ఇంటి రుణం.. భారం దింపుకుందాం

గృహ రుణం.. రెండేళ్ల క్రితం వరకు ఇల్లు కొనుగోలుదారులకు ఆకర్షణీయంగా కనిపించిన సాధనం. కేవలం 6.7 శాతం వార్షిక రేటుపై ఇంటి కొనుగోలుకు రుణం లభించింది. కానీ, స్థూల ఆరి్థక పరిస్థితుల్లో వచ్చిన మార్పుల నేపథ్యంలో ఆర్‌బీఐ కీలక రేటును 2022 మే నుంచి 2.5 శాతం మేర పెంచింది. ఫలితంగా గృహ రుణం రేట్లు 9.5–10 శాతానికి చేరాయి. దీంతో అప్పటికే ఇంటి కోసం రుణం తీసుకున్న వారికి నెలవారీ ఈఎంఐ భారంగా మారింది. 15 ఏళ్ల కనిష్టాలకు చేరిన గృహ రుణ రేట్లు ఒక్కసారిగా భారంగా మారాయి.

ఆ తర్వాత ద్రవ్యోల్బణం గరిష్టాల నుంచి కొంత మేర దిగివచ్చింది. అంతర్జాతీయంగా కఠినతర ద్రవ్య విధానం దాదాపు చివరి దశకు చేరింది. దీంతో వడ్డీ రేట్ల పెంపు సైతం ముగింపునకు వచ్చేసిందని విశ్లేషకుల అభిప్రాయం. ఆర్‌బీఐ సైతం రేట్ల యథాతథ స్థితినే కొనసాగిస్తోంది.

అయినా కానీ, వడ్డీ రేట్ల తగ్గింపునకు మరికొన్ని త్రైమాసికాలు వేచి చూడాల్సి రావచ్చని భావిస్తున్నారు. దాదాపు అన్ని బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు రేట్ల పెంపు భారాన్ని రుణ గ్రహీతలకు బదిలీ చేశాయి. ఈ తరుణంలో ఈఎంఐ భారం తగ్గించుకునేందుకు ఉన్న మార్గాల్లో బ్యాలన్స్‌ను మరో రుణదాతకు బదిలీ చేసుకోవడం ఒకటి. దాని గురించి వివరించే కథనం ఇది...

ఇంటి కోసం రుణం తీసుకున్న వారికి ప్రస్తుత ఈఎంఐ భారంగా అనిపిస్తే, అప్పుడు ఇతర బ్యాంకులు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు వసూలు చేస్తున్న వడ్డీ రేట్లను ఒక్కసారి పరిశీలించాలి. ఇతర సంస్థలతో పోలిస్తే మీ బ్యాంక్‌ అధిక రేటు వసూలు చేస్తున్నట్టు గుర్తిస్తే కనుక, అప్పుడు దాన్ని తక్కువ రేటుకు ఆఫర్‌ చేస్తున్న బ్యాంక్‌కు బదిలీ చేసుకోవడాన్ని పరిశీలించొచ్చు.

ఇలా మిగిలి ఉన్న రుణాన్ని మరో సంస్థకు బదిలీ చేసుకునే ముందు, ఇందుకు అనుసరించాల్సిన ప్రక్రియ, ఇందుకు అయ్యే చార్జీలు, అసలు బదిలీ చేసుకోవడం వల్ల మిగిలే ప్రయోజనం ఎంత మేర? తదితర అంశాలను సమగ్రంగా పరిశీలించడం అవసరం. ఫ్లోటింగ్‌ రేటు విధానంలో రేట్లను ఎలా నిర్ణయిస్తారనేది కూడా తెలుసుకోవాలి.  

రేట్ల విధానాలు..
గృహ రుణంపై ఫిక్స్‌డ్‌ (స్థిర), ఫ్లోటింగ్‌ (అస్థిర) రేట్ల విధానాలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. ఫ్లోటింగ్‌ రేటు రుణాలు ఆర్‌బీఐ కీలక రేట్ల సవరణకు అనుగుణంగా మార్పులకు లోనవుతుంటాయి. ఫిక్స్‌డ్‌ రేట్‌ విధానంలో నిరీ్ణత కాలం పాటు రుణంపై ఒకటే రేటు కొనసాగుతుంది. కనుక ఫ్లోటింగ్‌ రేట్‌ రుణాలతో పోలిస్తే ఫిక్స్‌డ్‌ రేట్‌ రుణాలపై వడ్డీ రేటు 1.5–2 శాతం వరకు అధికంగా ఉంటుంది. ప్రస్తుతం అధిక శాతం గృహ రుణాలు ఫ్లోటింగ్‌ రేట్‌ విధానంలోనే ఉంటున్నాయి.

ఆర్‌బీఐ 2016లో మార్జినల్‌ కాస్ట్‌ ఆఫ్‌ ఫండ్స్‌ బేస్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్‌ (ఎంసీఎల్‌ఆర్‌) విధానాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. ఇది ఇప్పటికీ కొనసాగుతోంది. బ్యాంక్‌లు లేదా ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలకు నిధులపై అయ్యే వ్యయంతోపాటు, జీ–సెక్‌ ఈల్డ్స్, బ్యాంకింగ్‌ రంగంలో లిక్విడిటీ తదితర అంశాలు ఈ విధానంలో రేట్లను ప్రభావితం చేస్తాయి. బ్యాంక్‌ సొంతంగా రేట్లను నిర్ణయించుకునే స్వేచ్ఛ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ విధానంలో ఉంటుంది. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ అంటే క్లుప్తంగా నిధులపై బ్యాంక్‌లకు అయ్యే వ్యయం.

దీనికి అదనంగా తనకు కావాల్సిన మార్జిన్‌ను బ్యాంక్‌ జోడించి రుణాలపై రేటును నిర్ణయిస్తుంది. ఆర్‌బీఐ రేట్లను మార్చినప్పుడు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోనూ మార్పులు చోటు చేసుకుంటాయి. కానీ, వెంటనే కాదు. సాధారణంగా ఆరు నెలల నుంచి ఏడాది సమయం తీసుకుంటుంది. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లో ఒక్క రెపో రేటు కాకుండా, ఇతర అంశాలు కూడా రేట్లను ప్రభావితం చేస్తాయి. నిజానికి ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ విధానం అంత పారదర్శకమైనది కాదు. రిటైల్‌ రుణ గ్రహీతలు దీన్ని అర్థం చేసుకోలేరు. ఈ లోపాలను అధిగమించేందుకు వీలుగా ఆర్‌బీఐ
2019లో రెపో లింక్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్‌ (ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌)ను ప్రవేశపెట్టింది.

రుణం బదిలీతో ఆదా ఎంత?
వడ్డీ రేట్లు పెరిగినప్పుడు సాధారణంగా బ్యాంక్‌లు గృహ రుణాలపై ఈఎంఐని పెంచడానికి బదులు, రుణ కాలవ్యవధిని పెంచుతుంటాయి. దాంతో ఈఎంఐలో ఎలాంటి మార్పు ఉండదు. దీంతో ఇబ్బందేమీ లేదన్నట్టు వ్యవహరించరాదు. ప్రస్తుత బ్యాంక్‌ లేదా ఎన్‌బీఎఫ్‌సీతో మెరుగైన డీల్‌ కోసం సంప్రదించాలి. సానుకూల స్పందన రానప్పుడు మిగిలి ఉన్న రుణ బకాయిని మరో బ్యాంక్‌కు బదిలీ చేసుకోవడాన్ని పరిశీలించాలి.

బ్యాలన్స్‌ బదిలీకి సంబంధించి అర్హత ఉందా? అన్నది తెలుసుకోవాలి. బ్యాలన్స్‌ బదిలీకి అనుమతించే విషయంలో కొన్ని బ్యాంక్‌లు, పూర్వపు సంస్థ వద్ద కనీసం 24 నెలల పాటు అయినా క్రమం తప్పకుండా ఈఎంఐ చెల్లించిన చరిత్రను అడుగుతున్నాయి. ప్రవేశానికి సిద్ధంగా ఉన్న ఇళ్లు, లేదా స్వా«దీనం చేసిన ఇళ్లకు సంబంధించి రుణం బ్యాలన్స్‌ బదిలీకే బ్యాంక్‌లు ఆసక్తి చూపిస్తున్నాయి. వీటికి అదనంగా వేతనం, క్రెడిట్‌ స్కోర్‌ కూడా కీలకమవుతాయి.

ముఖ్యంగా మిగిలిన రుణాన్ని, తక్కువ వడ్డీ రేటుకు ఆఫర్‌ చేస్తున్న మరో సంస్థకు బదిలీ చేసుకోవడం వల్ల కొంత ఆదా చేసుకుందామని భావించే వారు.. అసలు ఎంత ఆదా అవుతుందన్న దానిపై అంచనాకు రావాలి. ఉదాహరణకు రూ.75 లక్షల రుణం, 20 ఏళ్ల కాలానికి మిగిలి ఉందని అనుకుందాం. 9.5 శాతం వడ్డీ రేటు ఆధారంగా దీని ఈఎంఐ రూ.69,910 అవుతుంది. ఈ రుణాన్ని బదిలీ చేసుకుంటే, కొత్త సంస్థ 9.1 శాతం రేటుకు ఆఫర్‌ చేసిందనుకుంటే, అప్పుడు ఎంతో ఆదా అవుతుంది.

కొత్త సంస్థ వద్ద 9.1 శాతం రేటు ప్రకారం ఇదే రుణంపై ఈఎంఐ రూ.67,963 అవుతుంది. 20 ఏళ్ల కాలంలో రూ.4,67,280 ఆదా అవుతుంది. ఇది ఏడు నెలల ఈఎంఐకి సమానం. అంటే రుణం ఏడు నెలల ముందే తీరిపోతుంది. మరో సంస్థకు రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవడం వల్ల మిగిలే ప్రయోజనం ఇలా ఉంటుంది. రుణం తీసుకున్న తర్వాత పెరిగిన ఆదాయం, మెరుగుపడిన క్రెడిట్‌ స్కోర్, మెరుగైన చెల్లింపుల చరిత్ర ఆధారంగా కొత్త సంస్థ తక్కువ రేటుకు ఆఫర్‌ చేసే అవకాశాలు ఉంటాయి.

వడ్డీ రేటు ఎంత తగ్గితే ఆదా అయ్యే మొత్తం అధికంగా ఉంటుంది. ఐసీఐసీఐ బ్యాంక్, ఎస్‌బీఐ అయితే ఈ ఏడాది డిసెంబర్‌ 31 వరకు తక్కువ రేట్లకు రుణాలను ఆఫర్‌ చేస్తున్నాయి. 0.25–0.50 శాతం మేర వడ్డీ తక్కువగా ఉండి, రుణ చెల్లింపుల కాలం మరో 15 ఏళ్లు అయినా ఉంటే నిస్సంకోచంగా రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవచ్చు. 2024 మధ్య నుంచి వడ్డీ రేట్లు తగ్గితే, అప్పుడు ఈఎంఐ భారం మరింత దిగొస్తుంది.

రూ. 20,000 వరకు చార్జీలు
రుణ బదిలీలకు సంబంధించి న్యాయపరమైన, సాంకేతిక మదింపు చార్జీలు కూడా భరించాల్సి వస్తుంది. ఇవి రూ.5,000 నుంచి రూ. 20,000 వరకు ఉంటాయి. కొన్ని బ్యాంక్‌లు విడిగా పేర్కొనకుండా, ఈ మొత్తాన్ని ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజులో కలిపేస్తున్నాయి. కనుక చార్జీల గురించి సమగ్రంగా అడిగి తెలుసుకోవాలి. ఇక మెమోరాండం ఆఫ్‌ డిపాజిట్‌ ఆఫ్‌ టైటిల్‌ డీడ్‌ (ఎంవోడీటీ) గురించి కూడా తెలుసుకోవాలి. రుణ గ్రహీత తన ఇంటి డాక్యుమెంట్లను రుణదాతకు స్వా«దీనం చేయడం.

రుణం ఇచ్చే సంస్థ తన పేరిట ఆ ప్రాపరీ్టని రిజి్రస్టేషన్‌ చేయించుకుంటుంది. ఇందుకు అయ్యే చార్జీలను రుణ గ్రహీత భరించాల్సి వస్తుంది. ఈ చార్జీలు రుణంలో 0.1–0.2 శాతంగా ఉంటాయి. ఇందులో ఎలాంటి తగ్గింపు రాదు. సుమారు రూ.75 లక్షల గృహ రుణాన్ని ఒక సంస్థ నుంచి మరో సంస్థకు బదిలీ చేసుకుంటున్నారని అనుకుంటే, ఇందుకోసం పలు రకాల చార్జీల రూపంలో రూ.62,500 వరకు కోల్పోవాల్సి వస్తుంది. లీగల్‌ ఫీజులు, ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజుల్లో తగ్గింపు పొందడం ద్వారా ఈ భారాన్ని వీలైనంత తగ్గించుకోవచ్చు.  
పారదర్శక..

రెపో లింక్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్‌
రెపో లింక్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్‌ ఎంతో పారదర్శకమైనది. రెపో రేట్‌కు బ్యాంక్‌లు తమకు కావాల్సిన మార్జిన్‌ను కలిపి రుణాలపై రేట్లను నిర్ణయిస్తాయి. దీంతో రుణ గ్రహీతలు సైతం సులభంగా అర్థం చేసుకోగలరు. రెపో రేటు పెరిగి, తగ్గినప్పుడు తమపై పడే భారం ఎంతన్నది సులభంగా తెలుసుకోగలరు. అంతేకాదు రేట్ల విధానం సులభంగా ఉండడంతో, ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును సవరించిన వెంటనే బ్యాంక్‌లు రుణ గ్రహీతలకు దాన్ని బదలాయిస్తాయి. సాధారణంగా ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు సవరణ అనంతరం వారం నుంచి నెల రోజుల వ్యవధిలో ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ రుణాల రేట్లు మార్పులకు లోనవుతాయి. రెపో రేటు విధానంలో.. వడ్డీ రేట్లు తగ్గించడం, పెంచడం వేగంగా జరుగుతుంది.

కనుక వడ్డీ రేట్లు పెరిగే క్రమంలో ఆ భారం వెంటనే రుణ గ్రహీతలకు బదలాయింపు అవుతుందని గుర్తు పెట్టుకోవాలి. ఈ విధానంలో బ్యాంక్‌లు సాధారణంగా రెపో రేటుపై 2.5–3 శాతాన్ని తమ మార్జిన్‌ కింద చార్జ్‌ చేస్తుంటాయి. ప్రస్తుతం గృహ రుణాలపై బ్యాంక్‌లు 9.5–10 శాతం వసూలు చేస్తున్నాయి. రెపో రేటు 6.5 శాతంపై 3–3.5 శాతం మార్జిన్‌గా వసూలు చేస్తున్నట్టు తెలుస్తోంది. ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు అయితే 10.5 శాతం వరకు చార్జ్‌ చేస్తున్నాయి. అయితే, ఇదే రేటు అందరికీ ప్రామాణికంగా అమలవుతుందని చెప్పలేం. రుణం మొత్తం, కాల వ్యవధి, క్రెడిట్‌ స్కోర్‌ తదితర అంశాలు కూడా రేటుపై ప్రభావం చూపిస్తాయి. రేట్ల అస్థిరతలు పెద్ద పట్టింపు కాదంటే, రిటైల్‌ రుణ గ్రహీతలకు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ కంటే ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ రేటు అనుకూలంగా ఉంటుంది.

చార్జీల పట్ల అవగాహన
ఫిక్స్‌డ్‌ వడ్డీ రేటు విధానంలో రుణం తీసుకున్న వారు, మరో సంస్థకు దాన్ని బదిలీ చేసుకోవడం ఖరీదైన వ్యవహారమే అవుతుంది. ఎందుకంటే ఇప్పటికే రుణం ఇచి్చన సంస్థ మిగిలి ఉన్న రుణాన్ని బదిలీ చేసేందుకు గాను, ఆ మొత్తంపై 2–4 శాతం వరకు చార్జ్‌ వసూలు చేయవచ్చు. అదే ఫ్లోటింగ్‌ రేట్‌ విధానంలో రుణం తీసుకుని ఉంటే, ఎలాంటి ముందస్తు చెల్లింపుల రుసుములు లేకుండా మిగిలి ఉన్న రుణాన్ని మరో బ్యాంక్‌ లేదా ఎన్‌బీఎఫ్‌సీకి బదిలీ చేసుకోవచ్చు.

ఎందుకంటే ఫ్లోటింగ్‌ రేట్‌ రుణాలపై ముందస్తు చెల్లింపుల చార్జీలను ఆర్‌బీఐ నిషేధించింది. అయితే రుణాన్ని మరో సంస్థకు బదిలీ చేసుకోవాలంటే రుణ గ్రహీత కొన్ని రకాల చార్జీలు భరించాల్సి వస్తుంది. అన్ని బ్యాంక్‌లు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు రుణాలపై ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజును వసూలు చేస్తున్నాయి. రుణంపై (బదిలీ చేసుకునే మొత్తం) 0.50 శాతం వరకు ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజు కింద చాలా బ్యాంక్‌లు తీసుకుంటున్నాయి.

కొన్ని ప్రభుత్వరంగ బ్యాంక్‌లు ఎలాంటి ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజు వసూలు చేయడం లేదు. నూతన తరం బ్యాంక్‌లు, కొన్ని ఎన్‌బీఎఫ్‌సీలు 3 శాతం వరకు ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజు తీసుకుంటున్నాయి. కాకపోతే అన్ని బ్యాంక్‌లు, ఎన్‌బీఎఫ్‌సీల్లో ఒకే మాదిరి చార్జీలు ఉంటాయని అనుకోవద్దు. కనుక ఆయా సంస్థల వెబ్‌సైట్లకు వెళ్లి పూర్తి వివరాలు తెలుసుకోవచ్చు. నేరుగా సంప్రదింపులు చేయడం ద్వారా చార్జీల భారం లేకుండా చూసుకోవచ్చు.

బదిలీ చేస్తే అయ్యే వ్యయాలు
బదిలీ రుణం    :రూ.75 లక్షలు
ప్రాసెసింగ్‌ ఫీజు    రుణంపై: 0.3–3% వరకు
లీగల్‌ ఫీజు    :రూ.5,000–20,000
ఎంవోటీడీ చార్జీలు    :రుణంపై 0.1–0.2 శాతం
ఫ్రాంకింగ్‌ చార్జీలు    :రుణంపై 0.1–0.2 శాతం