గృహ రుణ బదిలీతో లాభమెంత

అరుణ్‌ మిశ్రా (40) ఓ ప్రైవేటు కంపెనీలో సీనియర్‌ ఎగ్జిక్యూటివ్‌. 2010లో యాక్సిస్‌ బ్యాంకు నుంచి రూ.20 లక్షల రుణాన్ని తీసుకుని నోయిడాలో రూ.37 లక్షల విలువ చేసే ఇంటిని కొనుగోలు చేశారు. ఫ్లోటింగ్‌ రేటుపై రుణాన్ని తీసుకున్నాడు. ప్రస్తుతం ఆయన 9 శాతం వడ్డీ రేటు చెల్లిస్తున్నాడు. 2010లో రుణాన్ని తీసుకున్నందున బీపీఎల్‌ఆర్‌ ఆధారిత రుణ రేటే ఇప్పటికీ అమలవుతోంది. ప్రస్తుత రేటుకు అతను మార్చుకోలేదు. దీనివల్ల అతను పలు ప్రయోజనాలు కోల్పోతున్నాడు. అరుణ్‌ ఒక ఉదాహరణ మాత్రమే.

2010 తర్వాత గృహ రుణాలకు బెంచ్‌మార్క్‌ విధానాలు మూడు పర్యాయాలు మారిపోయాయి. 2011లో బేస్‌ రేటు, 2016లో ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ రేటు, 2019 అక్టోబర్‌లో ఎక్స్‌టర్నల్‌ బెంచ్‌ మార్క్‌ రేటు విధానాలు అమల్లోకి వచ్చాయి. రేట్లలో మార్పును వెంటనే బదలాయించడం, పారదర్శకత పెంపునకు ఎప్పటికప్పుడు నూతన విధానాల అమలు జరుగుతోంది. కానీ, అరుణ్‌ మిశ్రా వంటి ఎందరో ఇప్పటికీ పాత బెంచ్‌ మార్క్‌ విధానంలోనే కొనసాగుతున్నారు. మరింత పారదర్శకత, తక్కువ వడ్డీ రేటుతో కూడిన విధానాలకు బదిలీ చేసుకోవడం లేదు. ఒక నివేదిక ప్రకారం.. ఎస్‌బీఐ గృహ రుణాల పోర్ట్‌ఫోలియోలో 25 శాతం రుణాలు ఇప్పటికీ బేస్‌ రేటు విధానంలోనే కొనసాగుతున్నాయి.

రూ.5,000 కోట్ల రుణాలు బీపీఎల్‌ఆర్‌ విధానంలో ఉన్నాయి. ‘‘బేస్‌ రేటు లేదా బీపీఎల్‌ఆర్‌ విధానంలో రుణాలు తీసుకున్న కస్టమర్లు నేడు అందుబాటులో ఉన్న మెరుగైన రేట్లతో పోలిస్తే 3.5 శాతం అధికంగా చెల్లిస్తున్నారు’’ అని బ్యాంక్‌బజార్‌ చీఫ్‌ బిజినెస్‌ ఆఫీసర్‌ నవీన్‌ చందానీ తెలిపారు. కనుక ఇంటి రుణాలు తీసుకున్న వారు ఒక్కసారి వాటిని సమీక్షించుకోవడం ఎంతో అవసరం. రుణాన్ని నూతన బెంచ్‌ మార్క్‌ విధానంలోకి మార్చుకోవడం.. అప్పటికీ తాము చెల్లిస్తున్న వడ్డీ రేటు, మార్కెట్లో ఉన్న రేటు మధ్య వ్యత్యాసం ఎక్కువగా ఉంటే వెంటనే ఆ రుణాన్ని మరో సంస్థకు బదలాయించుకోవడం వల్ల లాభం ఉంటుంది. కానీ, దీనికంటే ముందు చూడాల్సిన అంశాలు ఎన్నో ఉన్నాయి. ఇందుకు సంబంధించి సమగ్ర వివరాలను అందించే ప్రాఫిట్‌ కథనం ఇది.  

అవగాహన లేకే..
‘‘ఇంటి రుణాన్ని మరొక బ్యాంకు లేదా సంస్థకు బదలాయించుకోకపోవడం వెనుక ఎన్నో కారణాలు ఉంటుంటాయి. మరింత పారదర్శకమైన బెంచ్‌మార్క్‌ రేట్ల విధానం అమల్లోకి వచ్చిన విషయం తెలియకపోవచ్చు. లేదా ప్రస్తుతం తాము చెల్లిస్తున్న రేటు మెరుగ్గానూ ఉండొచ్చు. కొందరికి తెలిసినప్పటికీ నిర్ణయాన్ని వాయిదా వేస్తుంటారు’’ అని స్విచ్‌మే వ్యవస్థాపకుడు ఆదిత్య మిశ్రా తెలిపారు. హౌసింగ్‌ ఫైనాన్స్‌ సంస్థలతో పోలిస్తే బ్యాంకులు కొంచెం తక్కువ రేటుకు రుణాన్ని ఆఫర్‌ చేసే అవకాశం ఉంటుంది. ఎందుకంటే బ్యాంకుల దగ్గర సేవింగ్స్, కరెంటు ఖాతాల్లో డిపాజిట్లు దండి గా ఉంటాయి. వీటిపై కస్టమర్లకు బ్యాంకులు చెల్లించే రేటు సగటున చాలా తక్కువ. సేవింగ్స్‌ ఖాతాలపై 3–3.5 శాతం రేటు చెల్లిస్తుంటే, కరెంటు ఖాతాల్లోని బ్యాలెన్స్‌లపై చెల్లింపులు సున్నా యే. చాలా చౌకగా బ్యాంకులకు నిధుల అందుబాటు ఉంటుంది. అందుకే బ్యాంకుల గృహ రుణాలపై రేట్లు కొంత ఆకర్షణీయంగా ఉంటాయి.  

ఎప్పుడు మారడం..
గృహ రుణాన్ని తక్కువ రేటుకు ఆఫర్‌ చేసే మరో సంస్థకు బదిలీ చేసుకోవాలని భావించే వారు.. దీనివల్ల లాభమా? నష్టమా? అన్న సందిగ్ధంలో ఉంటే... పాటించాల్సిన కొన్ని సూత్రాలు ఉన్నాయి. ‘‘రుణ కాల వ్యవధి కనీసం మరో 15 ఏళ్లు ఉండి, ప్రస్తుత రుణంపై రేటుతో పోలిస్తే కనీసం 25 బేసిస్‌ పాయింట్లు (0.25 శాతం) తక్కువకు ఆఫర్‌ చేస్తుంటే అప్పుడు రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవడం లాభదాయకం అవుతుంది. ఒకవేళ 15 సంవత్సరాల కంటే తక్కువ కాలమే ఇంకా చెల్లింపులకు మిగిలి ఉంటే అప్పుడు బదిలీ చేసుకోవడం వల్ల వచ్చే ప్రయోజనం ఎంతన్నది లెక్క వేసుకుని చూడాలి’’ అని ఆదిత్య మిశ్రా సూచించారు.

హోమ్‌లోన్‌ ట్రాన్స్‌ఫర్‌ కాలిక్యులేటర్లు ఆన్‌లైన్‌లో ఎన్నో అందుబాటులో ఉన్నాయి. వాటి సాయంతో బదిలీ వల్ల మిగిలేది ఎంతన్నది తెలుసుకోవచ్చు. రుణాన్ని బదిలీ చేసుకునే సమయంలో చెల్లించాల్సిన పలు చార్జీలను మిగిలే ప్రయోజనం నుంచి మినహాయించడం మరిచిపోవద్దు. అంతిమంగా పెద్ద మొత్తమే మిగులుతుందన్న లెక్క తేలితే అప్పుడు నిరభ్యంతరంగా రుణాన్ని బదలాయించుకోవచ్చు. కాకపోతే, రుణాన్ని ఒక సంస్థ నుంచి మరో సంస్థకు మార్చుకోవడానికి కొంత సమయం తీసుకుంటుంది. ‘‘చాలా సంస్థలు మిగిలి ఉన్న గృహ రుణ బదిలీకి అనుమతిస్తూ కొత్తగా టాపప్‌ లోన్‌ను కూడా ఆఫర్‌ చేస్తున్నాయి. అదనపు నిధుల సాయం అవసరమున్న వారు దీన్ని పరిశీలించొచ్చు. ఇది తక్కువ వడ్డీ రేటుకే లభిస్తుంది’’ అని రతన్‌ చౌదరి తెలిపారు.

రేటు తగ్గింపునకు సంప్రదింపులు
మీరు ఇప్పటికే గృహ రుణం తీసుకుని వాయిదాలు చెల్లిస్తున్నట్టయితే.. అదే సంస్థ మీతో పోలిస్తే కొత్త కస్టమర్లకు తక్కువ రేటుకు రుణాన్ని ఆఫర్‌ చేస్తుంటే.. అప్పుడు మీకు కూడా రేటు తగ్గించే విషయమై సంప్రదింపులు చేపట్టాలి. రుణ రేటును తగ్గించేందుకు బ్యాంకు అంగీకరించనప్పుడు లేదా మంచి రేటును ఆఫర్‌ చేయనప్పుడే రుణ బదలాయింపు గురించి యోచించాలి. గతంలో రుణాలు తీసుకుని ఉంటే.. అవి ఎంసీఎల్‌ఆర్, బేస్‌ రేటు, బీపీఎల్‌ఆర్‌ వడ్డీ రేట్ల విధానంలో ఉండొచ్చు. ఈ రుణాలను ఎక్స్‌టర్నల్‌ బెంచ్‌ మార్క్‌ ఆధారిత విధానానికి (రెపో తదితర) మార్చుకోవచ్చు. ఎటువంటి ఫీజులు తీసుకోకుండానే బ్యాంకులు ఇందుకు అనుమతిస్తున్నాయి. ‘‘నిర్వహణ చార్జీ, న్యాయపరమైన డాక్యుమెంట్ల చార్జీలను మాత్రం చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ఒక్కసారి ఎక్స్‌టర్నల్‌ బెంచ్‌మార్క్‌ విధానానికి మారిపోతే.. అప్పుడు కొత్త కస్టమర్లకు అమలు చేసే చార్జీయే వర్తిస్తుంది’’ అని పైసాబజార్‌ గృహ రుణాల విభాగం అధిపతి రతన్‌ చౌదరి తెలిపారు.

బదిలీ ప్రక్రియ..
రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవాలని నిర్ణయించుకుంటే మీ నిర్ణయాన్ని లిఖిత పూర్వకంగా ప్రస్తుత రుణదాతకు తెలియజేయాలి. అప్పుడు సంబంధిత బ్యాంకు లేదా హౌసింగ్‌ ఫైనాన్స్‌ సంస్థ నిరభ్యంతర పత్రం (ఎన్‌వోసీ) లేదా సమ్మతి పత్రాన్ని విడుదల చేస్తుంది. అందులో ఇంకా చెల్లించాల్సిన రుణం ఎంతన్న వివరాలు ఉంటాయి. ఈ పత్రాన్ని కొత్తగా రుణాన్ని ఆఫర్‌ చేస్తున్న సంస్థకు అందించాలి. దీనితోపాటు ఆదాయ ధ్రువీకరణ, ప్రాపర్టీ టైటిల్‌ డాక్యుమెంట్‌ కాపీ కూడా ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. ఆక్యుపేషన్‌ (ప్రాపర్టీ వినియోగం) లేదా కంప్లీషన్‌ (నిర్మాణం పూర్తయినట్టు) సర్టిఫికెట్, ఆర్కిటెక్ట్‌ ప్లాన్‌ కూడా కొత్త సంస్థ కోరే అవకాశం ఉంది. వీటన్నింటినీ పరిశీలించిన తర్వాత కొత్త సంస్థ రుణాన్ని మంజూరు చేస్తుంది. అంగీకరించిన మేరకు రుణాన్ని చెక్‌ లేదా డిమాండ్‌ డ్రాఫ్ట్‌ రూపంలో పాత రుణదాత పేరు మీద విడుదల చేస్తుంది. దీన్ని పాత రుణదాతకు సమర్పించాలి. కొత్త రుణ గ్రహీత వద్ద మార్ట్‌గేజ్‌ అగ్రిమెంట్‌పై (తనఖా ఒప్పందం) సంతకం చేయాల్సి ఉంటుంది. పాత సంస్థ నుంచి కొత్త రుణ గ్రహీత పేరు మీదకు ప్రాపర్టీ డీడ్‌ మార్చే సమయంలో రుణ గ్రహీత హాజరుకావాల్సి వస్తుంది.  

వ్యయాలు
నూతనంగా రుణాన్ని ఇచ్చే సంస్థ ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజును వసూలు చేస్తుంది. రుణ మొత్తంలో ఇది ఒక శాతంగా ఉండొచ్చు. అయితే, కొన్ని సందర్భాల్లో రుణదాతలు ప్రత్యేక ఆఫర్లు ఇస్తుంటారు. ఆ సమయంలో ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజు గరిష్టంగా రూ.10వేల లోపే ఉంటుంది. కొన్ని అయితే, పూర్తిగా మాఫీ కూడా చేస్తున్నాయి. అయితే ప్రాపర్టీ మార్ట్‌గేజ్‌ డీడ్‌పై స్టాంప్‌ డ్యూటీ రూపంలో ఎక్కువ చార్జీ భరించాల్సి ఉంటుంది. ఒక్కో రాష్ట్రంలో ఇది ఒక్కో విధంగా ఉండొచ్చు. గృహ రుణ బదిలీకి ఎంతలేదన్నా రెండు నుంచి ఐదు వారాల  సమయం తీసుకుంటుంది.