Benefits Of REIT: వాణిజ్య ప్రాపర్టీకి యజమాని అవుతారా..! రూ.కోట్లతో పని లేదు..

ప్రాపర్టీపై పెట్టుబడి పెట్టాలనే ఆసక్తి చాలా మందిలో ఉంటుంది. నివాసం కోసం కొనుగోలు చేసే ఇల్లు ఎప్పటికీ పెట్టుబడి కాబోదు. రాబడులు అందించేదే పెట్టుబడి అవుతుంది. ఆ విధంగా చూస్తే వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పెట్టుబడి కిందకే వస్తుంది. మరి వాణిజ్య ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేయాలంటే రూ.కోట్ల పెట్టుబడి కావాలి. అంత పెట్టుబడి అందరికీ సాధ్యపడదు. రూ.కోట్లతో పని లేకుండా, వెయ్యి రూపాయలు ఉన్నా.. వాణిజ్య ప్రాపర్టీకి యజమానులను చేసేవే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌ (రీట్‌/ఆర్‌ఈఐటీ)లు. ప్రతీ ఇన్వెస్టర్‌కు ఇవి అనుకూలమని చెప్పడానికి కుదరదు. కొందరికే అనుకూలం. రీట్‌లో పెట్టుబడితో ప్రయోజనం ఏ మేరకు? ఎవరికి అనువైనవో తెలియజేసే కథనం ఇది...  

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ అనేది భారతీయులకు ఎంతో ఇష్టమైన ప్రాధాన్య పెట్టుబడుల్లో ఒకటిగా ఉంటుంది. ఇల్లు లేదా ఫ్లాట్‌పైనే ఎక్కువ మంది ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంటారు. ఎందుకంటే తమ బడ్జెట్‌ ధరలో ఇవి అందుబాటులో ఉంటాయి కనుక. అదే ఓ కమర్షియల్‌ షాప్‌ లేదా బిల్డింగ్‌ కొనుగోలు చేయాలంటే కొంచెం అధిక మొత్తం కావాల్సి వస్తుంది. వ్యక్తులు వాణిజ్య ప్రాపర్టీలపై తక్కువగా పెట్టుబడులు పెట్టడం వెనుక ఉన్న ప్రధాన కారణం ఇదే.
అయినా కానీ, తమ శక్తికొద్దీ, తమ బడ్జెట్‌ పరిధిలోనే వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టుకోవాలని అనుకునే వారికోసం ఉద్దేశించినవి రీట్‌లు. ఇన్వెస్టర్లకు మరిన్ని సాధనాలను అందుబాటులోకి తీసుకురావాలనే సంక్పలంతో సెబీ వీటికి అనుమతించింది. భారత స్టాక్‌ ఎక్ఛ్సేంజ్‌లలో లిస్ట్‌ అయిన తొలి రీట్‌ ‘ఎంబసీ ఆఫీస్‌ పార్క్స్‌’. రూ.4,750 కోట్లను సమీకరించి 2019 ఏప్రిల్‌లో ఇది లిస్ట్‌ అయింది.   

ఇన్వెస్టర్ల ముందున్న మార్గం? 
రీట్‌లకు మంచి భవిష్యత్తు ఉంటుందని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. ఇనిస్టిట్యూషనల్‌ ఇన్వెస్టర్లు ప్రాపర్టీ మార్కెట్లలో గ్రేడ్‌ ఏ ఆఫీసు స్థలాలపై పెట్టుబడులు పెట్టేందుకు పోటీ పడుతున్నట్టు శోభిత్‌ అగర్వాల్‌ తెలిపారు. అలాగే, భవిష్యత్తులో మెరుగైన డివిడెండ్‌ ఆదాయానికి అవకాశం ఉంటుంది. రీట్‌ను వైవిధ్యానికి ఉపకరణంగా భావించి, తన మొత్తం పెట్టుబడుల్లో కొంత మేరకు వీటికి కేటాయించుకోవడాన్ని పరిశీలించొచ్చు.

‘‘మీ ఆర్థిక పరిస్థితులు అనుమతిస్తే మొత్తం పెట్టుబడిలో కొంత మొత్తాన్ని రీట్‌కు కేటాయించుకోవచ్చు. కానీ, ఒకరి మొత్తం పెట్టుబడుల్లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ లేదా రీట్‌ మాదిరి రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సాధనాల్లో 10–30 శాతం మించి ఉంచకూడదు’’అని సెబీ రిజిస్టర్డ్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ అడ్వైజర్‌ సంజీవ్‌ గోవిల సూచించారు. రీట్‌లు మన దేశంలో కొత్త తరహా పెట్టుబడి సాధనాలు. కనుక వీటి రాబడులను స్టాక్‌ మార్కెట్‌ రాబడులతో పోల్చుకోకూడదు.  

రాబడులు ఎలా..? 
రీట్‌లో పెట్టుబడులపై రెండు రకాలుగా రాబడి ప్రయోజనానికి అవకాశం ఉంటుంది. స్టాక్‌ ఎక్స్ఛేంజ్‌లో యూనిట్‌ ధర వృద్ధి చెందడం ద్వారా పెట్టుబడి విలువ పెరుగుతుంది. యూనిట్‌ ధర పెరగడానికి రెండు అంశాలు దోహదం చేస్తాయి. ఆ రీట్‌ నిర్వహణలోని ఆస్తుల విలువ పెరగడం, ఆయా ఆస్తులపై అద్దె రాబడి పెరగడం యూనిట్‌ విలువను పెంచుతుంది. మరో రూపంలో ఇవి డివిడెండ్‌ చెల్లిస్తుంటాయి. కాకపోతే స్టాక్స్‌తో పోలిస్తే వీటిల్లో డివిడెండ్‌ పంపిణీ ఎక్కువగా ఉంటుంది.

సెబీ నిబంధనల ప్రకారం రీట్‌లు తమ పోర్ట్‌ఫోలియోలో 80 శాతం ఆదాయాన్నిచ్చే ఆస్తులు కలిగి ఉండాలి. అంటే నిర్మాణం పూర్తయి క్రమం తప్పకుండా అద్దె ఆదాయం వచ్చేవి. మిగిలినవి నిర్మాణంలో ఉన్నవి కావొచ్చు. దీంతో 80 శాతం ఆస్తుల నుంచి వచ్చే ఆదాయాన్ని వాటాదారులకు పంపిణీ చేయడానికి వీలుంటుంది. రెంట్, లీజు ఆదాయానికి తోడు, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ విలువ పెరగడం రూపంలోనూ యూనిట్‌దారులకు ఆదాయం వస్తుందని అనరాక్‌ క్యాపిటల్‌ సీఈవో, ఎండీ శోభిత్‌ అగర్వాల్‌ తెలిపారు.  

సానుకూలతలు.. 
అధిక రాబడులు ఇచ్చే వాణిజ్య రియల్టీలో స్వల్ప మొత్తం పెట్టుబడికి రీట్‌ వీలు కల్పిస్తుంది. కావాలంటే ఒక్క యూనిట్‌ కూడా కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. లిస్ట్‌ అయిన అన్ని రీట్‌లలో ఎంబసీ ఆఫీస్‌ పార్క్స్‌ రీట్‌ యూనిట్‌ ధర రూ.303గా ఉంది. అంటే రూ.303తో ఇందులో పెట్టుబడికి అవకాశం ఉంటుంది. రిటైల్‌ మాల్స్‌తో కూడిన నెక్సస్‌ సెలక్ట్‌ ట్రస్ట్‌ రీట్‌లో అయితే రూ.107తో ఒక యూనిట్‌ కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. అద్దె ఆదాయం రూపంలో రీట్‌లకు స్థిరంగా ఆదాయం వస్తుంటుంది.

పన్నులు పోను 90 శాతం లాభాన్ని వాటాదారులకు పంపిణీ చేయాలనేది నిబంధన. కనుక ప్రతీ మూడు నెలలకు రీట్‌ యూనిట్‌ వాటాదారులకు ఆదాయం వస్తుంటుంది. కచ్చితంగా, నూటికి నూరు శాతం డివిడెండ్‌ వస్తుందన్న గ్యారంటీ ఉండదు. ఆర్థిక సంక్షోభ సమయాల్లో, ఇతర క్లిష్ట పరిస్థితుల్లో రాకపోవచ్చు. లేదా డివిడెండ్‌ ఆదాయం పంపిణీని తగ్గించొచ్చు. కానీ అవి తాత్కాలిక పరిణామాలే. రీట్‌లో ఇన్వెస్ట్‌ చేయడం వల్ల పెట్టుబడుల్లో వైవిధ్యం ఏర్పడుతుంది. ఇతర సాధనాలతో పాటు వీటికి కొంత కేటాయింపులు చేసుకోవడం ద్వారా వైవిధ్యం చేసుకోవచ్చు. 

ప్రతికూలతలు
స్టాక్‌ ఎక్స్ఛేంజ్‌లలో ట్రేడ్‌ అవుతుంటాయి కనుక రీట్‌లలో ముందుగా మార్కెట్‌ రిస్క్‌ ఉంటుందని గుర్తుంచుకోవాలి. అంతర్జాతీయ, జాతీయ పరిణామాల ప్రభావం ఈక్విటీ మార్కెట్లపై ఉన్నట్టే.. వీటి ధరల్లోనూ అస్థిరతలు ఉంటాయి. ఇతర షేర్ల మాదిరే డిమాండ్‌ సరఫరా వీటి యూనిట్‌ ధరలను నిర్ణయిస్తుంది. క్లియర్‌ టైటిల్‌ కాకపోతే రీట్‌లు న్యాయపరమైన వివాదాలు ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుంది. రీట్‌లలో ఉన్న ఒక పెద్ద ప్రతికూలత ఏమిటంటే, అవి కలిగి ఉన్న రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఆస్తుల విలువపైనే యూనిట్‌ నికర విలువ (ఎన్‌ఏవీ) ఆధారపడి ఉంటుంది.

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ధరలు పడిపోతే, అది యూనిట్‌ ధరపైనా ప్రతిఫలిస్తుంది. దాంతో నష్టాలు ఎదుర్కోవాల్సి రావచ్చు. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ధరలు పడిపోతున్నాయని తెలిస్తే, వెంటనే పెట్టుబడులు వెనక్కి తీసుకోవాలి.  పెట్టుబడి శ్రేణి ఆఫీస్‌ స్థలాలు డిమాండ్‌కు తగ్గ సరఫరా లేకపోతే, స్వల్ప కాలం నుంచి మధ్య కాలానికి వాటి ఆస్తుల ధరల పెరుగుదలకు దారితీస్తుందని, ఇది కూడా ఒక రిస్కేనని అగర్వాల్‌ తెలిపారు. ఆఫీసు స్థలాలను లీజుకు ఇవ్వడం ద్వారా వచ్చే ఆదాయాన్నే రీట్‌లు వాటాదారులకు పంపిణీ చేస్తాయి.

మరి రీట్‌ల నిర్వహణలోని ఆస్తుల్లో ఆక్యుపెన్సీ (భర్తీ) ఇక్కడ కీలకం అవుతుంది. కొంత స్థలం ఖాళీగా మిగిలిపోతే ఆ మేరకు ఆదా యం తగ్గిపోతుంది. అది డివిడెండ్‌ పంపిణీని ప్రభావితం చేస్తుంది. ప్రతికూల ఆర్థిక పరిస్థితులు, మార్కెట్‌ క్షీణత సందర్భాల్లో కార్యాలయ స్థలాలకు ఖాళీ ఏర్పడవచ్చు. చివరిగా రీట్‌లలో పెట్టుబడులకు తప్పనిసరిగా బ్రోకర్‌ వద్ద ట్రేడింగ్, డీమ్యాట్‌ ఖాతా కలిగి ఉండాల్సిందే.

రీట్‌ మ్యూచువల్‌ ఫండ్స్‌ 
రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌ల్లో వేటిని ఎంపిక చేసుకోవాలి, ఎప్పుడు వాటి నుంచి బయటపడాలి, తిరిగి ఎప్పుడు వాటిల్లో పెట్టుబడులు పెట్టాలనే విషయంలో రిటైల్‌ ఇన్వెస్టర్లకు అంతగా అవగాహన ఉండదు. అటువంటప్పుడు వీటిల్లో ఇన్వెస్ట్‌ చేసే ఫండ్స్‌ పథకాలను ఎంపిక చేసుకోవచ్చు. ప్రస్తుతం మూడు రకాల రీట్‌ మ్యూచువల్‌ ఫండ్స్‌ మన మార్కెట్లో అందుబాటులో ఉన్నాయి. ఇవన్నీ కూడా రీట్‌ యూనిట్లలో పెట్టుబడులు పెడుతుంటాయి. కాకపోతే ఇవి మన మార్కెట్‌ ఒక్కటే అని కాకుండా ఇతర దేశాల మార్కెట్లలోని రీట్‌లలోనూ ఇన్వెస్ట్‌ చేయడాన్ని గమనించొచ్చు.

అంటే వివిధ దేశాల రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు వర్గీకరించినట్టుగా అర్థం చేసుకోవాలి. కోటక్‌ ఇంటర్నేషనల్‌ రీట్‌ ఫండ్‌ ఆఫ్‌ ఫండ్‌ (ఎఫ్‌వోఎఫ్‌) ఇందులో ఒకటి. దేశంలో రీట్‌ ఆధారిత తొలి మ్యూచువల్‌ ఫండ్‌ పథకం ఇది. 2020 డిసెంబర్‌లో మొదలైంది. రూ.100 కోట్లను సమీకరించింది. ఈ పథకం భారత్‌తో పాటు సింగపూర్, ఆస్ట్రేలియా, హాంగ్‌కాంగ్‌లోనూ ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంది. గడిచిన ఏడాది కాలంలో 7 శాతం నష్టాలను ఇచ్చింది. పీజీఐఎం ఇండియా గ్లోబల్‌ సెలక్ట్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సెక్యూరిటీస్‌ ఎఫ్‌వోఎఫ్‌ మరొక పథకం. ఈ పథకం తన పెట్టుబడులు తీసుకెళ్లి పీజీఐఎం గ్లోబల్‌ సెలక్ట్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సెక్యూరిటీస్‌లో ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంది.

12 దేశాల్లోని రీట్‌లలో ఈ పేరెంట్‌ ఫండ్‌ ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంది. ఈ పథకం గత ఆరు నెలల్లో 2 శాతం రాబడులు ఇస్తే, ఏడాది కాలంలో రాబడి సున్నాగా ఉంది. మహీంద్రా మనులైఫ్‌ ఆసియా పసిఫిక్‌ రీట్‌ ఎఫ్‌వోఎఫ్‌ పథకం 2021 సెప్టెంబర్‌లో మొదలైంది. ఈ పథకం తన పెట్టుబడులు తీసుకెళ్లి మనులైఫ్‌ గ్లోబల్‌ ఫండ్‌ ఆసియా పసిఫిక్‌ రీట్‌ ఫండ్‌లో ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తుంది. ఈ పథకం గత ఏడాది కాలంలో 5 శాతం నష్టాలను ఇచ్చింది. ఈ మూడు ఫండ్‌ రీట్‌లలో ఏడాది కాలంలో ఎలాంటి రాబడులు లేవు. కనుక వీటిల్లో పెట్టుబడులు పెట్టే ముందు ఇన్వెస్టర్లు మరికొంత కాలం పాట వేచి చూడడమే సరైనది అవుతుంది. వీటికి బదులు లిస్టెడ్‌ రీట్‌లు కాస్త మెరుగ్గా కనిపిస్తున్నాయి.

 రీట్‌ అంటే..? 
మ్యూచువల్‌ ఫండ్‌ మాదిరే రీట్‌ కూడా. ఒక ఈక్విటీ మ్యూచువల్‌ ఫండ్‌ పథకం ఎన్నో స్టాక్స్‌లో పెట్టుబడులు పెడుతుంటుంది. కానీ, ఇన్వెస్టర్లకు షేర్లకు బదులు యూనిట్లను కేటాయిస్తుంటుంది. రీట్‌ కూడా వాణిజ్య రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాపర్టీలపై పెట్టుబడులు పెడుతుంది. ఆయా ప్రాపర్టీలకు సంబంధించి యూనిట్లను కేటాయిస్తుంది. ఫండ్స్‌ నిర్వహణలో షేర్లు, ఈటీఎఫ్‌లు, బాండ్లు, సెక్యూరిటీలు ఉన్నట్టే, రీట్‌ల నిర్వహణలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఆస్తులు ఉంటాయి. ప్రస్తుతం మూడు రీట్‌లు అందుబాటులో ఉన్నాయి. ఎంబసీ ఆఫీస్‌ పార్క్స్, మైండ్‌స్పేస్‌ బిజినెస్‌ పార్క్స్, బ్రూక్‌ఫీల్డ్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ట్రస్ట్‌ స్టాక్‌ ఎక్స్ఛేంజ్‌ల్లో లిస్ట్‌ అయి ఉన్నాయి.

ఇవన్నీ వాణిజ్య ప్రాపర్టీల్లోనే ఇన్వెస్ట్‌ చేస్తాయి. ఈ మూడింటి నిర్వహణలో దేశవ్యాప్తంగా వివిధ పట్టణాల్లో 93 మిలియన్‌ చదరపు అడుగుల వాణిజ్య ఆఫీసు స్థలాలు ఉన్నాయి. ‘‘ఈ మూడు రీట్‌లు లిస్టింగ్‌ ధరతో పోలిస్తే ప్రీమియంలో ట్రేడ్‌ అవుతున్నాయి. వీటిల్లో రాబడులు, నగదు, డివిడెండ్‌ ఈల్డ్, క్యాపిటల్‌ వృద్ధి కలిపి వార్షికంగా 13–15 శాతం మధ్య ఉన్నాయి’’అని కొలియర్స్‌ ఇండియా ఎండీ పీయూశ్‌ గుప్తా తెలిపారు. ఇవి వార్షికంగా 5–6 శాతం మధ్య రాబడిని త్రైమాసికం వారీగా యూనిట్‌దారులకు చెలిస్తున్నాయి. ఇవి కాకుండా రిటైల్‌ షాపులతో కూడిన మాల్స్‌ను నిర్వహించే నెక్సస్‌ సెలక్ట్‌ ట్రస్ట్‌ పేరుతో మరో రీట్‌ కూడా ఉంది.