సొంతింటికి టైమొచ్చింది..!

సొంతింటికి టైమొచ్చింది..!

గృహ రుణరేటు తగ్గిస్తున్న బ్యాంకులు
ఎస్‌బీఐ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ 8 శాతానికి... వడ్డీ 8.6 శాతం
ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ కింద రుణం తీసుకునే వారికి వర్తింపు
ఏప్రిల్‌ తర్వాత రుణం తీసుకున్న వారికీ లాభమే
అంతకుముందు తీసుకున్న వారైతే మార్చుకోవాలి
ఇలా మార్చుకోవటానికి కన్వర్షన్‌ చార్జీలు చెల్లించాలి
ఎలాంటి చార్జీలూ లేకుండా మారుస్తామంటున్న బీఓబీ
 పెద్ద నోట్ల రద్దుతో రియల్టీ ధరలు కూడా తగ్గుదల
 హైదరాబాద్‌ వంటి చోట్ల పెరగకుండా స్థిరంగా ఉన్నతీరు
 ఇదే మంచి తరుణమంటున్న హౌసింగ్‌ నిపుణులు
 అల్పాదాయ వర్గాల కోసం వడ్డీ రాయితీ ఇచ్చిన ప్రధాని  

గృహ రుణానికి సంబంధించి ఇపుడొక మంత్రంలా వినిపిస్తున్న సంఖ్య 8.65. ఎందుకంటే ఇది దీర్ఘకాలిక గృహ రుణాలకు కొన్ని బ్యాంకులు వసూలు చేస్తున్న వడ్డీ రేటు శాతం. బహుశా! ఇటీవలి కాలంలో ఇంత తక్కువ రేటుకు గృహ రుణాలు లభ్యం కావటం ఇదేనని చెప్పాలి. నిన్న మొన్నటిదాకా 9.5 శాతంగా ఉన్న వడ్డీ రేటు... ప్రభుత్వ రంగ స్టేట్‌ బ్యాంక్‌ ఆఫ్‌ ఇండియా ఏకంగా 90 బేసిస్‌ పాయింట్లు కోత విధించటంతో 8.65కు దిగివచ్చింది. గడిచిన మూడేళ్లలో తగ్గించిన రుణ రేటు కన్నా ఇది రెట్టింపు కావటం గమనార్హం. ప్రైవేటు రంగ బ్యాంకింగ్‌ దిగ్గజం ఐసీఐసీఐ తానూ రేసులో ఉన్నానంటూ ఎస్‌బీఐకి జత కలసింది. దాంతో అన్ని బ్యాంకులూ రేట్ల కోతను ప్రకటిస్తున్నాయి. ఈ తాజా తగ్గింపు ఎవరెవరికి వర్తిస్తుందంటే...

 ♦ పెద్ద నోట్ల రద్దుతో బ్యాంకుల్లోకి ఇబ్బడిముబ్బడిగా డిపాజిట్లు వచ్చి చేరాయి. సేవింగ్స్‌ ఖాతాల్లో వేసిన డబ్బులు కాబట్టి వీటిపై బ్యాంకులు చెల్లించాల్సిన వడ్డీ తక్కువే. మరోవంక ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు తగ్గిస్తూ వస్తోంది. దీంతో బ్యాంకులూ వడ్డీ రేట్లను తగ్గించే పనిలో పడ్డాయి. ప్రధానంగా గృహ రుణాలపై వడ్డీకి ప్రాతిపదికగా భావించే ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను తగ్గిస్తున్నట్లు పోటాపోటీ ప్రకటనలు చేస్తున్నాయి.

♦ నోట్ల రద్దుతో దేశంలో రియల్టీకి డిమాండ్‌ తగ్గిందని సర్వేల సారాంశం. చాలా నగరాల్లో ధరలూ ఇప్పటికే తగ్గాయి. కొనుగోళ్లు మందగించటం వల్ల నేరుగా గృహ ప్రవేశం చేయటానికి వీలయ్యే ఫ్లాట్లు సిద్ధంగా ఉన్నాయి. హైదరాబాద్‌ వంటి నగరాల్లో ధరలు భారీగా తగ్గకపోయినా గడిచిన నాలుగైదు నెలలతో పోలిస్తే పెరగలేదు.

♦ వీటన్నిటికీ తోడు అల్పాదాయ వర్గాల వారు... తక్కువ రుణంతో ఇల్లు కొనుక్కోవాలనుకున్న వారికి ఇటీవలే ప్రధాని నరేంద్ర మోదీ పలు వరాలిచ్చారు. వారు తీసుకునే గృహ రుణాలపై రాయితీల జల్లు కురిపించారు. రూ.12 లక్షల లోపు గృహ రుణాలు తీసుకునేవారికి ఈ రాయితీలు వర్తిస్తాయన్న మాట. ఇది కూడా సొంతింటి కల సాకారం చేసుకోవటానికి నిచ్చెనలాంటిదే.

♦ ఒకవైపు బ్యాంకులు వడ్డీ రేట్లు తగ్గిస్తున్నాయి. మరోవంక ఇళ్ల ధరలు కూడా ఊరిస్తున్నాయి. వీటన్నిటికీ తోడు కొన్ని వర్గాల వారికి గృహ రుణాలు రాయితీ ధరకే దొరుకుతున్నాయి. ఇంకెందుకు ఆలస్యం!! బ్యాంకు లోన్‌కి ఇదే సమయం.. అనుకుంటున్నారా? మరి బ్యాంకుకు వెళ్లే ముందు ఏ బ్యాంకు తక్కువ వడ్డీ రేట్లు ఆఫర్‌ చేస్తోంది? ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను ఎవరు ఎంత వసూలు చేస్తున్నారు? అసలింతకీ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ అంటే ఏంటి?  ఇవన్నీ వివరించేదే ఈ వారం ప్రాఫిట్‌ ప్రధాన కథనం...!


కొత్తగా రుణాలు తీసుకుంటున్న వారికి..
తాజా రేట్ల తగ్గింపుతో గరిష్ఠంగా లాభం పొందేది ఎవరైనా ఉంటే వారు కొత్తగా రుణాలు తీసుకోబోతున్నవారే. ఎందుకంటే వారు రుణం తీసుకున్ననాటి నుంచే తాజా రేట్లు వారికి వర్తిస్తాయి. ప్రస్తుతం అందరికన్నా తక్కువగా ఎస్‌బీఐ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ 8 శాతం ఉండగా... ఐసీఐసీఐ బ్యాంకు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ 8.2 శాతంగా ఉంది. ఇవి 8.6 నుంచి 9.25 మధ్య వడ్డీ రేట్లు వసూలు చేస్తున్నాయి. ఈ వడ్డీరేట్లు తీసుకున్న రుణం, తిరిగి తీర్చే వ్యవధిని బట్టి మారతాయి.

ఇప్పటికే ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ కింద రుణాలు తీసుకుంటే...
చాలా బ్యాంకులు తాము ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను ఎప్పుడెప్పుడు సవరించేదీ చెబుతుంటాయి. అంటే ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ వ్యవధి ఏడాదా? 6 నెలలా? 3 నెలలా? అనేది ముందే చెబుతాయి. చాలా బ్యాంకులకు ఇది ఏడాదిగానే ఉంది. అంటే... రుణం తీసుకున్న ఏడాది తరవాతే వారికి కొత్త రేటు వర్తిస్తుందన్న మాట.  ఉదాహరణకు అక్టోబర్లో ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ కింద రుణం తీసుకున్నారని అనుకుందాం. వారికి తాజా తగ్గింపు ఇప్పుడు వర్తించదు. ఈ ఏడాది అక్టోబర్లో అప్పుడు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ ఎంత ఉంటే... అది వర్తిస్తుంది. దాని ప్రకారం రుణ రేటు తగ్గటమో, పెరగటమో జరుగుతుంది.

బేస్‌రేటు కింద రుణాలు తీసుకుంటే..
గతేడాది ఏప్రిల్‌కన్నా ముందు తీసుకున్న గృహ రుణాలన్నీ బేస్‌ రేట్‌ ప్రాతిపదికన తీసుకున్నవే. ఇది కొంత ఎక్కువే. వారికి తాజా తగ్గింపు వర్తించదు. కాకపోతే వారు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు మారాల్సి ఉంటుంది. ఇలా మారడానికి చాలా బ్యాంకులు మొత్తం రుణంలో .0.5 శాతాన్ని గానీ, రూ. 10 వేల మొత్తాన్ని గానీ కన్వర్షన్‌ ఫీజుగా వసూలు చేస్తున్నాయి. దీన్లో ఏది ఎక్కువైతే అది తీసుకుంటారని గుర్తుంచుకోవాలి. ఉదాహరణకు రూ.30 లక్షల రుణం తీసుకున్నారనుకోండి. రూ.15వేలు కన్వర్షన్‌ ఫీజుగా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అదే రూ.15 లక్షలైతే... రూ.10వేలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఒక్క బ్యాంక్‌ ఆఫ్‌ బరోడా మాత్రం ఎలాంటి కన్వర్షన్‌ చార్జీలూ వసూలు చేయకుండా బేస్‌ రేట్‌ రుణ గ్రహీతలను ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ విధానంలోకి మారుస్తామని చెబుతోంది. ఎలాంటి షరతులూ ఉండవని కూడా బ్యాంకు ప్రకటించింది.

ఏం చేయాలంటే...
ఇది ఒక్క గృహ రుణాలకే కాదు. ఎస్‌బీఐ అయితే ఆటో రుణాలకూ వర్తింపజేస్తోంది. అందుకని మీ రుణ రేట్‌ ఇపుడెంత ఉందో చూసుకుని... మీ బ్యాంకును సంప్రతించటం మేలు. ఒకవేళ తగ్గింపు మీకూ వర్తిస్తుందని అనుకుంటే వెంటనే ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారిపోవచ్చు.

సీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడానికి చార్జీలు వసూలు చేస్తున్నారని గుర్తుంచుకోవాలి. మారితే వచ్చే లాభాన్ని లెక్కించేటపుడు ఈ చార్జీలను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి. అందుకని 0.5 శాతంకన్నా ఎక్కువ లాభం ఉంటేనే మారాలి.

మీరిపుడు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లో ఉన్నా సరే... తాజా తగ్గింపు వర్తించకపోవచ్చు. అందుకని మీ బ్యాంకును సంప్రదించి, ఎప్పటి నుంచి తగ్గింపు వర్తిస్తుందో తెలుసుకోవాలి.

గృహ రుణాలపై ప్రధాని రాయితీ..

♦ పట్టణ ప్రాంతాల్లో రూ.9 లక్షలలోపు గృహ రుణం తీసుకునేవారికి వడ్డీలో 4 శాతం.. రూ.9–12 లక్షల మధ్య తీసుకున్న వారికి 3 శాతం రాయితీ లభిస్తుంది. తగ్గించిన వడ్డీని బ్యాంకులకు ప్రభుత్వం చెల్లిస్తుంది.

♦ గ్రామాల్లో అయితే కొత్తింటి కోసం గానీ, ఉన్న ఇంటిని విస్తరించడానికి గానీ రూ.2 లక్షలలోపు రుణం తీసుకునే వారికి 3 శాతం వడ్డీ రాయితీ వర్తిస్తుంది.

♦ 2017లో రుణాలు తీసుకుంటే ఈ రాయితీ వర్తిస్తుంది.

ఈఎంఐ బాగానే తగ్గుతుంది..
ప్రధాని ప్రకటించిన వడ్డీ రాయితీవల్ల ఈఎంఐ గణనీయంగా తగ్గుతుందని చెప్పవచ్చు. గతంలో రూ.6 లక్షల లోపు రుణం తీసుకునే వారికి వడ్డీలో 6.5 శాతం రాయితీ ఉండేది. ఈ రాయితీని తగ్గించినా... రుణ మొత్తాన్ని పెంచటం వల్ల చాలామందికి ఈ రాయితీ వర్తిస్తుంది. ఉదాహరణకు రూ.12 లక్షల రుణాన్ని 15 ఏళ్ల కాలానికి తీసుకున్నారనుకోండి. వడ్డీ 3 శాతం తగ్గడం వల్ల వారికి ఈఎంఐ నెలకు రూ.2,044 వరకూ తగ్గుతుంది.

ఈ పథకానికి అర్హులెవరు?
ఈ వడ్డీ రాయితీ పొందడానికి వార్షికాదాయం రూ.6 లక్షల లోపున్న అల్పాదాయ వర్గాలు మాత్రమే అర్హులు.
రుణాన్ని మహిళల పేరిట , లేదా జాయింట్‌గా భార్యతో కలసి తీసుకోవాలి. వారికి పక్కా ఇల్లు ఉండకూడదు.
ఇంటి కార్పెట్‌ ఏరియా (బిల్టప్‌ ఏరియా కాదు) 645 చదరపు అడుగులకు మించి ఉండకూడదు.
రుణానికి దరఖాస్తు చేసేటప్పుడు ఆదాయ రుజువు పత్రాన్ని, సెల్ఫ్‌ అఫిడవిట్‌ను జత చేయాలి.

వడ్డీ రేటు.. ఇదీ రూటు!
అసలు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ అంటే ఏంటో చూద్దాం...

మా మార్జినల్‌ కాస్ట్‌ ఆఫ్‌ ఫండ్స్‌ ఆధారిత రుణ రేటును (ఎంసీఎల్‌ఆర్‌)ను తగ్గించాం. దీంతో ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు అనుసంధానంగా ఉన్న గృహ, వాహన ఇతర రుణ రేట్లు తగ్గుతాయి.
– బ్యాంకులన్నీ ఇపుడు చెబుతున్నదిదే

బేస్‌రేటుపై రుణాలు తీసుకున్నవారు ఇపుడు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు మారాలంటే చార్జీల రూపంలో రూ.10,000 లేదా 0.5 శాతం అదనంగా చెల్లించాలి. మా బ్యాంకులో అయితే ఇప్పుడు ఉచితం.
– ఇది మరో బ్యాంక్‌ ప్రకటన

ఇదంతా ఎందుకంటే ఇపుడు ఏ బ్యాంకయినా వడ్డీ రేట్ల గురించి చెప్పేటపుడు తమ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ ఎంతో చెబుతోంది. ఇప్పటికే రుణాలు తీసుకున్నవారు కావచ్చు. కొత్తగా రుణం కోసం దరఖాస్తు చేసుకుంటున్న వారు కావచ్చు. వారి వడ్డీ రేట్లన్నీ ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ మీదే ఆధారపడి ఉంటాయి. దాని హెచ్చుతగ్గులను బట్టే వడ్డీ రేట్లూ మారుతుంటాయి.


2016 ఏప్రిల్‌ 1వ తేదీకి ముందు బ్యాంకులన్నీ బేస్‌రేటు విధానాన్ని అమలు చేశాయి. అప్పటి నుంచి ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను తెచ్చాయి. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను బేస్‌గా చేసుకుని... వినియోగదారులకు వారి రుణ చరిత్ర, ఆదాయం, చెల్లించే సామర్థ్యం ఆధారంగా వడ్డీరేటు నిర్ణయిస్తారు. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను నెలవారీ సమీక్షిస్తుంటారు. బేస్‌రేట్‌ ప్రకారమైతే... రెపో రేటును ఆర్‌బీఐ తగ్గించినా, పెంచినా దాని లాభనష్టాలు వెంటనే బ్యాంకు కస్టమర్లకు బదిలీ అయ్యేవి కావు. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ వ్యవస్థను ఆర్‌బీఐ ప్రవేశపెట్టడానికి ప్రధాన కారణాల్లో ఇదొకటి.  ఎంసీఎల్‌ఆర్‌తో ఈ లోపం కొంత తొలగిపోయింది. రుణరేటు లెక్కింపు నిర్ణయంలో పారదర్శకత పెరిగింది. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు సంబంధించి ఓవర్‌నైట్‌ (ఒకరోజు), నెల, మూడు నెలలు, ఆరు నెలలు, ఏడాది కాలాలకు వేర్వేరు రేట్లు అమలవుతున్నాయి. ఆర్‌బీఐ నుంచి తాము తీసుకునే స్వల్ప కాలిక రుణాలకు బ్యాంకులు వడ్డీ చెల్లిస్తాయి. దీన్ని రెపో రేటుగా పిలుస్తారు ప్రస్తుతమిది 6.25 శాతం. దీన్ని... తాను డిపాజిట్లపై చెల్లించాల్సిన వడ్డీని లెక్కించి... లాభంగా కొంత మార్జిన్‌ను కలిపి బ్యాంకు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను నిర్ణయిస్తుంది. ఇంకా తన డిపాజిట్లలో సీఆర్‌ఆర్‌ (నగదు నిల్వల నిష్పత్తి) ప్రకారం ఆర్‌బీఐ వద్ద ఉంచాల్సిన నగదు (ప్రస్తుతం ఇది 4 శాతం) ఎంత? నిర్వహణా వ్యయాలెంత? రుణ కాలపరిమితి ఎంత? వంటివి కూడా ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ లెక్కింపులో చోటు చేసుకుంటాయి. సీఆర్‌ఆర్‌పై ఆర్‌బీఐ ఎటువంటి వడ్డీనీ చెల్లించదు. దీనికి వడ్డీని పరోక్షంగా బ్యాంకులు రుణ గ్రహీత నుంచే వసూలు చేస్తాయని గుర్తుంచుకోవాలి.

ఏ రుణాలకు లింక్‌...
ఫ్లోటింగ్‌ రేట్‌ రుణాలన్నీ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కే అనుసంధానమవుతాయి. ప్రస్తుతం చాలా బ్యాంకులు– గృహ రుణాలకు తప్ప వ్యక్తిగత రుణాలు, కార్‌ లోన్లకు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ వర్తింపజేయడం లేదు. వాటికి స్థిర వడ్డీరేట్లుండడమే కారణం. ఎస్‌బీఐ మాత్రం వ్యక్తిగత, విద్య, ఆటో రుణాలకు కూడా ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ వర్తింపజేస్తోంది.

ఎంసీఎల్‌ఆర్‌తో లాభమిదీ...
బ్యాంకులు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌పై ‘స్ప్రెడ్‌’ను అమలు చేస్తుంటాయి. ఇది ఒకరకంగా బ్యాంకుల లాభం. ఇది డిపాజిట్‌పై చెల్లిస్తున్న వడ్డీ ప్రాతిపదికగానే ఉండాలి తప్ప, ఇష్టానుసారంగా ఉండకూడదు. కానీ అన్ని లోన్లకూ ‘స్ప్రెడ్‌’ను ఒకే శాతంలో విధించరు. గృహ రుణాలకు ఒకరకమైన ‘స్ప్రెడ్‌’ ఉంటే, తనఖా రుణాలపై మరో రకంగా ఉంటుంది. గృహ రుణాలపై ‘స్ప్రెడ్‌’ తక్కువ. ఉదాహరణకు వార్షిక పాతిపదికన గృహ రుణంపై ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ 9.2 శాతం ఉంటే, అప్‌ట్రెండ్‌లో ‘స్ప్రెడ్‌’ మరో 25 బేసిస్‌ పాయింట్లు (100 బేసిస్‌ పాయింట్లు ఒకశాతం) ఉంటుంది. అపుడు రుణంపై వడ్డీ రేటు 9.45 శాతం చెల్లించాలన్నమాట.

ఎంసీఎల్‌ఆర్‌... దీర్ఘకాలానికి బెటర్‌!
నిజమే!! మీరిపుడు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు మారొచ్చు. కానీ దీనికి బ్యాంకులు కన్వర్షన్‌ చార్జీల్ని వసూలు చేస్తున్నాయి. సాధారణంగా బేస్‌రేటులో ఉన్న రుణ గ్రహీతలు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు మారాలంటే చెల్లించాల్సిన రుణంలో 0.5 శాతం లేదా రూ.10,000 చెల్లించాల్సి వస్తోంది. దీనికితోడు ఇతర వ్యయాలూ ఉంటాయి. ఇవన్నీ కలిపాక కూడా మీరు ప్రస్తుతం చెల్లిస్తున్న వడ్డీకి, ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లో చేరితే చెల్లించే వడ్డీకి మధ్య వ్యత్యాసం కనీసం 25 బేసిస్‌ పాయింట్లుంటే మారొచ్చు. మీది దీర్ఘకాలిక రుణమైతే ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడం బెటర్‌.  చివరిగా ఒక విషయం.. బ్యాంక్‌ ఆఫ్‌ బరోడా..బేస్‌ రేట్‌ (9.60 శాతం) ప్రాతిపదికగా ఉన్న బ్యాంక్‌ కస్టమర్లు ఎలాంటి అదనపు చార్జీలూ లేకుండా కొత్త ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారే వెసులుబాటునిచ్చింది.

ప్రస్తుత రుణాలకు ప్రాతిపదిక.. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌
బేస్‌రేట్‌ స్థానంలో   9 నెలలుగా అమలు
ఇప్పుడైనా కొత్త్త రేటుకు  మారే అవకాశం
వడ్డీ లెక్కింపులో పారదర్శక విధానం