గృహ రుణం.. దిగొస్తుంది భారం!

కొండెక్కి కూర్చున్న రుణ రేటును కిందికి దింపే దిశగా ఆర్‌బీఐ తొలి అడుగు వేసింది. రెపో రేటును పావు శాతం తగ్గించి రుణ గ్రహీతలకు తీపి కబురందించింది.  చూడ్డానికి స్వల్ప మొత్తమే అయినా.. గృహ రుణ గ్రహీతలకు లక్షల్లో మిగలనున్నాయి. తమ వంతు కృషిని కొంచెం జోడిస్తే మరింత ఆదా చేసుకోవచ్చు. రుణానికి త్వరగా గుడ్‌బై చెప్పొచ్చు. తాజా రేటు తగ్గింపుతో మిగిలేదెంత? దీనికి అదనంగా మిగుల్చుకునేందుకు అందుబాటులో ఉన్న ఆప్షన్లు ఏవి? ఈ వివరాలను అందించే కథనమే ఇది. 

వడ్డీ భారం తగ్గేది ఇలా.. 
ఏడాది క్రితం 50 లక్షల గృహ రుణాన్ని 9 శాతం వడ్డీ రేటుపై 20 ఏళ్ల కాల వ్యవధి కోసం తీసుకున్నారని అనుకుందాం. ఈఎంఐని ఇంతకుముందు మాదిరే కొనసాగించేట్టు అయితే.. పావు శాతం తగ్గింపు, అర శాతం రేటు తగ్గింపుతో ఎంత ప్రయోజనం లభిస్తుందో చూద్దాం. (టేబుల్‌ 2)  

ప్రభావం ఏ మేరకు? 
25 బేసిస్‌ పాయింట్లు (0.25 శాతం) తగ్గింపు చిన్న మొత్తమే అయినా దీర్ఘకాలంలో చెప్పుకోతగ్గ మొత్తం ఆదా కానుంది. నెలవారీ చెల్లించే ఈఎంఐ ఇంతకుముందు మాదిరే కొనసాగించుకుంటూ వెళితే, పావు శాతం రేటు తగ్గింపు వల్ల రుణం త్వరగా తీరిపోతుంది. ఒకవేళ రెపో రేటు తగ్గింపును ఈఎంఐలో సర్దుబాటు చేసుకుంటే.. అప్పుడు నెలవారీ చెల్లించే ఈఎంఐ తగ్గుతుంది. రుణ కాల వ్యవధి ఇంతకుముందే మాదిరే కొనసాగుతుంది. ఈఎంఐ తగ్గించడం లేదంటే అదే ఈఎంఐ కొనసాగించి, రుణ కాల వ్యవధి త్వరగా ముగించడం.. ఈ రెండు ఆప్షన్లను బ్యాంక్‌లు కల్పిస్తాయి. రుణ గ్రహీత తనకు అనుకూలమైన ఆప్షన్‌ ఎంపిక చేసుకోవచ్చు. ఉదాహరణకు 20 ఏళ్ల కాలానికి రూ.30 లక్షల గృహ రుణాన్ని 9 శాతం రేటుపై తీసుకున్నారని అనుకుందాం. సవరణ తర్వాత 8.75 శాతం తగ్గుతుంది. దీంతో రూ.26,992 ఈఎంఐ కాస్తా రూ.26,551కు దిగొస్తుంది. ఈఎంఐలో రూ.480 (1.8 శాతం) మిగులుతుంది.  (టేబుల్‌ 1)

అమలుకు ఎంత సమయం?
బ్యాంక్‌లు 2019 అక్టోబర్‌ నుంచి అన్ని ఫ్లోటింగ్‌ రేటు రిటైల్‌ రుణాలను (గృహ రుణాలు సహా) ఎక్స్‌టర్నల్‌ బెంచ్‌మార్క్‌తో అనుసంధానించాయి. చాలా బ్యాంక్‌లు రెపో రేటునే ఎక్స్‌టర్నల్‌ బెంచ్‌మార్క్‌గా అనుసరిస్తున్నాయి. కనుక రెపో రేటులో మార్పులు రుణాలపై వేగంగా ప్రతిఫలించనున్నాయి. బ్యాంక్‌లు వడ్డీ రేట్లను ప్రతి త్రైమాసికానికి ఒకసారి సమీక్షించాలని ఆర్‌బీఐ నిబంధనలు స్పష్టం చేస్తున్నాయి. 

ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ ఆధారిత రుణా లు, దీనికంటే ముందున్న బేస్‌ రేటు ఆధారిత రుణాలపై రేటు తగ్గింపు అమల్లోకి రావడానికి 3 నెలల నుంచి 6 నెలల సమయం తీసుకోవచ్చు. ‘‘రె పో లింక్డ్‌ రుణాలపై ఆర్‌బీఐ వడ్డీ రేట్ల తగ్గింపు వేగంగా అమల్లోకి వస్తుంది. కొత్తగా రుణాలు తీసుకునే వారికీ ఈ మేరకు తక్కువ రేటుపై రు ణాలు లభిస్తాయి. ఇప్పటికే తీసుకున్న రుణాలపై రే టు తగ్గింపు అన్నది సమీక్షించే తేదీపైనే ఆధారపడి ఉంటుంది. అప్పటి వరకు ప్రస్తుతం మాదిరే రుణాలకు చెల్లింపులు కొనసాగించాలి’’ అని పైసాబజార్‌ సీఈవో, సహ వ్యవస్థాపకుడు నవీన్‌ కుక్రెజా తెలిపారు.

కొత్తగా రుణం తీసుకునే వారికీ ఊరట
 ఈ ఏడాది ఆర్‌బీఐ మరో 25–50 బేసిస్‌ పాయింట్ల వరకు రెపో రేటును తగ్గించొచ్చన్న అంచనాలు నెలకొన్నాయి. అర శాతం రేటు తగ్గడం వల్ల మిగిలే ప్రయోజనం ఎంతన్నది పైనున్న టేబుల్‌–2లో గమనించొచ్చు. ఆర్థిక వృద్ధి, ద్రవ్యోల్బణం డేటాపైనే భవిష్యత్తు రేట్ల తగ్గింపు ఆధారపడి ఉంటుందని నిపుణులు అంచనా వేస్తున్నారు. ‘‘మరో 50–75 బేసిస్‌ పాయింట్ల తగ్గింపు అన్నది ద్రవ్యోల్బణం స్థిరత్వం, అంతర్జాతీయ ద్రవ్య పరిస్థితులపై ఆధారపడి ఉంటుంది’’ అని పీఎల్‌ క్యాపిటల్‌ (ప్రభుదాస్‌ లీలాధర్‌) ఇనిస్టిట్యూషనల్‌ రీసెర్చ్‌ ఎకనామిస్ట్‌ అర్హ మోగ్రా అభిప్రాయపడ్డారు. ఈ ఏడాది మరో 50 బేసిస్‌ పాయింట్ల తగ్గింపును అంచనా వేస్తున్నట్టు ట్రస్ట్‌ మ్యూచువల్‌ ఫండ్‌ సీఈవో సందీప్‌ బగ్లా తెలిపారు.  

తక్కువ రేటు రుణానికి మారిపోవడమే 
ఆర్‌బీఐ భవిష్యత్తులోనూ వడ్డీ రేట్లను తగ్గించే అవకాశాలున్నాయి. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ విధానంలో ఉన్నవారికి ఈ రేటు తగ్గింపు ప్రయోజనం బదిలీ ఆలస్యంగా లభిస్తుంది. కనుక ఇప్పటికే ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ ఆధారిత లేదా దీనికంటే ముందున్న బేస్‌ రేటు విధానంలో గృహ రుణాలు తీసుకున్నవారు రీఫైనాన్సింగ్‌ (వేరొక సంస్థకు మారిపోవడం) ఆప్షన్‌ను పరిశీలించొచ్చు. ప్రముఖ బ్యాంక్‌లు రెపో  నుంచి ఆఫర్‌ చేస్తున్నాయి. గృహ రుణ కాల వ్యవధి ఇంకా దీర్ఘకాలం పాటు ఉంటే గనుక తక్కువ రేటుపై ఆఫర్‌ చేసే బ్యాంక్‌కు బదిలీ చేసుకోవడాన్ని పరిశీలించొచ్చు. 

దీని ద్వారా పెద్ద మొత్తమే ఆదా చేసుకోవచ్చు. లేదంటే ఇప్పటికే తీసుకున్న రుణాన్ని అదే బ్యాంక్‌ పరిధిలో రెపో రేటు విధానంలోకి మార్చి, రేటు తగ్గించాలని కూడా కోరొచ్చు. అన్ని బ్యాంక్‌లు కాకపోయినా కొన్ని బ్యాంక్‌లు ఇందుకు అనుమతించొచ్చు. రెపో ఆధారిత గృహ రుణ గ్రహీతలు సైతం మరింత తక్కువ రేటును ఆఫర్‌ చేస్తున్న బ్యాంక్‌/ఎన్‌బీఎఫ్‌సీకి మారిపోవడం ద్వారా వడ్డీ భారాన్ని తగ్గించుకోవచ్చని బ్యాంక్‌ బజార్‌ సీఈవో ఆదిల్‌ శెట్టి సూచించారు. 0.35–0.50 శాతం రేటు తక్కువ ఉన్నా కానీ, బదిలీని పరిశీలించొచ్చన్నారు.  

పన్ను ఆదాతో కలిపితే ఆదా ఎక్కువే 
‘‘రూ.25 లక్షల స్థూల ఆదాయం కలిగిన వ్యక్తి రూ.50 లక్షల గృహ రుణం తీసుకుని (20 ఏళ్ల కాలం, 9 శాతం రేటు) 2025 మార్చి నాటికి 12 ఈఎంఐలు చెల్లించినట్టయితే.. 2025–26 ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ.1.37 లక్షలను ఆదా చేసుకోవచ్చు. అంటే నెలవారీగా రూ.11,461. గృహ రుణం రేటును పావు శాతం తగ్గించడం, అధిక శ్లాబుల్లోని వారికి బడ్జెట్‌లో ప్రకటించిన పన్ను రాయితీలతో ఈ మొత్తం మిగలనుంది’’అని బ్యాంక్‌ బజార్‌ ఆదిల్‌ శెట్టి వివరించారు.  

ఎప్పుడు తీసుకున్నారు..? 
గృహ రుణాన్ని ఐదేళ్ల క్రితం తీసుకున్న వారితో పోల్చితే ఏడాది క్రితం తీసుకున్న వారికి .. తాజా రేటు తగ్గింపుతో మిగులు ఎక్కువగా లభిస్తుంది. ఉదాహరణ: రూ.75 లక్షల రుణాన్ని 20 ఏళ్లకు (240 నెలలు) 9 శాతం రేటుపై తీసుకున్నారు. దీనికి చెల్లించాల్సిన నెలవారీ ఈఎంఐ రూ.67,479. ఇలా 20 ఏళ్ల కాలలో మొత్తం చెల్లించాల్సింది రూ.1.62 కోట్లు. ఇందులో వడ్డీ రూ.87 లక్షలు. ఇప్పుడు రుణంపై వడ్డీ రేటు 9 శాతం నుంచి 8.75 శాతానికి దిగొచ్చింది. దీంతో గృహ రుణం తీసుకుని ఏడాది, రెండేళ్లు, మూడేళ్లు, నాలుగేళ్లు, ఐదేళ్లు పూర్తయిన వారు.. ఇంతకుముందు మాదిరిగా అదే ఈఎంఐని చెల్లిస్తూ వెళితే మిగిలిన కాలంలో ఎంత మిగులుతుంది, ఎంత తొందరగా రుణం ముగుస్తుందో టేబుల్‌లో చూడొచ్చు. 

పాక్షిక చెల్లింపుతో ఇంకా ఆదా
గృహ రుణ చెల్లింపుల భారం తగ్గించుకునేందుకు అందుబాటులోని మార్గాల్లో పాక్షిక చెల్లింపులు ఒకటి. ఏటా ఆదాయం ఎంతో కొంత పెరుగుతుంటుంది. కనుక గృహ రుణ ఈఎంఐని ఏటా 5 శాతం పెంచి చెల్లిస్తూ వెళ్లాలి. దీని ఫలితం ఎలా ఉంటుందో అర్థం చేసుకునేందుకు చిన్న ఉదాహరణ చూద్దాం. రూ.75 లక్షల రుణాన్ని 9 శాతం రేటుపై 25 ఏళ్ల కాలానికి తీసుకున్నారు. దీనిపై నెలవారీ రూ.62,940 ఈఎంఐగా చెల్లిస్తున్నారు. ఇలా చెల్లించినట్టయితే కాల వ్యవధి పూర్తయ్యే నాటికి చెల్లించే మొత్తం రూ.1.89 కోట్లు. ఇందులో వడ్డీయే రూ.1.14 కోట్లు. ఇప్పుడు ఈఎంఐని ఏటా 5 శాతం పెంచి చెల్లించడం వల్ల 25 ఏళ్లకు బదులు 13 ఏళ్లకే రుణం తీరిపోతుంది. అసలు, వడ్డీ కలిపి చెల్లించే మొత్తం కూడా రూ.1.37 కోట్లకు తగ్గుతుంది. తద్వారా రూ.52 లక్షలు ఆదా అవుతాయి.  

ఇలా చేస్తే అధిక ప్రయోజనం.. 
→ క్రెడిట్‌ స్కోరు పెంచుకునేందుకు ప్రయతి్నంచాలి. మెరుగైన క్రెడిట్‌ స్కోర్‌ ఉన్న వారికి బ్యాంక్‌లు గృహ రుణాలను 0.25 శాతం తక్కువకే ఇస్తుంటాయి. 
→ గృహ రుణాన్ని వీలైనంత తక్కువ కాలానికి ఎంపిక చేసుకోవాలి. 20 ఏళ్ల కాలం మించకుండా చూసుకోవాలి. కొత్త పన్ను విధానంలో గృహ రుణంపై ఎలాంటి పన్ను ప్రయోజనాల్లేవు. 
→ భవిష్యత్తులో రేట్లు తగ్గే అవకాశాలే ఎక్కువ. కనుక రెపో ఆధారిత రుణం తీసుకోవడమే మంచిది.  
→ వీలైనంత అధిక డౌన్‌ పేమెంట్‌ ముందే సమకూర్చుకుని, రుణం మొత్తాన్ని తగ్గించుకోవాలి. 
→ రుణ కాలవ్యవధి మరో 15 ఏళ్లు మిగిలి ఉంటే, ప్రస్తుత రుణ రేటు కంటే తక్కువ రేటుపై ఆఫర్‌ చేస్తున్న బ్యాంక్‌కు బదిలీ చేసుకోవడం వల్ల పెద్ద మొత్తం ఆదా అవుతుంది.  
→ ఏటా వీలైనంత మేర ఈఎంఐ పెంచి చెల్లించడం వల్ల రుణాన్ని వేగంగా ముగించేయొచ్చు.  

బేరమాడడమే.. మెరుగైన క్రెడిట్‌ స్కోర్‌ ఉన్న వారికి బ్యాంక్‌లు కొంత తక్కువ రేటును ఆఫర్‌ చేస్తుంటాయి. కనుక 760కు పైన క్రెడిట్‌ స్కోర్‌ ఉన్న వారు బ్యాంక్‌ అధికారితో సంప్రదించి రేటు తగ్గించుకోవడంలో సఫలం కావొచ్చు. ఇప్పటికే తీసుకున్న రుణంపై రేటు తగ్గించే విషయంలోనూ రుణ గ్రహీతల డిమాండ్‌ను అధికారులు అంగీకరించొచ్చు. లేదంటే మరొక బ్యాంక్‌కు రుణాన్ని బదిలీ చేసుకుంటామంటే దానికి బదులు రేటు తగ్గింపునకు వారు మొగ్గు చూపించొచ్చు. ముఖ్యంగా బ్యాంక్‌లకు బదులు ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు, హౌసింగ్‌ ఫైనాన్స్‌ కంపెనీలు తక్కువ రేటుపై రుణ బదిలీ చేసుకునే వారిని ప్రోత్సహిస్తుంటాయి. ఇందుకు కొంత ప్రాసెసింగ్‌ చార్జీలను భరించాల్సి రావచ్చు.  

ఆటో రుణాలపై తక్కువే 
రూ.10 లక్షల ఆటో రుణాన్ని ఐదేళ్ల కాలానికి 10 శాతం రేటుపై తీసుకుని రూ.21,247 ఈఎంఐ కింద చెల్లిస్తున్నారని అనుకుందాం. తగ్గింపు తర్వాత వడ్డీ రేటు 9.75 శాతానికి దిగొచ్చింది. ఇంతకుముందు మాదిరే రూ.21,247 ఈఎంఐ చెల్లిస్తూ వెళితే.. రుణం మూడు నెలల ముందుగా తీరిపోతుంది. వడ్డీ రూపంలో రూ.15,000 ఆదా అవుతుంది.

 – సాక్షి, బిజినెస్‌ డెస్క్‌