ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌తో భూ వివాదాలకు తెర

సాక్షి ప్రతినిధి, కాకినాడ: ఆంధ్రప్రదేశ్‌ ల్యాండ్‌ టైట్లింగ్‌ చట్టం–2022 వల్ల   భూ వివాదాలు, మోసాలను అరికట్టి యాజమాన్య హక్కుపై పూర్తి భరోసా కల్పించే అవకాశం ఉంటుందని రాష్ట్ర ప్రభుత్వ ముఖ్య సలహాదారు అజేయ కల్లం అన్నారు. వాస్తవాలను గమనించకుండా కొన్ని రాజకీయ పార్టీలు, కొంత మంది న్యాయవాదులు అనవసర రాద్ధాంతం చేస్తున్నారన్నారు. ఈ చట్టాన్ని అమలు చేసేందుకు దేశంలోని 12 రాష్ట్రాలు ఆసక్తి చూపిస్తు­న్నా­యని, భూములకు శాశ్వత హక్కు రావాలంటే ఈ చట్టం అమలు జర­గాలని అన్నారు.

యజ­మాని ఎక్కడున్నా భూమికి రక్షణ అవసరమని, ప్రతి మూడు నెలలకోసారి మొబైల్‌ ఫోన్‌లో భూమి వివరాలను చెక్‌ చేసుకునే సౌలభ్యం ఉంటుందని వివరించారు. ఎవరైనా మార్పులు, చేర్పులకు ప్రయత్నిస్తే మనకు సమాచారం కూడా వస్తుందన్నారు. న్యాయ వ్యవస్థలో 66 శాతం కేసులు, 24 శాతం హత్యలు భూ తగాదాలకు సంబంధించినవే ఉన్నాయని చెప్పారు. ఆయన శుక్రవారం ‘సాక్షి’కి ఇచ్చిన ఇంటర్వ్యూలో ఇందుకు సంబంధించిన పలు విషయాలు వెల్లడించారు. వివరాలు ఇలా.. 

సాక్షి: ఈ చట్టం వల్ల భూ యజమానులకు ప్రయోజనాలేమిటి?
కల్లం: ఈ చట్టం కింద నిర్వహించే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో పేరు నమోదయితే ఆ భూమికి అతనే యజమాని అనే హామీని ప్రభుత్వం ఇస్తుంది. ఆ భూమిపై హక్కుకు ఈ రికార్డే సాక్ష్యం. ఒకవేళ రికార్డుల్లో ఏదైనా పొరపాటు వల్ల భూమి హక్కులకు భంగం కలిగితే ప్రభుత్వమే నష్టపరిహారం చెల్లిస్తుంది. ఇందుకోసం టైటిల్‌ ఇన్సూరెన్సు వ్యవస్థ ఏర్పాటవుతుంది.

సాక్షి: ఈ చట్టం వల్ల ఎలాంటి మార్పులు వస్తాయి?
కల్లం: వ్యవసాయ భూమి కొనుగోలు చెయ్యాలంటే రిజిస్ట్రేషన్‌ చట్టం ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్‌ ఫీజు, స్టాంప్‌ డ్యూటీ చెల్లించి సబ్‌ రిజిస్ట్రార్‌ కార్యాలయంలో దస్తావేజు చేయించుకోవాలి. ఆ తరువాత ఆర్‌వోఆర్‌ చట్ట రిజిస్ట్రేషన్‌ ప్రకారం తహసీల్దార్‌ విచారణ చేసి రెవెన్యూ రికార్డుల్లో నమోదు చెయ్యాలి. కొత్త చట్టం ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్, మ్యుటేషన్‌ ఒకేచోట, ఒకేసారి జరుగుతాయి. భూమి కొనుగోలు చేసిన వ్యక్తికి సర్టిఫికెట్‌ జారీ చేస్తారు. ఈ సర్టిఫికెట్‌ ఉంటే హక్కులకు సంపూర్ణ హామీ ఉన్నట్లే.

సాక్షి: రెవెన్యూ రికార్డుల్లో ఎలా నమోదు చేసుకోవాలి?
కల్లం: తహసీల్దార్‌కు మ్యుటేషన్‌ కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. తహసీల్దార్‌ విచారణ చేసి నమోదు చేస్తారు. పట్టాదారు రికా­ర్డుల్లో పాస్‌ పుస్తకం జారీ చేస్తారు. కొత్త విధానంలో టైటిల్‌ రిజి­స్టర్‌లో నమోదు చేసి, సర్టిఫికెట్‌ జారీ చేస్తారు. టైటిల్‌ రిజి­స్ట్రేషన్‌ అధికారి ప్రాథమిక పరిశీలన చేసి, రికార్డుల వివరాలు, దర­ఖాస్తుదారు అర్జీల్లో పొందుపరిచి నిర్ధారించి సర్టిఫికెట్‌ ఇస్తారు.

సాక్షి: టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో ఏర్పడే భూ వివాదాలను ఎవరు పరిష్కరిస్తారు?
కల్లం: భూమి రికార్డులను రూపొందించిన ఆ రికార్డుల్లో పొరపాట్లను సరి చెయ్యడానికి ప్రత్యేక యంత్రాంగం ఏర్పాటయ్యింది. భూమి యజమానుల రికార్డు అయినా రిజిస్టర్‌ 1, 1బిలో తప్పులుంటే సవరణ కోసం ఆర్‌వోఆర్‌ చట్టం కింద రెవెన్యూ డివిజనల్‌ అధికారికి అప్పీల్‌ చేసుకోవచ్చు, జాయింట్‌ కలెక్టర్‌ దగ్గర రివిజన్‌ పిటిషన్‌ దాఖలు చెయ్యవచ్చు.

కొత్త చట్టం కింద నిర్వహించే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో తప్పులుంటే జిల్లా స్థాయిలోని ల్యాండ్‌ టైటిలింగ్‌ అప్పిలేట్‌ ఆఫీసర్‌ దగ్గర దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు.టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేసిన వివరాలకు సంబంధించి వివాదాలుంటే జిల్లా స్థాయిలో ల్యాండ్‌ టైటిలింగ్‌ అప్పిలేట్‌ ఆఫీసర్‌ దగ్గర అప్పీల్‌ చేసుకోవాలి. ఇక్కడ ఇచ్చే తీర్పుపై అభ్యంతరాలు ఉంటే హైకోర్టును ఆశ్రయించవచ్చు.

సాక్షి: ఈ చట్టం కింద ఏర్పడే నూతన వ్యవస్థలు ఏమిటి?
కల్లం: కొత్త చట్టం అమలులోకి వస్తే భూమి హక్కుల రిజిస్టర్‌కు భూమి టైటిలింగ్‌ ఆఫీ­సర్లను నియమిస్తారు. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌పై వివాదాలుంటే పరిష్కరించడానికి జిల్లా స్థా­యిలో ల్యాండ్‌ టైటిలింగ్‌ అప్పిలేట్‌ ఆఫీసర్లను నియమిస్తారు. ఇప్పుడున్న రెవెన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖలు అనుబంధ సంస్థలుగా పని చేస్తాయి.

సాక్షి: కొత్త చట్టంలో సివిల్‌ కోర్టుల పాత్ర ఏమిటి? 
కల్లం: ఆర్‌వోఆర్‌ చట్టం కింద నిర్వహించే 1బి రిజిస్టర్‌లో నమోదు, తప్పొప్పుల సవరణ బాధ్యత సివిల్‌ కోర్టులకు లేనట్లే. ఈ కొత్త చట్టం కింద నిర్వహించే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో తప్పులను సవరించే బాధ్యత కూడా సివిల్‌ కోర్టులకు ఉండదు. వారసత్వ/ఆస్తి పంపకాల వివాదాలు, ప్రస్తుతం కోర్టుల్లో పెండింగులో ఉన్న వివాదాలు, టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌ తయారీకి సంబంధం లేని ఇతర భూ వివాదాలు సివిల్‌ కోర్టు పరిధిలోనే ఉంటాయి.

కొత్త చట్టం అమలులోకి వచ్చినప్పటికీ, ప్రస్తుతం కోర్టుల్లో పెండింగ్‌లో ఉన్న వివాదాల వివరాలు టీఆర్‌లో నమోదు చేయించుకోవాలి. అంతిమంగా ఉత్తర్వుల ప్రకారం చర్య తీసుకుంటారు. టీఆర్‌ నమోదైన వివరాలపై అభ్యంతరాలుంటే హైకోర్టులో అప్పీల్‌ చేసుకోవచ్చు.

సాక్షి: కొత్త చట్టంలో రికార్డులు ఎవరు నిర్వహిస్తారు? 
కల్లం: ఈ చట్టం కింద మూడు రికార్డులుంటాయి. 1. భూమి హక్కులకు అంతిమ సాక్ష్యంగా ఉండే టైటిల్‌ రిజిస్టర్, 2. భూ సమస్యలుంటే నమోదు చేసే వివాదాల రిజిస్టర్, 3. భూమిపై ఇతర హక్కులను నమోదు చేసే చార్లెస్‌ అండ్‌ కొవనెంట్స్‌ రిజిస్టర్‌. ఈ మూడు రిజిస్టర్లను కలిపి రికార్డ్‌ ఆఫ్‌ టైటిల్స్‌ అంటారు. ఈ రికార్డులను ల్యాండ్‌ అథారిటీ, సంబంధిత అధికారులు నిర్వహిస్తారు.

సాక్షి: అభ్యంతరాలుంటే ఎంత కాలంలో తెలపాలి?
కల్లం: టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో ఉన్న వివరాలపై అభ్యంతరాలు ఉంటే ఆ వివరాలు నమోదైన రెండు సంవత్సరాల లోపు దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. ఆర్‌వోఆర్‌ చట్ట ప్రకారం రూపొందిన రిజిస్టర్‌–1లో అభ్యంతరాలుంటే సంవత్సరంలోగా దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. తహసీల్దార్‌ 1బిలో నమోదు చేసిన వివరాలపై అభ్యంతరాలుంటే 90 రోజుల్లోగా దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. కానీ ఈ చట్టంలో అత్యధికంగా రెండేళ్ల కాల వ్యవధి ఇచ్చారు.

సాక్షి: కొత్త చట్టం హక్కులకు భద్రతా? భంగమా?
కల్లం: హక్కులకు పూర్తి భద్రత చేకూర్చడం, భూ యజమానులకు ప్రభుత్వమే భరోసాగా ఉండడమే ఈ చట్టం ఉద్దేశం. భూములన్నింటికీ ఒకే రికార్డు ఉండటం, ఈ రికార్డును ఆన్‌లైన్‌లో పూర్తి రక్షణతో అందరికీ అందుబాటులో ఉంచడం వలన పారదర్శకత వస్తుంది. తారుమారు చేసే అవకాశం లేకుండా రికార్డులు నిర్వహిస్తారు.  ఈ చట్టం వలన భూ వివాదాలు భారీగా తగ్గుతాయి. కొత్తగా భూ యాజమాన్య వివాదాలు ఏర్పడే అవకాశాలు కూడా తగ్గుతాయి. కోర్టులు ఇచ్చిన తీర్పులను ఈ చట్టం కింద నమోదు చేసుకోవాలి. ఆ వివరాలకు ప్రభుత్వ గ్యారెంటీ లభిస్తుంది.   టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో క్లరికల్‌ తప్పిదాలుంటే  టీఆర్‌ఓ వద్ద అప్పీలు చేసుకోవాలి.

సాక్షి: ఇలాంటి చట్టం ఎక్కడైనా ఇప్పటికే అమలులో ఉందా?
కల్లం: టైటిల్‌ గ్యారెంటీ చట్టం ఆస్ట్రేలియా, రష్యా, అమెరికా, కెనడా, బ్రిటన్, కామన్వెల్త్, తదితర వంద దేశాల్లో అమల్లో ఉంది.

సాక్షి: కొత్త చట్టంలో భూమి కొనుగోలు చేస్తే కలిగే ప్రయోజనాలేమిటి?
కల్లం: ఈ కొత్త చట్టం అమలులోకి వస్తే భూమి కొనుగోలు చేసే ముందు టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో వివరాలు చూసుకుంటే చాలు. పాత విధానంలో ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌ నుంచి ప్రస్తుత అడంగల్‌ వరకూ ప్రతి సంవత్సరం రికార్డు పరిశీలించాల్సిన అవసరం ఉండదు. టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో పేరుంటే ప్రభుత్వ భరోసాతో భూమి కొనుగోలు చెయ్యవచ్చు. రిజిస్ట్రేషన్, మ్యుటేషన్‌ ఒకేసారి సులభంగా జరిగిపోతాయి. రిజిస్ట్రేషన్‌ జరిగిందంటే భూమి హక్కుల బదిలీ జరిగినట్టే.  అన్ని రకాల భూములకూ ఈ చట్టం వర్తిస్తుంది. అన్ని రకాల భూములకు ఒకటే రిజిస్టర్‌ ఉంటుంది.

సాక్షి: తగాదాలు వస్తే ఎవరు పరిష్కరిస్తారు?
కల్లం: వివాదాలుంటే సర్వే, హద్దుల చట్టం కింద సంబంధిత అధికారులను కానీ, సివిల్‌ కోర్టును కానీ ఆశ్రయించవచ్చు.    కుటుంబ సభ్యుల మధ్య భాగ పంపిణీ, వారసత్వ తగాదాలు ఉంటే సివిల్‌ కోర్టులు పరిష్కరిస్తాయి. ఆస్తి పన్నులు, ఇతర వివాదాలు, కేసులు ఉంటే న్యాయస్థానాలు పరిష్కరిస్తాయి.రికార్డుల వివరాలపై అభ్యంతరాలుంటే చట్టంలో పేర్కొన్న కాల వ్యవధిలో ఎల్‌టీఏఓ, అప్పీలు వేసి, వివరాలు టీఆర్‌ఓ వద్ద నమోదు చేసుకోవాలి.

అప్పీల్‌ చేసుకోకపోతే ఆ భూమిపై హక్కులకు ప్రభుత్వ గ్యారెంటీ లభించదు. ప్రస్తుతం సివిల్‌ కోర్టులో ఉన్న వివాదాల్లో వచ్చే అంతిమ తీర్పు ప్రకారమే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో హక్కుల నమోదు జరుగుతుంది. కానీ కోర్టుల్లో వివాదంలో ఉన్న వివరాలు టీఆర్‌ఓ వద్ద నమోదు చేయించుకుని, ఆ సర్టిఫైడ్‌ కాపీని సంబంధిత కోర్టుకు తెలియజేయాలి.