స్థలం కొనుగోలుకు రుణం.. ఇల్లు కట్టుకునే వారికి ప్లాట్‌ రుణాలు

ఆకర్షణీయమైన ధరకు ప్లాట్‌ (స్థలం) విక్రయానికి ఉందని తెలిసినప్పుడు.. అందుబాటులో డబ్బు ఉండకపోవచ్చు. అటువంటి అవకాశం మళ్లీ రాదనుకుంటే, కొనుగోలుకు అప్పు తీసుకోవడం ఒక్కటే మార్గం. తెలిసిన వారి దగ్గర బదులు తీసుకుంటే వడ్డీ భారం ఎక్కువే ఉంటుంది. ఇటువంటి పరిస్థితుల్లో బ్యాంకులను ఆశ్రయించాలా? లేక బ్యాంకింగేతర ఆర్థిక సంస్థల (ఎన్‌బీఎఫ్‌సీ) తలుపు తట్టాలా? అసలు స్థలం కొనుగోలుకు రుణం లభిస్తుందా? ఎన్నో సందేహాలు వస్తాయి. ప్లాట్‌ కొనుగోలు చేసి ఇల్లు కడదామనుకునే వారు.. పెట్టుబడి కోణంలోనూ ప్లాట్‌ను కొనుగోలు చేసేవారూ ఉన్నారు. వీరి కల సాకారం కోసం అందుబాటులో ఉన్న మార్గాలేమిటో తెలియజేసే కథనమే ఇది.

బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు ప్లాట్‌ కొనుగోలుకు రుణాలను (ప్లాట్‌ లోన్స్‌) ఆఫర్‌ చేస్తున్నాయి. కానీ, ఆ ప్లాట్‌ ఇంటి నిర్మాణం కోసం కొనుగోలు చేస్తున్నదై ఉండాలి. పెట్టుబడి కోణంలో ప్లాట్‌ కోసం రుణం తీసుకోవాలంటే వేరే మార్గాలను వెతుక్కోవాల్సిందే. ఇంటి కొనుగోలు కోసమే ప్లాట్‌ను సమకూర్చుకునే వారికి రుణం సులభంగానే లభిస్తుంది.  

నివాస యోగ్యమైన ప్లాట్‌ను రుణంపై కొనుగోలు చేసుకుంటే.. ఆ తర్వాత రుణ ఒప్పందం మేరకు 1–3 ఏళ్లలోపు ఇంటిని నిర్మించాల్సి ఉంటుంది. వీటినే ప్లాట్‌ లోన్స్‌గా చెబుతారు. రుణం తీసుకుని నివాస యోగ్యమైన ప్లాట్‌పై ఇన్వెస్ట్‌ చేసి, ఆ తర్వాత ఇల్లు కట్టలేదనుకోండి. కావాలని ఇల్లు కట్టకుండా వదిలేసే వారు ఉంటారు. పలు రకాల కారణాల వల్ల ఇల్లు కట్టడానికి వీలు పడని పరిస్థితులూ ఉండొచ్చు. నిజానికి ప్లాట్‌ లోన్‌ తక్కువ వడ్డీ రేటుపై లభిస్తుంది. ఇంటి నిర్మాణం కోసం కొనుగోలు చేస్తుండడమే ఇందుకు కారణం. రుణ ఒప్పందంలో పేర్కొన్న కాల వ్యవధిలోపు ఇంటిని నిర్మించి, పూర్తయినట్టు సర్టిఫికెట్‌ బ్యాంకుకు సమర్పించకపోతే.. అప్పుడు ఆ రుణం సాధారణ రుణంగా మారుతుంది.

బ్యాంకులు అదనపు వడ్డీరేటును వసూలు చేస్తాయి. ఒప్పందం చేసుకున్న నాటి నుంచి రుణంపై 2–3 శాతం లేదా అంతకంటే ఎక్కువ వడ్డీ రేటును అమలు చేసే స్వేచ్ఛ బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలకు ఉంటుంది. దీనివల్ల అదనపు వడ్డీ భారం పడుతుందని అర్థం చేసుకోవాలి. ఒప్పందంలో పేర్కొన్న కాలవ్యవధి ముగిసిన తర్వాత కూడా రుణ గ్రహీత బ్యాంకులను సంప్రదించని పరిస్థితుల్లో.. బ్యాంకులే కస్టమర్లకు సందేశం పంపిస్తాయి. అప్పటికీ స్పందించకపోతే అప్పుడు సాధారణ రుణంగా వర్గీకరించి ఆ మేరకు చర్యలు తీసుకుంటాయి. అదనపు వడ్డీ భారాన్ని భరించేందుకు సిద్ధంగా ఉంటేనే ప్లాట్‌లో ఇంటిని నిర్మించకుండా ఉండొచ్చన్నది దృష్టిలో పెట్టుకోవాలి.

ప్లాట్‌ లోన్‌ అర్హతలు
18–70 ఏళ్ల వారు ప్లాట్‌ లోన్‌కు అర్హులు. సిబిల్‌ స్కోరు కనీసం 650కు పైన ఉండాలి. గరిష్టంగా 15 ఏళ్ల కాల వ్యవధిలో చెల్లించే విధంగా ప్లాట్‌ లోన్‌ మంజూరవుతుంది. రుణం ఇచ్చే ముందు.. ఆ ప్లాట్‌ కొనుగోలు ప్రదేశం, ఎందుకోసం కొనుగోలు చేస్తున్నారు, తిరిగి చెల్లించే సామర్థ్యం, గత రుణాల చెల్లింపుల చరిత్ర ఇలా ఎన్నో అంశాలను  బ్యాంకులు చూస్తాయి.

లోన్‌ టు వ్యాల్యూ
లోన్‌ టు వ్యాల్యూ అన్నది ప్రాపర్టీ విలువలో లభించే రుణంగా అర్థం చేసుకోవాలి. ఇంటి నిర్మాణానికి అయ్యే వ్యయంలో గరిష్టంగా 85–90 శాతం వరకు రుణాన్ని (లోన్‌ టు వ్యాల్యూ/ఎల్‌టీవీ) బ్యాంకులు మంజూరు చేస్తుంటాయి. అదే ప్లాట్‌ కోసం అయితే ఎల్‌టీవీ 60–70 శాతం మధ్యే ఉంటుంది. మిగిలిన మొత్తాన్ని కొనుగోలుదారులు స్వయంగా సమకూర్చుకోవాలి. సేల్‌డీడ్‌లో పేర్కొన్న విలువను ప్లాట్‌ విలువగా బ్యాంకులు పరిగణిస్తాయి. కొన్ని ప్రైవేటు బ్యాంకులు మార్కెట్‌ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకుని రుణం ఇవ్వడానికి అంగీకరిస్తున్నాయి. రుణం తీసుకునే ముందు విచారిస్తే ఈ విషయంపై స్పష్టత లభిస్తుంది. పైగా కొన్ని బ్యాంకులు సేల్‌డీల్‌ వ్యాల్యూ లేదా మార్కెట్‌ వ్యాల్యూలో రుణాన్ని 60 శాతానికే పరిమితం చేస్తున్నాయి.
 
సమాచార లోపం
కొన్ని సందర్భాల్లో మధ్యవర్తులు తప్పుదోవ పట్టించే సమాచారం ఇవ్వొచ్చు. ప్లాట్‌ రుణం తీసుకుని, అందులో ఇల్లు కట్టకపోయినా ఫర్వాలేదు? అన్న మాట వినిపిస్తే అది నిజం కాదని గుర్తించాలి. వారు తమ స్వప్రయోజనాల కోసమే అలా చెబుతున్నారని అర్థం చేసుకోవాలి. అంతకీ అనుమానం ఉంటే లోన్‌ డాక్యుమెంట్‌ను ఒక్కసారి సమగ్రంగా చదవాలి. ప్రతి ఒక్కరికీ ఆవాసం కల్పించాలన్నది కేంద్ర, రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల లక్ష్యం. అందులో భాగంగానే తక్కువ రేటుపై ప్లాట్‌ రుణాలను బ్యాంకులు మంజూరు చేస్తుంటాయి.

అలాకాకుండా రుణం తీసుకుని కొనే ప్లాట్‌.. భవిష్యత్తులో లాభం కోసం విక్రయించేది అయితే అందుకు తక్కువ వడ్డీ రేటుపై రుణాలను సమకూర్చాల్సిన బాధ్యత ప్రభుత్వంపై ఉండదని తెలుసుకోవాలి. ఇంటిని నిర్మించేట్టయితే బ్యాంకులకు రుణం చెల్లింపులపై భరోసా లభించడం కూడా తక్కువ రేటుకు ఇవ్వడానికి ఒక కారణం. పైగా ఇంటి నిర్మాణం చేస్తే దానిపై ఎంతో కొంత ఆదాయం లభిస్తుంది. లేదంటే అందులో నివాసం ఉంటే రుణ గ్రహీత ఇంటి అద్దె రూపంలో కొంత ఆదా చేసుకోవచ్చు. ఆ మొత్తాన్ని రుణ ఈఎంఐల చెల్లింపునకు వెసులుబాటుగా బ్యాంకులు చూస్తాయి.

ఒక్కటే రుణం?
కొన్ని బ్యాంకులు ప్లాట్‌ కొనుగోలుకు, తర్వాత అందులో ఇంటి నిర్మాణానికీ రుణం ఇస్తున్నాయి. ఎస్‌బీఐ అయితే ప్లాట్‌ కొనుగోలుకు రుణం మంజూరు చేసిన 2–3 ఏళ్ల తర్వాత గృహ రుణాన్ని జారీ చేస్తోంది. కానీ, ఈ రెండు రుణాలకు వేర్వేరు ఖాతాలు ఉంటాయి. వడ్డీ రేటులోనూ స్వల్ప వ్యత్యాసం ఉంటుంది. కానీ, కొన్ని బ్యాంకులు ఒక్కటే రుణం ఇచ్చేందుకూ ముందుకు వస్తున్నాయి. ఒప్పందంలో ఇందుకు సంబంధించి వివరాలు ఉంటాయి. మంజూరు చేసే రుణంలో ప్లాట్‌కు ఎంత, ఇంటి నిర్మాణానికి ఎంతన్న వివరాలు కూడా ఉంటాయి.

పన్ను ప్రయోజనాలు
ప్లాట్‌ కొనుగోలుకు రుణం తీసుకుని చేసే చెల్లింపులపై ఎటువంటి పన్ను ప్రయోజనాలు లే వు. పన్ను ప్రయోజనం కావాలనుకుంటే ఒక్కటే రుణంగా (ప్లాట్, ఇల్లు) తీసుకుని వెంటనే ఇంటి నిర్మాణాన్ని ప్రారంభించడం ఒక్కటే మార్గం. అప్పుడు అసలు, వడ్డీ చెల్లింపులపై ఒక ఏడాదిలో రూ.3.5 లక్షల వరకు పన్ను ప్రయోజనాలు లభిస్తాయి.  

వీటిని గుర్తుంచుకోవాలి..
► ప్లాట్‌లో ఇంటిని నిర్మించేట్టు అయితేనే రుణం తీసుకోవాలి.  
► ప్లాట్, ఇంటి నిర్మాణానికి కలిపి ఒక్కటే రుణం మంజూరు చేస్తుంటే.. ముందు ప్లాట్‌ కోసం ఒక పర్యాయం, ఇంటి నిర్మాణ సమయంలో మిగిలిన భాగాన్ని బ్యాంకులు ఇస్తాయి. ఇంటి నిర్మాణానికి కూడా ముందుగానే రుణం తీసుకుంటే వడ్డీ భారం ఎక్కువ అవుతుంది.
► ఒకవేళ రుణంపై ప్లాట్‌ను కొనుగోలు చేసిన ఏడాది లేదా రెండేళ్లకు ఇల్లు కట్టకుండానే విక్రయించారనుకోండి. అప్పుడు బ్యాంకు నిబంధనలు ఏం చెబుతున్నాయో విచారించాలి. అటువంటప్పుడు వాటిని సాధారణ/పర్సనల్‌ లోన్‌గా పరిగణించి అదనపు వడ్డీ, చార్జీలు వసూలు చేయవచ్చు.  
► ప్లాట్‌ లొకేషన్‌ కూడా కీలకం. మున్సిపాలిటీ లేదా మున్సిపల్‌ కార్పొరేషన్‌ పరిధిలోనే కొనుగోలు చేస్తున్న ప్లాట్‌ ఉండాలి. గ్రామాల్లో ప్లాట్‌ కొనుగోలుకు రుణం మంజూరు కాదు.
► అలాగే, పారిశ్రామిక ప్రాంతంలోని ప్లాట్‌కు, వ్యవసాయానికి వినియోగించే ప్లాట్‌కు కూడా రుణం మంజూరు కాదు.
► ఇంటి కోసం రుణాన్ని 30 ఏళ్ల కాలవ్యవధిపైనా తీసుకోవచ్చు. అదే ప్లాట్‌ రుణం 15–20 ఏళ్లకే పరిమితం అవుతుంది.   
► ప్లాట్‌ రుణానికి గరిష్ట పరిమితి కూడా ఉంది. రూ.50 లక్షల నుంచి రూ.కోటి వరకు బ్యాంకులు పరిమితులు విధిస్తున్నాయి.  
► రుణాన్ని ముందుగా చెల్లిస్తే అదనపు చార్జీలు చెల్లించాలేమో విచారించుకోవాలి. ఈ చార్జీలపై అధికారులను అడిగి తెలుసుకోవాలి.
► కొనుగోలు చేస్తున్న ప్లాట్‌కు రుణం వస్తుందా? లేదా? ముందే స్పష్టం చేసుకోవాలి.  

పెట్టుబడి కోసం అయితే..?
ఇంటి నిర్మాణానికి కాకుండా పెట్టుబడి కోణంలో ప్లాట్‌ను కొనుగోలు చేద్దామనుకుంటే.. అందుకు ప్రత్యామ్నాయాలను చూడాల్సి ఉంటుంది. అప్పటికే మీకు ఏదైనా ప్రాపర్టీ ఉంటే.. లోన్‌ ఎగైనెస్ట్‌ ప్రాపర్టీ (ఎల్‌ఏపీ)ని తీసుకోవచ్చు. నివాస, వాణిజ్య ప్రాపర్టీలను బ్యాంకులకు హామీగా ఉంచితే, రుణం లభిస్తుంది. ఇలా తీసుకునే రుణా న్ని ఏ అవసరం కోసమైనా వినియోగించుకునే స్వేచ్ఛ రుణగ్రహీతకు ఉంటుంది. 15 ఏళ్ల కాల వ్యవధిపై ఈ రుణం లభిస్తుంది. ప్రాపర్టీ ఏమీ లేని వారు.. బంగారం ఉంటే దాన్ని తనఖా ఉంచి రుణాలను తీసుకోవచ్చు. బ్యాం కులు బంగారం రుణాలను 7.2–7.8శాతానికే ఆఫర్‌ చేస్తున్నా యి. వీటి కాల వ్యవ« ది 1–3 ఏళ్లే ఉంటుంది. కాల వ్యవధి తర్వాత చెల్లించే వెసు లుబా టు లేకపోతే రెన్యువల్‌ చేసుకోవచ్చు. ఏ మార్గం లేకపోతే, ప్లాట్‌ చౌకగా వస్తుంటే చివరిగా వ్యక్తిగత రుణం కూడా ఒక ఆప్షన్‌ అవుతుంది. కాకపోతే 10–12శాతం వరకు వడ్డీ రేటు భరించాల్సి ఉంటుంది.