సొంతిల్లు ఉన్నా.. కొంటున్నా!

సొంతిల్లు చాలా మంది స్వప్నం. సొంతింటితో పెనవేసుకున్న జ్ఞాపకాలను మధురంగా పరిగణించే వారు ఎందరో... అయితే, ఎంతో ఖర్చు చేసి కొన్న ఇంటిలో నివాసం ఉండేవారు కొందరు అయితే... అద్దెకు ఇచ్చేవారు కూడా కొందరు ఉంటారు. సొంతంగా నివాసం ఉండేవారు, అద్దెకు ఇచ్చిన వారిపై ఆదాయపన్ను చట్టం కింద పలు బాధ్యతలు ఉన్నాయి. వాటిని తప్పక తెలుసుకోవాలి. సొంతిల్లు ఉండి, ఉద్యోగ సంస్థ నుంచి హెచ్‌ఆర్‌ఏ పొందుతూ పన్ను మినహాయింపు పొందడం కుదరదు. రెండుకు మించిన ఇళ్లను సొంత వినియోగంలో ఉంచుకున్నా కానీ దానిపై అద్దె వస్తున్నట్టుగానే చట్టం పరిగణిస్తుంది. ఆదాయపన్ను చట్టంలోని నిబంధనల మేరకు ఇంటి చుట్టూ ముడిపడిన పన్నుల అంశాలను ప్రతి ఒక్కరూ తెలుసుకోవాలన్నదే ఈ కథనం ఉద్దేశం.  

ఇంటిని కొంటుంటే...?
మీరు ఇంటిని కొనుగోలు చేయడానికి సిద్ధపడుతుంటే... సంబంధిత లావాదేవీ పన్ను అధికారుల దృష్టికి వెళుతుందని గ్రహించాలి. ఇంటి కొనుగోలుపై మీరు చెల్లించే స్టాంప్‌ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీలను ఆదాయపన్ను చట్టంలోని సెక్షన్‌  80సీ కింద పన్ను మినహాయింపును పొందే అవకాశం అందుబాటులో ఉంది. అంతేకాదు, ఇంటి కొనుగోలుతో ఓ వ్యక్తి పన్నుల భారాన్ని కూడా తగ్గించుకోవచ్చు. ఒకవేళ బహుమతిగా తీసుకుంటుంటే మాత్రం ఆ ఇంటి విలువ మీ ఆదాయంలోనే కలుస్తుందని గుర్తుంచుకోవాలి. దానిపై పన్ను కూడా చెల్లించాల్సి రావచ్చు.  

కొనుగోలుపై టీడీఎస్‌
ఇంటి కొనుగోలు విలువ రూ.50 లక్షలు, అంతకుమించి ఉంటే విక్రయదారుకు నిర్ణీత విలువ చెల్లించడానికి ముందుగానే, దానిపై 1 శాతం టీడీఎస్‌ను మినహాయించుకోవాల్సి ఉంటుంది. ఈ టీడీఎస్‌ను ఎన్‌ ఎస్‌డీఎల్‌ వెబ్‌సైట్‌కు వెళ్లి ఫామ్‌ 26బిక్యూ ను ఫిల్‌ చేసి, కొనుగోలుదారు పాన్‌ , విక్రయదారు పాన్‌ వివరాలు ఇచ్చి చెల్లించాలి. లావాదేవీ జరిగిన నెల చివరి నుంచి 30 రోజుల్లోపు టీడీఎస్‌ను చెల్లించా ల్సి ఉంటుంది. అంతేకాదు మీకు విక్రయించిన వ్యక్తి కి టీడీఎస్‌ సర్టిఫికెట్‌ (ఫామ్‌ 16)ను ఇవ్వాలి. ట్రేసెస్‌ వెబ్‌సైట్‌ నుంచి దీన్ని డౌన్‌ లోడ్‌ చేసుకోవచ్చు. ఒకవేళ నిర్ణీత సమయంలోపు టీడీఎస్‌ను డిపాజిట్‌ చేయకపోతే, అప్పుడు 1–1.5 శాతం వడ్డీ రేటుతోపాటు పెనాల్టీ చార్జీలను కూడా చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ఒకవేళ మీరు ఎన్‌ ఆర్‌ఐ నుంచి ఇంటిని కొనుగోలు చేస్తుంటే, అప్పుడు ఇంటి విలువ ఎంత ఉన్నా గానీ దానిపై 1 శాతం టీడీఎస్‌ను మినహాయించుకుని చెల్లింపులు చేయాలి. అయితే, ఈ టీడీఎస్‌ను ఇంటి విక్రయ ధరపై కాకుండా, ఆర్జించిన మూలధన లాభాలపైనే అమలు చేయాల్సి ఉంటుంది.  

బహుమతి అయితే పన్ను పడుద్ది
మీ బంధువు లేదా స్నేహితులు మీకు ఇంటిని బహుమతిగా ఇస్తే దానిపై పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుందని గుర్తుంచుకోండి. బహుమతి విలువ రూ.50,000 దాటితే గిఫ్ట్‌ ట్యాక్స్‌ పరిధిలోకి వస్తారు. స్టాంప్‌ డ్యూటీ విలువను మీ ఆదాయంలో ఇతర మూలాల (ఇన్‌కమ్‌ ఫ్రమ్‌ అదర్‌ సోర్సెస్‌) నుంచి వచ్చినట్టు చూపించాలి. ఆదాయపన్ను శ్లాబు రేటు ప్రకారం పన్ను చెల్లిస్తే సరిపోతుంది. ప్రతీ నిబంధనలోనూ కొన్ని మినహాయింపులు ఉంటాయని తెలుసు కదా. అలాగే, గిఫ్ట్‌ ట్యాక్స్‌లోనూ కొన్ని మినహాయింపులు ఉన్నాయి. ఒకవేళ ఇంటిని మీ వివాహ సందర్భంలో బహుమతిగా పొందుతుంటే లేదా వీలునామా కింద మీకు దక్కుతున్నా లేదా వారసత్వంగా లేదా కొన్ని ప్రత్యేకంగా పేర్కొన్న ఇనిస్టిట్యూషన్ల నుంచి తీసుకుంటున్నా దానిపై పన్ను చెల్లించక్కర్లేదని చట్టం చెబుతోంది. ఇక అత్యంత సమీప బంధువుల నుంచి గిఫ్ట్‌గా తీసుకున్నా పన్ను భారం ఉండదు. ఈ పరిధిలోకి జీవిత భాగస్వామి, మీ సోదరులు, సోదరీమణులు లేక సంతానం, అలాగే మీ భార్య సోదరులు, సోదరీమణులు, తల్లిదండ్రులు వస్తారు.  

స్టాంప్‌ డ్యూటీపై పన్ను మినహాయింపు
ఇంటిని కొనే సమయంలో స్టాంప్‌ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్‌  రుసుముల భారం భరించక తప్పదు. ఇవన్నీ కలసి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు విలువలో గరిష్టంగా 10 శాతం వరకూ ఉంటుంటాయి. అయితే దీనిపై ఆదాయపన్ను చట్టం కింద కొంత వెసులుబాటు పొందే అవకాశం ఉంది. ఈ చార్జీలను సెక్షన్‌  80సీ కింద ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ.1.5 లక్షల మొత్తంపై పన్ను మినహాయింపు పొందేందుకు ఆదాయపన్ను చట్టం అనుమతిస్తోంది. కానీ, ఇక్కడే ఓ చిన్న తిరకాసు కూడా ఉంది. ఒకవేళ మీరు కొన్న ఇంటిపై ఈ చార్జీలను సెక్షన్‌  80సీ కింద పన్ను మినహాయింపు పొంది, ఐదేళ్లు పూర్తి కాకముందే సంబంధిత ఇంటిని విక్రయిస్తే... గతంలో పొందిన మినహాయింపు మొత్తాన్ని తిరిగి మీ ఆదాయంలో చూపించి పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుందని మరవొద్దు.  

ఇంటిపై పెట్టుబడితో తగ్గనున్న పన్ను
దీర్ఘకాల పెట్టుబడుల రూపంలో ఉన్న బంగారం లేదా ఈక్విటీ షేర్లు లేదా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ లేదా ఇంటిని విక్రయించగా వచ్చిన మొత్తంతో తిరిగి ఇంటిని కొనుగోలు చేస్తే... క్యాపిటల్‌ గెయిన్‌  ట్యాక్స్‌ భారం తగ్గుతుంది. నూతనంగా సమకూర్చుకున్న మొదటి ఇల్లు... దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడులను విక్రయించడానికి ఏడాది ముందు లేదా తర్వాత రెండేళ్లలోపు సమకూర్చుకున్నప్పుడే ఈ ప్రయోజనం సిద్ధిస్తుందని గుర్తుంచుకోవాలి. ఒకవేళ దీర్ఘకాల పెట్టుబడుల విక్రయం ద్వారా పొందిన మూలధన లాభాల మొత్తాన్ని సంబంధిత ఆర్థిక సంవత్సరం రిటర్నులు ఫైల్‌ చేసే గడువు నాటికి నూతన ఇంటిపై ఇన్వెస్ట్‌ చేయకపోతే, అదే సమయంలో చట్టంలో ఇచ్చిన గడువు లోపు నూతన ఇంటిపై ఇన్వెస్ట్‌ చేయాలని భావిస్తున్నట్టు అయితే... అప్పుడు ఆ మొత్తాన్ని పన్ను మినహాయింపు కోసం నిర్దేశిత బ్యాంకుల్లో క్యాపిటల్‌ గెయిన్‌ అకౌంట్‌ స్కీమ్‌కు బదలాయించాల్సి ఉంటుంది. దీర్ఘకాల మూలధన లాభాలపై పన్ను మినహాయింపును తిరిగి ఒక ఇంటి కొనుగోలుకే పరిమితం అన్నది ప్రస్తుత నిబంధన కాగా, దీన్ని కేంద్రం సడలించి 2020 ఏప్రిల్‌ 1 నుంచి రెండు ఇళ్ల కొనుగోలుకూ వర్తింపజేస్తున్నట్టు ప్రకటించిన విషయం తెలిసిందే. ఇంటి విక్రయంపై రూ.2 కోట్లు దాటకుండా వచ్చిన మూలధన లాభాల మొత్తాన్ని వచ్చే ఆర్థిక సంవత్సరం నుంచి రెండు ఇళ్ల కొనుగోలుపై ఇన్వెస్ట్‌ చేసినా గానీ పన్ను భారం నుంచి ఊపిరి పీల్చుకోవచ్చన్న విషయం ఇక్కడ గమనార్హం.

ఇంటి యజమాని అయితే...
ఓ ఇంటికి యజమాని అయితే ఇందుకు సంబంధించి నిబంధనలపై అవగాహన కలిగి ఉండడం ఎంతో అవసరం. సొంతంగా నివాసం ఉంటున్న ప్రాపర్టీయా లేక అద్దెకు ఇచ్చారా..? ఒకవేళ అద్దెకు ఇస్తే అద్దె ఆదాయంపై ఇంటి యజమాని పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అద్దె ఎవరి చేతికి వెళ్లినా కానీ, ఈ ఇంటి యజమానిగా రికార్డుల్లో ఉన్న వారే పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. తమ ఇంట్లో తామే నివాసం ఉంటుంటే దాన్ని సెల్ఫ్‌ ఆక్యుపెయిడ్‌ ప్రాపర్టీ (ఎస్‌వోపీ)గా చట్టం పరిగణిస్తోంది. అటువంటి సందర్భాల్లో ఇంటిపై ఆదాయపన్ను చెల్లించాల్సిన అవసరం ఉండదు. ఎస్‌వోపీలపై పన్ను ఉండదు.

అయితే, సొంత నివాసం కోసం ఉంచుకునే ఇళ్ల విషయంలో ఐటీ చట్టం పరిమితి విధించింది. 2019–20 నుంచి ఒక వ్యక్తి రెండు ఎస్‌వోపీలను కలిగి ఉండొచ్చు. అంటే, మూడో ఇల్లు, అంతకంటే ఎక్కువ ఇళ్లను తమ పేరిట కలిగి ఉండి, వాటిని అద్దెకు ఇచ్చినా, లేక సొంత వినియోగానికి ఉంచుకున్నా గానీ వాటిపై అద్దె అదాయం వస్తున్నట్టుగానే చట్టం పరిగణిస్తుంది. కనుక నోషనల్‌ రెంట్‌పై పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అయితే, ఇలా మూడు, అంతకంటే ఎక్కువ ఇళ్లు ఉన్న వారు వాటిల్లో తమ వంతు రెండు ఎస్‌వోపీలు ఏవన్నది ఎంపిక చేసుకునే స్వేచ్చ ఉంటుంది. అంటే ఎక్కువ అద్దె విలువ వచ్చే వాటిని తమ పేరిట ఉన్నట్టు చూపించుకోవచ్చు. పొందొచ్చు.  

రుణం తీసుకుని కొన్న ఇంటిపై...
ఇంటి కొనుగోలు కోసం తీసుకున్న రుణానికి చేసే అసలుపై సెక్షన్‌  80సీ కింద ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ.1.5 లక్షల మేర పన్ను మినహాయింపు పొందొచ్చు. ఇక ఇంటి రుణంపై అసలుతోపాటు ఏటా చేసే వడ్డీ చెల్లింపులకూ పన్ను మినహాయింపు ఉంటుంది. ఇంటి రుణంపై వడ్డీ చెల్లింపులకు మినహాయింపు అన్నది... ఆ ఇంటి నిర్మాణం పూర్తయిన ఏడాది లేదా దాన్ని సమకూర్చుకున్న ఏడాదిగా పరిగణనలోకి తీసుకోవడం జరుగుతుంది. రుణంపై సమకూర్చుకున్న ఇంటిని సొంత వినియోగానికి ఉంచుకుంటే గరిష్టంగా సెక్షన్‌  24 కింద ఓ ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ.2 లక్షల వడ్డీ చెల్లింపులకు పన్ను మినహాయింపు లభిస్తుంది. ఒకవేళ ఇంటిని అద్దెకు ఇచ్చినట్టయితే, ఆ ఇంటి రుణంపై చేసే వడ్డీ చెల్లింపులు మొత్తంపైనా పరిమితి లేకుండా పన్ను మినహాయింపు పొందొచ్చు.

అయితే, ఒకవేళ రుణాన్ని 1999 ఏప్రిల్‌ 1కి ముందు తీసుకుని, ఆ రుణం తీసుకున్న ఆర్థిక సంవత్సరం నాటి నుంచి ఐదేళ్లలోపు ఇంటి కొనుగోలు లేదా నిర్మాణం పూర్తి కాకపోయి ఉంటే... వడ్డీ చెల్లింపులపై గరిష్టంగా రూ.30,000 వరకే పన్ను మిహాయింపు చూపించుకునే పరిమితి విధించారు. ఇక మొదటిసారి ఇంటిని కొనుగోలు చేసిన వారు సెక్షన్‌  80ఈఈ కింద రూ.2 లక్షలకు అదనంగా మరో రూ.50,000 వరకు వడ్డీ చెల్లింపులపై మినహాయింపు చూపించుకోవచ్చు. అంటే మొత్తం రూ.2.5 లక్షల వడ్డీ చెల్లింపులకు పన్ను ప్రయోజనాన్ని పొందొచ్చు. నిర్మాణంలో ఉన్న సమయంలో రుణంపై చేసిన వడ్డీ చెల్లింపులకూ మినహాయింపు పొందొచ్చు. రుణం తీసుకున్న నాటి నుంచి నిర్మాణం పూర్తయి లేదా స్వాధీనం చేసుకునే నాటి వరకు చేసిన వడ్డీ చెల్లింపుల మినహాయింపునకు చట్టం అనుమతిస్తోంది. నిర్మాణం పూర్తయి లేదా స్వాధీనం చేసుకున్న సంవత్సరం తర్వాతి నుంచి 5 వాయిదాల్లో ఈ మొత్తంపై పన్ను మినహాయింపు ఉంటుంది.

హెచ్‌ఆర్‌ఏ...
పనిచేసే సంస్థ నుంచి ఇంటి అద్దె భత్యం (హెచ్‌ఆర్‌ఏ) పొందే వారు దానిపై ఐటీ మినహాయింపు పొందవచ్చు. 1. సంస్థ నుంచి ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో పొందిన మొత్తం హెచ్‌ఆర్‌ఏ. 2. మెట్రో నగరాల్లో వేతనంలో 50 శాతం, ఇతర ప్రాంతాల్లో నివాసం ఉండే వారి వేతనంలో 40 శాతం. 3. వాస్తవంగా మీరు చెల్లించిన ఇంటి అద్దె నుంచి... మీ వార్షిక వేతనంలో 10 శాతాన్ని మినహాయించగా వచ్చేది. ఈ మూడింటిలో ఏది తక్కువగా ఉంటే ఆదాయపన్ను చట్టం ప్రకారం దానిపైనే పన్ను మినహాయింపు లభిస్తుంది. మీరు ఉద్యోగి అయి ఉండి, హెచ్‌ఆర్‌ఏ పొందుతూ... సొంత ఇంట్లోనే నివాసం ఉంటుంటే అప్పుడు మీరు పొందే హెచ్‌ఆర్‌ఏపై పన్ను మినహాయింపు తీసుకోవడానికి చట్టం అనుమతించదు.

అయితే, దీనికి బదులు మీరు నివాసం ఉంటున్న ఇంటికి తీసుకున్న రుణానికి చేసే అసలు, వడ్డీ చెల్లింపులకు పైన చెప్పుకున్న మేర పన్ను మినహాయింపులు లభిస్తాయి. ఇక సొంతిల్లు ఉన్నప్పటికీ దాన్ని అద్దెకు ఇచ్చి, మరో ప్రాంతంలో నివాసం ఉంటున్న వారి విషయంలో... ఇంటి రుణంపై అసలు, వడ్డీ చెల్లింపులకూ, మరో వైపు హెచ్‌ఆర్‌ఐపైనా పన్ను మినహాయింపులకు అవకాశం ఉంది. ఉదాహరణకు నోయిడాలో ఇల్లు ఉండి, దాన్ని అద్దెకు ఇచ్చి ఆఫీసుకు దగ్గర్లో ఉంటుందని ఢిల్లీలో నివాసం ఉంటున్నట్టు అయితే అటు ఇంటి రుణంపై చెల్లింపులు, మరోవైపు హెచ్‌ఆర్‌ఏపైనా పన్ను ప్రయోజనాలను సొంతం చేసుకునేందుకు చట్టం అనుమతిస్తోంది.

ఇంటిని విక్రయిస్తుంటే...
ఐటీ చట్టం ప్రకారం నివాస భవనం క్యాపిటల్‌ అస్సెట్‌ కిందకు వస్తుంది. కనుక ఇంటిని విక్రయించినప్పుడు పొందిన లాభం, నష్టం క్యాపిటల్‌ గెయిన్‌  రూపంలో పన్ను పరిధిలోకి వస్తుంది. ఇంటిని కొనుగోలు చేసిన నాటి నుంచి 24 నెలలలోపు విక్రయించినట్టయితే అది స్వల్ప కాల మూలధన లాభం (ఎస్‌టీసీజీ), 24 నెలలు దాటిన తర్వాత విక్రయించినప్పుడు వచ్చే లాభాన్ని దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభం (ఎల్‌టీసీజీ)గా చట్టం పరిగణిస్తోంది. ఇంటి విక్రయ సమయంలో అయ్యే వ్యయాలను మూలధన లాభాల నుంచి మినహాయించుకోవచ్చు. బ్రోకరేజీ, స్టాంప్‌ పేపర్‌ చార్జీలను ఇందులో నుంచి తగ్గించుకోవచ్చు. అలాగే, ద్రవ్యోల్బణం ప్రభావాన్ని కూడా తగ్గించుకోవచ్చు.

వీటిని తీసివేయగా మిగిలిన దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభంపై 20 శాతం పన్నుకు అదనంగా సర్‌చార్జ్, సెస్సు చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ద్రవ్యోల్బణ సూచీ ప్రభావ ప్రయోజనం, ఎస్‌టీసీజీకి ఉండదు. ఇంటి విక్రయం రూపంలో వచ్చే ఎస్‌టీసీజీని ఆ వ్యక్తి సంబంధిత ఆర్థిక సంవత్సరం తన ఆదాయానికి కలిపి తన శ్లాబు రేటు ప్రకారం పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇంటి విక్రయ విలువపైనే మూలధన లాభార్జన ఆధారపడి ఉంటుంది. ఆదాయ పన్ను భారం తగ్గించుకునే ఉద్దేశ్యంతో విక్రయదారులు విక్రయ విలువను తక్కువ చేసి చూపడాన్ని నిరోధించేందుకు ఆదాయపన్ను శాఖ సెక్షన్‌  50సీని ప్రవేశపెట్టింది. స్టాంప్‌ వ్యాల్యూ కంటే 5 శాతానికి మించి తక్కువ చేసి విలువ చూపించినప్పుడు ఈ చట్టం వర్తిస్తుంది. అటువంటి సందర్భాల్లో పన్ను అధికారులు స్టాంప్‌ వ్యాల్యూషన్‌ నే పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు.  

మూలధన లాభాలపై పన్ను భారం పడకుండా...
మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించకుండా ప్రత్యామ్నాయ మార్గాలు కూడా ఉన్నాయి. ఇంటి విక్రయం ద్వారా దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాన్ని పొందిన వారు.. నూతనంగా మరో ఇంటి కొనుగోలుకు వెచ్చించడం లేదా నేషనల్‌ హైవే అథారిటీ ఆఫ్‌ ఇండియా లేదా రూరల్‌ ఎలక్ట్రిఫికేషన్‌ కార్పొరేషన్‌  లేదా పవర్‌ ఫైనాన్‌స కార్పొరేషన్‌  జారీ చేసిన బాండ్లలో ఇన్వెస్ట్‌ చేసినా సరిపోతుంది. రూ.50 లక్షల వరకూ మూలధన లాభాన్ని ఈ బాండ్లలో ఇన్వెస్ట్‌ చేసుకోవచ్చు. ఇంటిని విక్రయించిన తర్వాత ఆరు నెలల్లోపే ఈ బాండ్లలో ఇన్వెస్ట్‌ చేయాలి. ఐదేళ్ల తర్వాతే తిరిగి ఆ బాండ్లను రిడీమ్‌ చేసుకునేందుకు అనుమతి ఉంటుంది.

ఒకవేళ మీ ఇంటిని వారసత్వంగా మరొకరికి బదలాయించినా లేదా గిఫ్ట్‌గా ఇచ్చినా, అటువంటి సందర్బాల్లో విక్రయం జరిగినట్టుగా చట్టం పరిగణించదు. కనుక దీనిపై మూలధన లాభాల పన్ను ఉండదు. అయితే వారసత్వంగా లేదా బహుమానం రూపంలో పొందిన ఇంటిని, విక్రయించడం ద్వారా మూలధన లాభాలు వస్తే మాత్రం పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. వారసత్వంగా లేక బహుమతిగా వచ్చి సందర్భాల్లో పూర్వపు యజమాని సంబంధిత ఆస్తి సమకూర్చుకున్న మొత్తం కొనుగోలు వ్యయంగా చట్టం పరిగణిస్తుంది. స్వల్ప కాల మూలధన లాభం లేక దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభమా అన్నది నిర్ధారించేందుకు పూర్వపు యజమాని స్వాధీనంలో ఉన్న కాలాన్ని కూడా ప్రస్తుతం విక్రయించిన యజమాని స్వాధీనంలోని వచ్చిన కాలానికి కలుపుకోవచ్చు.