ఇది... భూ హక్కుకు భరోసా!

ప్రజల భూమి హక్కును కాపాడటం ప్రభుత్వాల రాజ్యాంగ బాధ్యత.  ప్రస్తుతం చాలా ఉన్న సివిల్‌ కేసులకు, క్రిమినల్‌ కేసులకు కారణం భూమిపై యజమానికి వున్న హక్కును లేక టైటిల్‌ ను గుర్తించే చట్టబద్ధమైన వ్యవస్థ లేకపోవటం. వారసత్వం, కొనుగోలు, బదిలీ, కేటాయింపు ద్వారా భూమిపై యాజమాన్య హక్కు మార్పిడి జరుగుతుంది. రిజిస్ట్రేషన్‌ వ్యవస్థ భూమికి సంబంధించిన ఈ బదలాయింపు లావాదేవీలను రిజిస్టర్‌ చేస్తుంది. అంతేకాని లావాదేవీల ద్వారా పొందిన హక్కును రిజిస్టర్‌ చేయదు.  అందువలన రిజిస్ట్రేషన్‌ విధానం భూమిపై సంపూర్ణ హక్కుకు రుజువు కాదు. అందుకే ఒకరు భూమిని కొని రిజిస్టర్‌ చేయించుకుంటే అదే భూమిని మరొకరు రిజిస్టర్‌ చేయించుకుంటున్నారు. ఈ మధ్యకాలంలో ‘డబుల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌’ అనే సమస్య ఎక్కువగా వింటున్నాం. ‘లాండ్‌ టైటిలింగ్‌ చట్టం –2022’ ఈ సమస్యకు పరిష్కారం. 
 
పట్టాదారు పాస్‌ బుక్, టైటిల్‌ డీడ్, 1బీ ఆడంగల్, మరే ఇతర రెవెన్యూ రికార్డులు కూడా భూమిపై యజమానికి ఉన్న యాజమాన్య హక్కును నిరూపించే పత్రాలు కావు (పి. కిశోర్‌ కుమార్‌ వర్సెస్‌ విట్టల్‌ కె పట్కర్, 2023). రెవెన్యూ రికార్డుల్లో వివరాలు పొందుపరచే ‘మ్యుటేషన్‌’ కేవలం భూమిశిస్తు కట్టటానికి ఉపయోగపడే పత్రం.  ఈ మ్యుటేషన్‌ వలన భూమిపై హక్కులు కల్పించబడవు, ధ్రువీకరించ బడవు (సవర్ణి  వర్సెస్‌ ఇందర్‌ కౌర్, 1996). 

ఆంధ్ర ప్రదేశ్‌ (భూమి హక్కులు మరియు పట్టాదార్‌ పాస్‌ పుస్తకాలు) చట్టం, 1971 చట్ట బద్ధంగా భూములకు సంబంధించిన హక్కుల రికార్డులను తయారు చేయడానికీ, ఆ రికార్డులను నిర్వహించడానికీ ఉద్దేశించిందే కాని యజమానికి భూమిపైన ఉన్న హక్కులను ధ్రువీకరించదు (సీతారామ్‌ పాటిల్‌ వర్సెస్‌ రాంచంద్ర నాగో పాటిల్, (1977). పట్టాదారు పాస్‌ బుక్‌ కూడా యాజమాన్య హక్కును నిర్ధారించదు (గౌసియా బేగమ్‌ వర్సెస్‌ బసిరెడ్డి రుక్మిణమ్మ, 2013).  ఈ దేశంలో ఏ రెవెన్యూ రికార్డు కూడా భూమిపైన యజమానికి వున్న హక్కును లేదా టైటిల్‌ను సంపూర్ణంగా నిర్ణయించదు, నిర్ధారించదు. 

భూమిపైన యజమానులకు ఉన్న హక్కులను లేక టైటిల్‌ కాపాడే విధంగా, భూ యజమానికి ఉన్న హక్కును ధ్రువీకరించి, హక్కు భద్రతకు హామీని ఇచ్చే విధంగా ఆంధ్ర ప్రదేశ్‌ ప్రభుత్వం ‘లాండ్‌ టైటిలింగ్‌ చట్టం’ చేసింది. ఇది విప్లవాత్మకమైనది. భారత దేశంలో భూ యజమాని హక్కు(టైటిల్‌)ను చట్టబద్ధంగా గుర్తించిన మొట్ట మొదటి చట్టం ఇది. ఈ చట్టం లాండ్‌ టైటిలింగ్‌ అథారిటీనీ, స్థిరాస్తిపై హక్కునూ రిజిస్టర్‌ చేసే వ్యవస్థనూ ఏర్పాటు చేసి, టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అధికారిని నియమిస్తుంది. ఈ చట్టం ప్రకారం నోటిఫై చేసిన ప్రాంతంలో ఉన్న భూమి వివరాలకు సంబంధించిన రికార్డును సిద్ధం చేసి, స్థిరాస్తి గుర్తింపు సంఖ్య కేటాయించి, దాని సరిహద్దులతో రికార్డ్‌లో నమోదు చేసుకోవాలి. 

ఈ రికార్డులు మూడు రకాలు. 1. రికార్డు ఆఫ్‌ టైటిల్‌  2. రికార్డు ఆఫ్‌ చార్జ్‌ 3. వివాదాలలో వున్న భూమి రికార్డు.  ప్రారంభంలో తాత్కాలిక టైటిల్‌ రికార్డును సిద్ధంచేసి, నోటిఫై చేసి, భూ హక్కు దారులకు ఆ రికార్డు పైన వున్న అభ్యంతరాలను స్వీకరించి, ఆ అభ్యంత రాలను నివృత్తి చేస్తారు. ఏ అభ్యంతరం లేని భూముల టైటిల్‌ను రికార్డు ఆఫ్‌ టైటిల్‌లో నమోదు చేస్తారు. ఈ రికార్డులో నమోదు చేసిన రెండు సంవత్సరాల తరువాత ఆ భూమిపై ఉన్న హక్కు యజమాని సంపూర్ణ హక్కుగా గుర్తించబడుతుంది. 

భూమికి సంబంధించి సివిల్‌ కోర్ట్‌లో లేక రెవెన్యూ కోర్ట్‌లో అయినా కేసు వుంటే, దాని తీర్పు ప్రకారం రెండు సంవత్సరాల తరువాత కూడా హక్కును నమోదు చేస్తారు. ఇప్పటి వరకు అమలులో ఉన్న అన్ని రెవెన్యూ రికార్డుల స్థానంలో ఒకే ఒక్క రికార్డు ‘రికార్డు ఆఫ్‌ టైటిల్‌’  అమలులోకి వస్తుంది. ఈ రికార్డు భూ యజమానికి వున్న హక్కును సంపూర్ణ హక్కుగా ఈ చట్టం గుర్తిస్తుంది. భారత దేశంలో భూ యజమాని హక్కును (టైటిల్‌) చట్టబద్ధంగా గుర్తించిన మొట్టమొదటి చట్టం ఇది. 

చట్టంలోని సెక్షన్‌ 38... భూమి టైటిల్‌ హక్కుకు సంబంధించిన వివాదాలను సివిల్‌ కోర్ట్‌ పరిధి నుండి మినహాయించి, రెవెన్యూ కోర్ట్‌కు బదలాయించడం పట్ల అభ్యంతరం వ్యక్తమవుతున్నది. ఈ సెక్షన్‌  రాజ్యాంగ బద్ధతను గూర్చిన వివాదం ఆంధ్ర ప్రదేశ్‌ ఉన్నత న్యాయ స్థాన పరిధిలో వుంది. సివిల్‌ కోర్ట్‌ అధికారాలను కొనసాగిస్తూ మధ్యంతర వుత్తర్వులు వెలువరించింది హైకోర్ట్‌. 

మరో వివాదాస్పద అంశం సెక్షన్‌ 14 ప్రకారం టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో నమోదు కాబడిన లేక నమోదుకాని భూములకు సంంబంధించి అభ్యంతరాలు వున్నట్లయితే, సంబంధిత వ్యక్తులు టైటిల్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌ అప్పీలేట్‌ అధికారికి అర్జీ పెట్టుకోవాలి. రెవెన్యూ అధికారి అప్పీలేట్‌ అధికారిగా వుంటాడు కాబట్టి ఈ చట్టం దుర్వినియోగం అవుతుంది అనేది ఒక వాదన. సివిల్‌ కోర్ట్‌లో భూవివాద పరిష్కారం ఆలస్యం అవుతుంది అని ఈ విధానాన్ని ఈ చట్టంలో అమలు చేశారు.       

రెవెన్యూ న్యాయస్థానాలు ఈ చట్టంలో కొత్తగా ఏర్పాటు చేసినవి కావు. అనేక ఏళ్లుగా అమలులో వున్న ఈ రెవెన్యూ కోర్టులను ఎప్పుడు ప్రజలు, న్యాయవాదులు వ్యతిరేకించలేదు. అమలుచేసే అధికారులు అధికారాన్ని దుర్వినియోగం చేస్తారనే అభియోగంతో చట్టాన్ని కొట్టి వేయటం న్యాయ శాస్త్ర ప్రాథమిక సూత్రానికి వ్యతిరేకం.     

భూమిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు ఆ కొనుగోలు లావాదేవీలను రిజిస్టర్‌ చేయించినట్లే, సంబంధిత అధికారి దగ్గర హక్కును లేక టైటిల్‌ ను కూడా రిజిస్టర్‌ చేయించుకోవాలి. ఈ విధానం భూ యజమానికి వున్న భూమిపై వున్న హక్కుకు రక్షణ, భద్రత. కొనిన స్థలం చుట్టూ కంచ వేయించు, గోడ కట్టు అని మన శ్రేయోభిలాషులు చేసే హెచ్చ రికలు ఇక అవసరం లేదు. స్థిరాస్తిని టైటిల్‌ రికార్డులో నమోదు చేసిన తరువాత, హక్కును కాపాడే బాధ్యత ప్రభుత్వానిదే. 

ఈ దేశంలో భూమి కొని దానిని టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేసుకొని విదేశాలకు వెళ్ళి ఎన్ని సంవత్సరాల తరువాత తిరిగి భారతదేశానికి వచ్చినా,వారి భూమి అన్యాక్రాంతం కాదు. ముఖ్యంగా ఈ చట్టం ’సెకండ్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌’ సమస్యకు పరిష్కారం.  దీనికి కారణం భూమి కొనిన యజమాని హక్కుకు  ఈ చట్టం ప్రభుత్వాన్నే కాపలాదారునిగా చేస్తుంది. ప్రభుత్వం భూమిని పరిరక్షించటంలో విఫలమైనా,  టైటిల్‌కి సంబంధించి సమస్య వచ్చినా భూమి యజమానికి ప్రభుత్వం బీమా చెల్లిస్తుంది. 

రెవెన్యూ రికార్డు లేకుండా చాలా కాలంగా భూమిని పండించుకుంటున్న బలహీన వర్గాలకు పంపిణీ చేసిన భూమిని కూడా వెంటనే రికార్డు ఆఫ్‌ టైటిల్‌లో నమోదు చేయాలి. వారి హక్కుకు భద్రత మరియు బీమా కల్పించాలి. ఈ చట్టం అమలు వలన బలహీన వర్గాల ప్రజలకు వారి అనుభవంలో వున్న భూమికి, వారికి బదలాయించే భూమి హక్కుకు  భద్రత కల్పించ వలసిన బాధ్యత ప్రభుత్వంపై వుంటుంది. ఆ విధంగా పేద, బలహీన వర్గాల వారికి కూడా ఈ చట్టం వలన మేలు జరుగుతుంది.

డా‘‘ నేలటూరి జేసు రత్న కుమార్‌ 
వ్యాసకర్త పూర్వ సహాయ సంచలకులు,ఏపీ జ్యుడీషియల్‌ అకాడెమీ ‘ 98857 20777