ఇంటి ఋణ భారం తగ్గే దారేది..!

ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం ప్రతి ఒక్కరి జీవితంలో అదిపెద్ద ఆర్ధిక లక్ష్యం. ఇందుకోసం భారీ మొత్తం అవసరంపడుతుంది. ఎన్నో ఏళ్లపాటు కష్టార్జితాన్ని పొదుపు, మదుపు చేసి ఇల్లు కొనుక్కోవడం ఒక మార్గం అయితే, 20–25 ఏళ్ల కాలానికి రుణం తీసుకుని ఇంటిని సమకూర్చుకోవడం రెండో మార్గం. రెండు దశాబ్దాల క్రితం అయితే ఎక్కువ మంది జీవితాంతం కష్టపడి పొదుపు చేసి ఇంటిని సమకూర్చుకునే వారు. కానీ, ఇందులో మార్పు వచి్చంది. రుణం మార్గంలో చిన్న వయసులోనే సొంతింటివారయ్యే అవకాశం ఎక్కువ మందిని ఆకర్షిస్తోంది.

కానీ, ఇదేమంత చిన్న విషయం కానే కాదు. తీసుకున్న అసలు రుణాన్ని, వడ్డీ సహా చెల్లించుకోవాలి. పైగా రుణం ఎంత ఇవ్వాలి, ఎంత వడ్డీ, ఎన్నేళ్ల కాల వ్యవధి అనే అంశాలను రుణమిచ్చే సంస్థే నిర్ణయిస్తుంటుంది. ఈ విషయంలో రుణదాతకు ఉన్న స్వేచ్ఛ తక్కువ. అందుకే రుణంపై ఇంటిని సమకూర్చుకునే వారు తప్పకుండా కొన్ని అంశాలను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి. దీర్ఘకాలం పాటు రుణ బాధ్యత మోయకుండా, ఆ భారాన్ని దింపుకునే, తగ్గించుకునే మార్గాల గురించి తెలుసుకోవాలి.

ఇంటి రుణంపై చెల్లించే ఈఎంఐ ఓ సగటు మధ్య తరగతి కుటుంబానికి చాలా పెద్ద మొత్తమే అవుతుంది. నెలవారీ ఆర్జనలో 30–40 శాతం వరకు ఉండొచ్చు. 20 ఏళ్ల కాలానికి గృహ రుణం తీసుకున్నారని అనుకుంటే.. గడువు పూర్తయ్యే నాటికి రుణదాత చెల్లించే మొత్తం రెట్టింపు అవుతుంది. అంటే తీసుకున్న రుణం ఎంతో, అంత మేర వడ్డీ కూడా ఇక్కడ చెల్లించాల్సి వస్తుంది. కానీ, ఆరి్థక కోణం నుంచి చూస్తే ఇదేమంత లాభదాయక విషయం కాదన్నది వాస్తవం. ఇంటి రుణం విషయంలో కొంత లాభపడాలంటే ఆ రుణాన్ని వీలైనంత తొందరగా ముగించేయడం మెరుగైన ఆలోచన అవుతుంది.

‘రుణ’ వాటా తగ్గాలి
ఇంటిని కొనుగోలు చేసే వారు రుణాన్ని వీలైనంత తక్కువకు పరిమితం చేసుకోవాలన్నది ప్లాన్‌ రూపీ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ సరీ్వసెస్‌ వ్యవస్థాపకుడు అమోల్‌ జోషి సూచించారు. అంటే  రుణం వీలైనంత తక్కువగా ఉండాలి. కానీ, ఆచరణలో ఎక్కువ కేసుల్లో దీనికి విరుద్ధంగా జరుగుతుందంటున్నారు అమోల్‌ జోషి. ‘‘ఇంటి రుణం తీసుకునే వారు సరిపడా సైజు, చక్కని వసతులు వంటి వాటికి ఎక్కువ ప్రాధాన్యం ఇస్తుంటారు. దీనివల్ల వారు తీసుకోవాల్సిన రుణం మొత్తం పెరిగిపోతుంటుంది’’అని జోషి వివరించారు.

కానీ, రుణం వస్తుంది కదా అని ఖరీదైన ఇంటిని సులభంగా కొనుగోలు చేయడం కాకుండా, తిరిగి నెలవారీ ఎంత మేర చెల్లించాల్సి వస్తుందన్నది కూడా పట్టించుకోవాలి.  ఒక వ్యక్తి 20 ఏళ్ల కాలానికి గృహ రుణం తీసుకున్నారని అనుకుంటే.. 8.5 శాతం వార్షిక వడ్డీపై 20 ఏళ్లకూ కలిపి అసలుకు సరిపడా వడ్డీని చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ఉదాహరణకు రూ. కోటి రుణం తీసుకుంటే 8.5 శాతం రేటుపై, 20 ఏళ్లలో రూ.1.08 కోట్లను వడ్డీ రూపంలోనే చెల్లించాల్సి వస్తుంది.

వడ్డీ భారం తగ్గాలంటే..?
పైన చెప్పుకున్నట్టు అసలుకు సమానంగా వడ్డీ చెల్లించకూడదని మీరు కోరుకునేట్టు అయితే, రుణాన్ని నిర్ధేశిత గడువు కంటే ముందుగానే చెల్లించేసేలా ప్రణాళిక ప్రకారం నడుచుకోవడం చక్కని మార్గం. అది కూడా రుణాన్ని తీసుకున్న తొలినాళ్లలోనే ముందస్తు అదనపు చెల్లింపులను ప్రారంభించాలి. ఎందుకంటే ఆరంభంలోనే రుణంపై వడ్డీ భారం ఎక్కువ పడుతుంది. కాలం గడుస్తున్న కొద్దీ వడ్డీ భారం తగ్గుతూ, అసలులో ఎక్కువ జమ అవుతుంది. పైన చెప్పుకున్న ఉదాహరణలో రూ.కోటి రుణాన్ని తీసుకున్న మూడేళ్ల తర్వాత నుంచి నెలవారీ ఈఎంఐకి అదనంగా ముందస్తు చెల్లింపులు మొదలు పెట్టి.. రుణాన్ని 14–15 ఏళ్లలోనే తీర్చేసేట్టు అయితే, రూ.20–25 లక్షల వరకు వడ్డీ రూపంలో ఆదా చేసుకోవచ్చు.

అలా కాకుండా అదనపు ముందస్తు చెల్లింపులను జాప్యం చేశారనుకుంటే.. పదో ఏట తర్వాతే మొదలు పెట్టేట్టు అయితే అప్పుడు వడ్డీ రూపంలో ఆదా చేసుకునేది స్వల్పంగానే ఉంటుంది. అందుకే రుణం తీసుకున్న తర్వాత వీలైనంత ముందుగా అదనపు చెల్లింపుల మార్గాలను అన్వేషించుకోవాలి. ‘‘వడ్డీ రేట్లు గరిష్ట స్థాయిలోనే ఉన్నాయి. ఇంకొంత పెరిగే అవకాశాలు లేకపోలేదు. కనుక వడ్డీ భారాన్ని వీలైనంత తగ్గించుకునేందుకు ముందస్తు చెల్లింపులు మంచి ఆప్షన్‌ అవుతుంది.

ఒకవేళ వడ్డీ రేట్లు ఇక్కడి నుంచి తగ్గుముఖం పడితే ముందస్తు చెల్లింపుల రూపంలో వడ్డీని మరింత మేర ఆదా చేసుకున్నట్టు అవుతుంది’’అని సృజన్‌ ఫైనాన్షియల్‌ సరీ్వసెస్‌ వ్యవస్థాపక భాగస్వామి దీపాలి సేన్‌ సూచించారు. ముందస్తు చెల్లింపుల్లో మరో ఆప్షన్‌ను కూడా పరిశీలించొచ్చు. ఈఎంఐ రుణ కాలవ్యవధి అంతటా మారకుండా స్థిరంగా ఉంటుంది. కానీ, వేతన జీవి ఆదాయం ఏటా పెరుగుతూ వెళుతుంది. దీనికి తగ్గట్టుగా రుణ ఈఎంఐని ఏటా పెంచుకుంటూ, మధ్యలో అదనంగా సమకూరే మొత్తాన్ని కూడా ముందస్తు చెల్లింపులకు వినియోగించుకుంటే, 20 ఏళ్ల రుణాన్ని 10 ఏళ్లలోనే ముగించేయవచ్చు. దీనివల్ల వడ్డీ రూపంలో గణనీయమైన మొత్తం ఆదా అవుతుంది. ఏటా ఈఎంఐ పెంచుకోవడాన్ని స్టెపప్‌ ఈఎంఐగా చెబుతారు. పెరిగే వేతనాలు, బోనస్‌లను ఇందుకు వినియోగించుకోవాలి.

వీలైనంత ముందుగా..
నిరీ్ణత గడువు కంటే ముందుగానే గృహ రుణాన్ని వదిలించుకోవడం వల్ల వడ్డీ రూపంలో పెద్ద మొత్తమే ఆదా అవుతుందని స్పష్టంగా తెలుస్తోంది. కనుక దీన్ని విస్మరించకూడదు. అయితే, రుణ గ్రహీత చెల్లింపుల సామర్థ్యమే అంతిమంగా దీన్ని నిర్ణయిస్తుంది. భారతీయుల్లో ఎక్కువ మంది దీర్ఘకాలం పాటు రుణ భారాన్ని మోయడానికి ఇష్టపడని వారేనని నిపుణులు సైతం చెబుతున్నారు. ‘‘పదేళ్ల క్రితం వరకు ఎక్కువ శాతం రుణాలు ఏడు నుంచి 9 ఏళ్ల మధ్యలోనే ముగించినట్టు మా డేటా తెలియజేస్తోంది. కాకపోతే ముందస్తుగా రుణాన్ని తీర్చేయడం అన్నది ఇప్పుడు 9–12 ఏళ్లకు మారింది.

భారత్‌లో ఎక్కువ మంది రుణాల విషయంలో ఎంతో జాగ్రత్తగా వ్యవహరిస్తుంటారు’’అని మార్ట్‌గేజ్‌ వరల్డ్‌ సీఈవో విపుల్‌ పటేల్‌ తెలిపారు. ఏక మొత్తంలో కొంత రుణాన్ని తీర్చి వేయడానికి సాధారణంగా మూడు నుంచి ఐదేళ్లు అయినా వ్యవధి అవసరం పడొచ్చు. ఎందుకంటే ఎంతో కొంత సమకూర్చుకోవడానికి ఇంత మేర కాల వ్యవధి అవసరం కనుక. ఏటా ఈఎంఐను పెంచుతూ చెల్లించడం ఒక ఆప్షన్‌ అయితే, మధ్యలో వచ్చే బోనస్, ఇతరత్రా వెసులుబాటు లభించినప్పుడు అదనంగా ఒకే విడత చెల్లించడం మరో మార్గం. ‘‘రుణ గ్రహీత తన ఇష్టం ప్రకారం ఈఎంఐని పెంచి చెల్లించడం కాకుండా, స్టెపప్‌ ఈఎంఐ ఆప్షన్‌ను ఎంపిక చేసుకోవాలి. దీనివల్ల ఆటోమేటిక్‌గా ఈఎంఐ పెరుగుతుంది. లేకపోతే కొన్ని ఆకర్షణీయమైన ఖర్చులతో ముందస్తు చెల్లింపులపై ప్రభావం పడుతుంది’’అని దీపాలిసేన్‌ సూచించారు.

అన్ని అంశాలు చూసిన తర్వాతే
వ్యక్తిగత ఆరి్థక అంశాల్లో గృహ రుణం అన్నది ఒక్క భాగం మాత్రమే. కనుక ముందస్తుగా రుణాన్ని చెల్లించే ముందు, ఇతర బాధ్యతలు, అవసరాలు, వెసులుబాటును కూడా చూసుకోవాలన్నది నిపుణుల సూచన. అందరి ఆరి్థక పరిస్థితులు ఒకే మాదిరిగా ఉండవు. తమ క్లయింట్ల విషయంలో భిన్న వ్యవహార శైలిని చూస్తుంటామని అమోల్‌ జోషి వెల్లడించారు. ‘‘పెరుగుతున్న జీవనశైలి ఖర్చులతో నెలవారీ పొదుపు కష్టంగా మారుతోంది. కనుక వ్యక్తులు సింగిల్‌ షాట్‌కే ప్రాధాన్యం ఇస్తున్నారు. ఏడాదికోసారి ముందస్తు చెల్లింపునకే ప్రాధాన్యం ఇస్తున్నారు’’ అని జోషి వివరించారు. జీవితంలో ఎన్నో అవసరాలు పెరుగుతుంటాయి. కనుక వాటికి కూడా ప్రాధాన్యం ఇస్తూ గృహ రుణాన్ని ముందుగా తీర్చివేయడానికి ప్రాధాన్యం ఇవ్వాలని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.

ముఖ్యంగా గృహ రుణాన్ని ముందుగా తీర్చివేయాలని భావించే వారు తమ ఆదాయపన్ను కోణంలోనూ దీన్ని ఓ సారి విశ్లేíÙంచుకోవాలి. ఎందుకంటే పాత పన్ను విధానంలో గృహ రుణంపై అసలు, వడ్డీ మొత్తం కలిపి ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ.3.5 లక్షల మొత్తంపై పన్ను మినహాయింపు ప్రయోజనం పొందొచ్చు. కనుక రూ. 9 లక్షల వరకు వార్షికాదాయం కలిగిన వారికి గృహ రుణం రూపంలో గణనీయమైన మొత్తమే ఆదా చేసుకోవచ్చు. ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ. 2 లక్షల మొత్తం వడ్డీ చెల్లింపులకే పన్ను ప్రయోజనం సెక్షన్‌ 24(బీ) కింద ఉంటుంది. సెక్షన్‌ 80సీ కింద అసలుకు జమ చేసే రూ.1.5 లక్షలకు కూడా పన్ను ఆదా ప్రయోజనం క్లెయిమ్‌ చేసుకోవచ్చు. అయితే, ఒక ఆరి్థక సంవత్సరంలో గృహ రుణంపై వడ్డీ చెల్లింపులు రూ.2 లక్షల లోపునకు తగ్గిపోయినప్పుడు, పన్ను పరిధిలో ఉన్న వారు ముందస్తు చెల్లింపుల వైపు మొగ్గు చూపించొచ్చు.  
   
‘‘గృహ రుణం పెద్ద మొత్తంలో తీసుకుంటే, సమీప కాలంలో వేరే ఇతర పెద్ద ఆరి్థక లక్ష్యాలు లేకుంటే.. వీలైనంత అదనపు మొత్తంతో రుణాన్ని ముందుగా తీర్చివేయడమే మంచిది. అది నెలవారీ కావచ్చు, ఏడాదికోసారి కావచ్చు. మిగిలిన గృహ రుణం కొంతే ఉంటే, అప్పుడు మిగులు మొత్తాన్ని పెట్టుబడులు, ముందస్తు చెల్లింపులు అనే రెండు భాగాలుగా విభజన చేసుకోవాలి’’అని దీపాలి సేన్‌ సూచించారు. గృహ రుణం అనేది పెద్ద బాధ్యత. సొంతింటి కల సాకారానికి దీని సాయం తీసుకోవడంలో తప్పు లేదు. కానీ, ఈఎంఐ రూపంలో నెలవారీ ఎంత చెల్లింపుల సామర్థ్యం తమకు ఉంది, తమ కుటుంబ ఆదాయం, అవసరాలు, ఆరోగ్య చరిత్ర, ఇతర ఆరి్థక బాధ్యతలు ఇలాంటి ఎన్నో అంశాలు విశ్లేషించిన తర్వాతే దీనిపై స్పష్టతకు రావడానికి వీలుంటుంది. ఈ విషయంలో నిపుణుల సహాయం తీసుకునేందుకు వెనుకాడకూడదు. చెల్లింపుల సామర్థ్యం పూర్తి స్థాయిలో లేదంటే, ఇంటి కొనుగోలుకు అయ్యే వ్యయంలో ఎక్కువ మొత్తాన్ని సమకూర్చుకున్న తర్వాతే, గృహ రుణం విషయంలో ముందుకు వెళ్లడం ఆరి్థక సౌకర్యాన్నిస్తుంది.

భారం ఎంత తగ్గుతుంది..
► గృహ రుణం: రూ.కోటి
► కాలవ్యవధి: 20 ఏళ్లు
► వడ్డీ రేటు: 8.5 శాతం
► ఈఎంఐ: రూ.86,782
► నికర వడ్డీ చెల్లింపు: 1.08 కోట్లు
► ఉదాహరణ: మూడేళ్ల తర్వాత నుంచి నెలవారీ రూ. 20వేలు అదనంగా చెల్లించడం/మూడేళ్ల తర్వాత నుంచి ఏటా ఒకేసారి రూ. 2 లక్షల చొప్పున చెల్లించడం/ఏడేళ్ల తర్వాత ఒకే విడత రూ.20 లక్షలు జమ చేయడం
► నికర వడ్డీ భారం: రూ.77.67 లక్షలు/రూ.79.39 లక్షలు/రూ.79.45లక్షలు
► ఆదా అయ్యే వడ్డీ: రూ.30.63 లక్షలు/రూ.28.91లక్షలు/రూ.28.85 లక్షలు
► రుణం ముగింపు కాలం: 14ఏళ్లు/15ఏళ్లు/15ఏళ్లు