసీ ఆఫీస్‌ పార్క్స్‌ రీట్, నెక్సస్‌ సెలక్ట్‌ ట్రస్ట్‌ రీట్‌లు స్టాక్‌ ఎక్సే్ఛంజ్‌లు లిస్ట్‌ అయి ఉన్నాయి. ఇవన్నీ కూడా త్రైమాసికానికి ఒకసారి డివిడెండ్‌ను పంపిణీ చేస్తున్నాయి.

ఎలా ఇన్వెస్ట్‌ చేసుకోవచ్చు? 
రీట్‌లో పెట్టుబడులకు ట్రేడింగ్, డీమ్యాట్‌ ఖాతాలు తప్పనిసరిగా ఉండాలి. స్టాక్స్‌ను కొనుగోలు చేసినట్టుగానే రీట్‌ యూనిట్‌లను కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. ఇవి డీమ్యాట్‌ ఖాతాలో జమ అవుతాయి.  

రాబడులు... 
వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌పై వార్షిక రాబడులు 8–10 శాతం మధ్య ఉంటాయి. గ్రేడ్‌–ఏ ఆఫీస్‌ స్పేస్‌పై రాబడులు ఒక్కోసారి 15 శాతం స్థాయిలో ఉంటాయి. కానీ, మన దేశంలో రీట్‌లపై ప్రస్తుత రాబడులు 10 శాతం లోపే ఉన్నాయి. మన ఆరి్థక వ్యవస్థ రానున్న రోజుల్లో మరింత విలువను సంతరించుకుంటుందని నిపుణుల అంచనా. దీనికితోడు ఈ మార్కెట్‌ పరిణతి చెందిన కొద్దీ రీట్‌లపై వార్షిక రాబడులు 10 శాతం, అంతకంటే ఎగువ స్థాయికి చేరుకుంటాయని నిపుణుల అంచనా. 2022–2024 మధ్య రీట్‌ల నుంచి డివిడెండ్‌ రాబడి 6–9 శాతం మధ్య ఉన్నట్టు, పెట్టుబడి విలువలో 12–18 శాతం మేర వృద్ధి ఉన్నట్టు ఐసీఐసీఐ సెక్యూరిటీస్‌ నివేదిక చెబుతోంది.

ఇవి గమనించాలి..
→ రీట్‌లు స్వల్పకాలానికి కాకుండా దీర్ఘకాలం కోసమే (ఐదేళ్లు అంతకుమించిన కాలం) పరిశీలించడం సూచనీయం. అప్పుడు మూలధన పెట్టుబడి వృద్ధి సాధ్యపడుతుంది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌ సైక్లికల్‌గా ఉంటుంది. స్వల్పకాలంలో రీట్‌ల ధరలు స్టాక్స్‌ మాదిరే ఆర్థిక పరిస్థితులకు అనుగుణంగా కొంత మేర హెచ్చుతగ్గులకు గురికావచ్చు.  
→ మనదేశంలో ఇప్పటి వరకు కేవలం నాలుగు రీట్‌లే లిస్ట్‌ అయి ఉన్నాయి. ఇందులో నెక్సస్‌ సెలక్ట్‌ ట్రస్ట్‌ మాత్రం రిటైల్‌ మాల్స్‌ ఆస్తులపైనే అధిక శాతం ఇన్వెస్ట్‌ చేసింది. మిగిలిన రీట్‌లు ఆఫీస్‌ ప్రాపరీ్టలపై ఇన్వెస్ట్‌ చేసేవి. పనితీరు పోల్చి చూసేందుకు పరిమిత అవకాశాలే ఉన్నాయి.  
→ ఇన్వెస్ట్‌ చేసే ముందు ఆయా రీట్‌ల పరిధిలోని ప్రాపరీ్టలలో ఆక్యుపెన్సీ రేషియో (భర్తీ రేటు) చూడాలి. లీజుకు తీసుకున్న కంపెనీలు అన్నీ ఒకే రంగంలో కాకుండా భిన్న రంగాలకు చెందినవి అయితే రిస్క్‌ వైవిధ్యం అవుతుంది. రీట్‌ల నిర్వహణలోని ప్రాపరీ్టల నాణ్యత, డిమాండ్‌ చూడాలి.  
→ ఆర్థిక సంక్షోభ సమయాల్లో, కరోనా వంటి విపత్తుల సమయాల్లో ఆఫీస్‌ లీజింగ్‌ మార్కెట్‌పై ప్రభావం పడొచ్చు. అలాంటి సందర్భాల్లో డివిడెండ్‌ పంపిణీ, మూలధన పెట్టుబడి విలువ ప్రభావితం కావచ్చు.   
→ మన దగ్గర స్టాక్స్‌తో పోలిస్తే రీట్‌లకు ప్రాచుర్యం తక్కువ. కనుక స్టాక్‌ ఎక్సే్చంజీల్లో వీటి లిక్విడిటీ (ట్రేడింగ్‌ వ్యాల్యూమ్‌) తక్కువగా ఉంటుంది.  
→ తమకు స్థిరమైన ఆదాయం కావాలని కోరుకునే వారు రీట్‌లలో ఇన్వెస్ట్‌ చేసుకోవచ్చు. అది కూడా తమ మొత్తం పెట్టుబడుల్లో 10 శాతం వరకు కేటాయించుకోవచ్చన్నది నిపుణుల సూచన.  

పన్ను బాధ్యత... 
రీట్‌ పెట్టుబడులపై డివిడెండ్‌ రూపంలో వచ్చే ఆదాయంపై పన్ను కొంత భిన్నంగా ఉంది. బ్రూక్‌ఫీల్డ్, ఎంబసీ ఆఫీస్‌ పార్క్స్, మైండ్‌స్పేస్‌ బిజినెస్‌ పార్క్స్‌ రీట్‌లు రాయితీతో కూడిన పన్ను రేటును ఆదాయపన్ను చట్టంలోని సెక్షన్‌ 115బీఏఏ కింద ఎంపిక చేసుకోలేదు. ఇవన్నీ స్పెషల్‌ పర్పస్‌ వెహికల్‌ (ఎస్‌పీవీ)పైనే ఇన్వెస్ట్‌ చేశాయి. కనుక ఇవి పంపిణీ చేసే డివిడెండ్‌పై పన్ను లేదు. 

ఒకవేళ ఎస్‌పీవీలు రాయితీ రేటును ఎంపిక చేసుకుంటే, అప్పుడు అవి పంపిణీ చేసే డివిడెండ్‌ పన్ను పరిధిలోకి వస్తుంది. ఇన్వెస్టర్‌ తనకు వర్తించే శ్లాబు ప్రకారం దీనిపై పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. డివిడెండ్‌పై పన్ను వర్తించేట్టు అయితే, రీట్‌లు 10 శాతం టీడీఎస్‌ కింద తగ్గించి ఆదాయపన్ను శాఖకు జమ చేస్తాయి. ఇన్వెస్టర్లు తమ వార్షిక పన్ను రిటర్నుల్లో దీన్ని సర్దుబాటు చేసుకోవచ్చు. సొంత ప్రాపరీ్టలపై రీట్‌లకు వచ్చే ఆదాయం నుంచి వాటాదారులకు డివిడెండ్‌ పంపిణీ చేసినా, ఎస్‌పీవీలకు ఇచ్చిన రుణాలపై రీట్‌లకు వచ్చే ఆదాయాన్ని వాటాదారులకు పంపిణీ చేసిన సందర్భాల్లోనూ.. ఇన్వెస్టర్‌ వ్యక్తిగత ఆదాయానికే కలుస్తుంది.  

ఇక రీట్‌లలోని పెట్టుబడులకు స్టాక్స్, ఈక్విటీ మ్యూచువల్‌ ఫండ్స్‌ మాదిరే పన్ను నిబంధనలు వర్తిస్తాయి. విక్రయించినప్పుడు వచ్చే లాభంపై మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించాలి. ఏడాదిలోపు విక్రయించగా వచ్చిన లాభంపై 20 శాతం పన్ను, ఏడాది ముగిసిన తర్వాత విక్రయించినప్పుడు వచి్చన లాభం మొదటి రూ. లక్ష తర్వాత మొత్తంపై 12.5 శాతం చెల్లించాలి.

  – సాక్షి, బిజినెస్‌ డెస్క్‌