రేట్ల పెంపు రూటు..ఇంటికి దారెటు

సొంతింటి కలను రుణం సాకారం చేస్తుంది. రుణం తీసుకోకపోయినా సొంతిల్లు సమకూర్చుకోవచ్చు. కాకపోతే మధ్య తరగతి వాసులు రుణం జోలికి వెళ్లకుండా ఉండాలంటే.. దీర్ఘకాలం పాటు క్రమశిక్షణతో పొదుపు, మదుపు చేసినప్పుడే ఇంటి కొనుగోలుకు కావాల్సినంత సమకూరుతుంది. అదే గృహ రుణం అయితే, కొన్నేళ్ల ముందుగానే ఇంటి కల నెరవేరుతుంది. పైగా రుణం తీసుకున్న తర్వాత ఎలా అయిన తీర్చాల్సిన బాధ్యత ఉంటుంది.

కనుక దానికి కట్టుబడి ఉంటాం. కానీ, 20–30 ఏళ్లపాటు ఇంటి కోసం పొదుపు చేసే క్రమంలో.. జీవితంలో వచ్చే ముఖ్యమైన అవసరాల కోసం గృహ రుణ నిధి విషయంలో రాజీపడే ప్రమాదం ఉంటుంది. కనుక గృహ రుణం వల్ల కొన్ని ప్రయోజనాలున్నాయి. కాకపోతే, గృహ రుణం విషయంలో సరైన ప్రణాళిక, తగిన జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి. లేదంటే సమస్యలు ఎదురైనప్పుడు ఇబ్బంది పడాల్సి వస్తుంది.

ఆర్థిక సమస్యలూ, ఒత్తిళ్లను ఎదుర్కోవాల్సి రావచ్చు. గృహ రుణం అంటే చాలా పెద్ద మొత్తంలోనే ఉంటుంది. కనుక దీనిపై వడ్డీ రేట్ల ప్రభావం కూడా ఎక్కువే. గత 10 నెలలుగా వడ్డీ రేట్లు అసాధారణంగా పెరిగాయి. రుణం తీసుకున్న వారు, తీసుకోబోయే వారు ఈ రిస్క్‌లు ఎలా ఉంటాయో అర్థం చేసుకోవచ్చు. పెద్ద మొత్తంలో గృహ రుణం తీసుకునే ముందు తప్పకుండా గమనించాల్సిన అంశాలేంటో ఈ కథనంలో చూద్దాం...

గృహ రుణంపై ఫ్లోటింగ్‌ రేటు చాలా తక్కువ రేటు ఆప్షన్లలో ఒకటి. అదే ఫిక్స్‌డ్‌ రేటు (స్థిరంగా ఉండే వడ్డీ రేటు, అదీ కొన్నేళ్ల పాటే) అయితే చాలా ఎక్కువగా ఉంటుంది. సాధారణంగా ఫ్లోటింగ్‌ రేటు కంటే ఫిక్స్‌డ్‌ వడ్డీ రేటు 2 శాతం అధికంగా ఉంటుంది. గృహ రుణం తీసుకునే వారిలో ఎక్కువ మంది ఫ్లోటింగ్‌ రేటును ఎంపిక చేసుకోవడానికి ఈ వ్యత్యాసమే కారణం. కానీ, ఫ్లోటింగ్‌ రేటు అన్నది రెండు వైపులా పదునున్న కత్తి మాదిరే అనుకోవాలి.

వడ్డీ రేట్లు తగ్గిపోయే క్రమంలో ఫ్లోటింగ్‌ రేటు వల్ల ఎంతో ఉపశమనం లభిస్తుంది. కానీ, అదే వడ్డీ రేట్లు పెరిగిపోయే తరుణంలో రుణ గ్రహీతలను మరింతగా బాధిస్తుంది. ఫ్లోటింగ్‌ రేటుపై గృహ రుణాలు తీసుకుంటే, అవి రెపో రేటుకు అనుసంధానమై ఉంటాయి. అందుకని ఫ్లోటింగ్‌ రేటుపై గృహ రుణం తీసుకునే వారు, వడ్డీ రేట్లు పెరిగే సమయంలో అదనంగా చెల్లించేందుకు ముందుగానే సన్నద్ధం కావాల్సి ఉంటుంది.

రేట్లు ఇంకా పెరగొచ్చు
సవాళ్లు, ప్రతికూల పరిస్థితులు ఎదురైనప్పుడు సాధారణంగా అవి తొందరగా ముగిసిపోవాలని కోరుకుంటారు. కానీ, వడ్డీ రేట్లు పెరిగే క్రమంలో ఇలాంటి కోరికలు నెరవేరవు. ఆర్‌బీఐ గతేడాది మే నుంచి రెపో రేటును 2.5 శాతం పెంచింది. రెపో రేటు ప్రస్తుతం 6.5 శాతంగా ఉంది. చాలా మంది నిపుణులు రెపో రేటు 6.5 శాతానికి చేరిన వెంటనే వడ్డీ రేట్ల పెంపు ముగుస్తుందని లోగడ అంచనా వేశారు. కానీ, పరిస్థితులు తర్వాత మారిపోయాయి. అంతర్జాతీయంగా ద్రవ్యోల్బణం సమస్యాత్మకంగా తయారైంది. అందుకే అన్ని కేంద్ర బ్యాంకులు వడ్డీ రేట్ల పెంపు విధానాన్ని అనుసరిస్తున్నాయి. దీంతో రుణ గ్రహీతలు మరో విడత లేదంటే, మరిన్నిసార్లు రెపో రేటు పెంపును చూడాల్సి రావచ్చని నిపుణులు అంటున్నారు.  

చాలా సైకిల్స్‌
వడ్డీ రేట్లన్నవి ఆర్థిక చక్ర భ్రమణాల మాదిరే ఉంటాయి. పెరుగుతూ, తగ్గుతూ ఉంటాయి. మరి గృహ రుణం అంటే ఎంత లేదన్నా 20 ఏళ్లు, అంతకంటే ఎక్కువ కాలానికి తీసుకుంటూ ఉంటారు. దీంతో వడ్డీ రేట్ల సైకిల్స్‌ ఎన్నో వచ్చి పోతుంటాయి. దీనిపై రుణం తీసుకునే వారు ముందుగానే అవగాహన కలిగి ఉండాలి. గృహ రుణం ఈఎంఐ అనేది ఆర్జించే వేతనంలో 40 శాతం మించకుండా చూసుకుంటే, ఇలాంటి ఆర్థిక అనిశ్చితులు, వడ్డీ రేట్ల పెరుగుదలను ధైర్యంగా ఎదుర్కోవచ్చు.

సరైన సమయం కోసం వేచి చూడొద్దు
ఏదీ శాత్వతం కాదు. కనిష్ట వడ్డీ రేట్లు అయినా, గరిష్ట వడ్డీ రేట్లు అయినా ఒక నిర్ణీత కాలం పాటే కొనసాగుతాయి. ఉదాహరణకు 20 ఏళ్ల గృహ రుణ కాలవ్యవధిలో ఒకటి నుంచి రెండు సైకిల్స్‌ అధిక వడ్డీ రేట్లు ఉండొచ్చు. కనుక కనిష్ట వడ్డీ రేట్లు ఉన్నప్పుడే గృహ రుణం తీసుకుందామని అనుకోవద్దు. దీనివల్ల విలువైన కాలం గడిచిపోతుంది. ఇంటి కొనుగోలు ధర కూడా పెరగొచ్చు. కనుక తక్కువ వడ్డీ రేట్ల కోసం చూస్తే, అందులో మిగిలేది, పెరిగే ఇంటి ధరతో పోలిస్తే తక్కువే ఉండొచ్చు. అవసరం, తక్కువ ధరలే ఇంటి కొనుగోలుకు ఆధారం కావాలి కానీ, వడ్డీ రేట్లు కాదని నిపుణుల సూచన.

రేట్ల పెంపునకు సన్నద్ధం
ఇంటిని కొనుగోలు చేసే సమయంలో కొందరు తమ అభిరుచులకు అనుగుణంగా సదుపాయాలు ఉండాలని కోరుకుంటారు. ఇందుకోసం అదనపు ఖర్చుకూ వెనుకాడరు. ఇంటి బడ్జెట్‌ పెంచుకోవడం అన్నది అదనపు భారానికి దారితీస్తుంది. తీసుకునే గృహ రుణం పెరుగుతుంది. దీంతో వడ్డీ రేట్లు పెరిగే క్రమంలో మరింత చెల్లించాల్సి రావచ్చు. కనుక అధిక మొత్తానికి గృహ రుణం తీసుకోవడం అన్నది పెద్ద సవాలు అవుతుందని ఆండ్రోమెడా లోన్స్‌ ఎగ్జిక్యూటివ్‌ చైర్మన్‌ వి. స్వామినాథన్‌ పేర్కొన్నారు. కనుక అవసరమైతే, వడ్డీ రేట్లు ఊహించని విధంగా పెరిగిపోతే, నెలవారీ ఈఎంఐ 20–25 శాతం అధికంగా చెల్లించేందుకు వీలుగా, నెలవారి ఆదాయంలో వెసులుబాటు ఉండేలా చూసుకోవాలి. ఉదాహరణకు నెలవారీ గరిష్టంగా రూ.40,000ను ఈఎంఐ కింద చెల్లించే సామర్థ్యం ఉంటే, అప్పుడు రూ.30,000–32,000 ఈఎంఐకి పరిమితమై గృహ రుణం తీసుకోవాలి. దీంతో వడ్డీ రేట్లు పెరిగినా, ఇబ్బంది లేకుండా అదనపు మొత్తాన్ని చెల్లించేందుకు అవకాశం ఉంటుంది.

కాలవ్యవధి పెంపు
వడ్డీ రేట్లు పెరిగిన ప్రతీ సందర్భంలోనూ రుణమిచ్చిన సంస్థలు రుణగ్రహీతల ఈఎంఐ పెంపు కంటే, కాల వ్యవధిని పెంచేందుకు మొగ్గు చూపిస్తుంటాయి. అయితే, దీనికీ పరిమితి ఉంది. రుణ గ్రహీతలు పదవీ విరమణకు ఇంకా ఎన్నేళ్లు ఉందన్న అంశాన్ని బ్యాంకులు చూస్తాయి. సాధారణంగా గృహ రుణ కాలాన్ని బ్యాంకులు రుణ గ్రహీతల వయసు, ఆర్జన ఆధారంగా నిర్ణయిస్తుంటాయి. అదే పనిగా వడ్డీ రేట్లు పెరుగుతున్న క్రమంలో.. బ్యాంకులు రేటు పెరిగినప్పుడల్లా ఆ మేరకు కాలవ్యవధిని పెంచుకుంటూ పోతే, తిరిగి చెల్లింపుల కాలం రిటైర్మెంట్‌ వయసుకు త్వరగా చేరిపోవచ్చు. ఇక ఆ తర్వాత కాలవ్యవధి పెంచుకోవడానికి ఉండదు. దీనికి బదులు ఈఎంఐ మొత్తాన్ని పెంచుతుంటాయి బ్యాంకులు. దీంతో అదనపు భారం పడుతుంది.  
   
రుణ కాల వ్యవధి పెంచుకోవడం వల్ల అంతిమంగా చెల్లించే వడ్డీ కూడా ఎక్కువగానే ఉంటుంది. కనుక రుణదాత కాల వ్యవధి పెంచేందుకు ఆసక్తి చూపించినా.. రుణ గ్రహీతలు దీనికి మొగ్గు చూపకపోవడమే మంచిది. కాల వ్యవధి పెంచుకోవద్దంటే, పెరిగిన వడ్డీ రేట్ల మేర అదనపు ఈఎంఐ చెల్లించేందుకు సిద్ధం కావాలి. నెలవారీ చెల్లించే ఈఎంఐని పెంచడం వల్ల గృహ రుణాన్ని త్వరగా తీర్చేయవచ్చు. అందుకే గృహ రుణ గ్రహీతలకు నెలవారీ మిగులు ఉండాలి. దీనివల్ల వడ్డీ రేట్లు పెరిగినప్పుడు అదనంగా చెల్లించే సామర్థ్యం ఉంటుంది. దీంతో కాల వ్యవధి పెంచుకోవడం కంటే ఈఎంఐ పెంపునకే మొగ్గు చూపుతారు. ఫలితంగా అదనపు వడ్డీ భారం పడదు.

ముందస్తు చెల్లింపులు
వడ్డీ రేట్లు ఎప్పుడు పెరుగుతాయో ఎవరూ చెప్పలేరు. అందుకనే గృహ రుణం తీసుకున్న తర్వాత వీలు చిక్కినప్పుడల్లా పాక్షిక చెల్లింపులకు మొగ్గు చూపించడం మెరుగైన ఆప్షన్‌ అవుతుంది. దీనివల్ల గృహ రుణం బకాయిని వేగంగా తగ్గించుకోవచ్చు. నిర్ణీత కాలం కంటే ముందుగానే తీర్చివేయవచ్చు. ఒకవేళ వడ్డీ రేట్లు పెరిగినా పెద్ద భారం పడకుండా ఉంటుంది. ఉద్యోగులు అయితే బోనస్‌ రూపంలో వచ్చిన మొత్తాన్ని గృహ రుణానికి చెల్లింపులు చేసుకోవచ్చు. అదే మాదిరి, ఏటా వేతనం పెరుగుతూ ఉంటుంది. పెరిగే వేతనంలో సగ భాగాన్ని గృహ రుణ ఈఎంఐ పెంచి కట్టుకోవడానికి ఉపయోగించుకోవాలి.  

క్రెడిట్‌ స్కోరు అనుకూలత
వడ్డీ రేట్లు గరిష్ట స్థాయిలో ఉన్నాయి. అప్పుడు ఫ్లోటింగ్‌ రేటును ఎంచుకోవడమే మార్గం. అప్పటికే తీసుకున్న గృహ రుణానికి సంబంధించి వడ్డీ భారాన్ని భరించలేకపోతుంటే.. దాన్ని తక్కువ రేటుకు ఆఫర్‌ చేసే బ్యాంకుకు లేదా ఇతర సంస్థకు బదిలీ చేసుకోవడం ఒక మార్గం. సేవలు బాగుండి, తక్కువ రేటుకు ఆఫర్‌ చేసే సంస్థకు నిశ్చింతంగా మారిపోవచ్చు. గృహ రుణ బ్యాలన్స్‌ను బదిలీ చేసుకునే ముందు, కొత్తగా రుణం ఇచ్చే బ్యాంకులో ప్రాసెసింగ్‌ చార్జీలు, ఇతర చార్జీలను కూడా చూడాలి. క్రెడిట్‌ స్కోరు మెరుగ్గా ఉంటే కాస్త డిమాండ్‌ చేసి రేటును తగ్గించుకోవచ్చు. బ్యాలన్స్‌ బదిలీ విషయంలోనూ మెరుగైన క్రెడిట్‌ స్కోరు ఉపయోపడుతుంది.